【危険】不動産投資は買うことが目的ではない

投資家タケ:自由への第105歩

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産投資では買うことが目的ではない】というお話です。

 

2012年のアベノミクスによって会社員を中心にアパートローンが普及しました。

その後、金融機関による融資拡大によって不動産投資をし、アパート・マンションを購入する会社員が増えました。

中には、メガ大家と言われる物件規模が何十棟(数十億円)と所有する人も現れたのです。

しかし、このような人たちは必ずしも利益の出やすい物件を購入していたわけではなく、割高で物件を購入していたケースも多いのです。

つまり、不動産投資によって借金を増やし物件を買うことが目的となってしまっているのです。

本来、不動産投資は賃貸業ですから、なるべく割安で購入し、利回りの高い物件を安定運営することこそが、賃貸事業でリスクを減らすことに繋がります。

 

不動産買いたい病とは

不動産投資をしていく中で、物件を1棟、2棟と買い増していくと、家賃収入が増えますし、資産規模も増えていきます。

そうなると、どんどんと物件を買い増していきたくなります。

賃貸事業においても慣れが起こりますので、空室リスクや退去後の修繕リスクなども怖くなくなってくると、リスクを取ってでも買い増したいと思うのです。

また、投資規模が増えることで、見栄やステータスもあるため、不動産を買い増したい人もいるかもしれません。

正直、私自身も不動産を現在4棟所有していますが、チャンスがあれば拡大したいとは常に思っています。

初めの1棟目は右も左も分からない状態でしたので慎重に購入したのですが、賃貸事業も慣れてくると、借金をして規模拡大することへの抵抗が減ってきます。

そうなると、融資を受けれて買えるなら利益が少なくても買いたいという、言わば、「買いたい病」に陥ります。

「買いたい病」になると、利回りが低い割高な物件でも買ってしまうということにも陥ります。

不動産投資の基本はいかに割安な物件を買うかでその後の、成功か失敗かが決まります。

割高で買ってしまえば、運営においてリカバリーするのはほぼ不可能です。

反面、割安で買えば余裕をもって運営することが可能です。

そのため、不動産を買うことが目的となってしまうのは、非常に危険だと思います。

私自身も「買いたい病」にかかっている状況です。そうなると、割高でも妥協して買ってしまうとい、失敗してしまうことにも繋がりますので、注意してください。

 

メガ大家の存在

1物件1法人スキームなどによって、何十億という融資を受け大規模に拡大した人もいます。

メガ大家やギガ大家と言われる人です。

彼らは融資が甘い時期(2014年頃~2016年頃)に多法人スキームによって一気に規模拡大した一方で、業界では非常にグレーな方法として認識されていました。

年収が2000万円、3000万円などの高属性の人ほど融資を受けやすく、購入物件も不動産業者にオススメされるがまま購入していた人も中にはいたことでしょう。

現在とは違って融資が甘い時期というのは物件価格が高値になりますので、利回りが下がります。

つまり、割高で買ってしまうということです。

そうなると毎月の銀行への返済額が多くなります。もし割安で買えば空室が5部屋まで収支が耐えられるのが、3部屋空室で赤字になるなど割高で買うと運営が厳しくなります。

私の予想ですが、メガ大家やギガ大家の中には「買うことが目的」となって割高物件を購入してしまい、現在2019年において収支がかなり悪化している人も多いと予想します。

特に地方物件の1棟大型RCマンション(鉄筋コンクリート)においては、当時(2015年頃)は融資も出やすく購入者も多かったですが、空室リスクが高いので思ったような利益を上げるのが難しいのです。

購入者の中には今になって後悔している人や「投げ売り物件」として売りだす人もいるでしょう。

不動産産投資は「買えるから」と安定運営を重要視しないと、赤字経営になってしまうので注意が必要です。

 

規模拡大すれば負債(借金)も拡大

不動産投資は物件価格が高いので銀行融資を使って購入するのが一般的です。

当たり前ですが、融資→負債→借金です。

規模拡大するごとに「借金」が増えることになります。

ただし、キャッシュフロー(銀行返済後→税引き手残り)がプラスであれば、これは「良い借金」です。

ロバートキヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」にあるような、借金をすればするほどお金持ちになる原理です。

反面、キャッシュフローがマイナスになるとこれは「悪い借金」です。

「悪い借金」とは「住宅ローン」や「車のローン」と同じく、自分の財布からお金が出ていく状態です。

不動産投資で収益用の不動産を買えば「良い借金」ではなく、しっかりとキャッシュフローが残る物件が「良い借金」なのです。

資産規模を拡大することで負債(借金)も増えるので、所得税も増えます。

特に個人名義の場合は所得税は累進課税なので規模拡大するごとに税率も上がるでしょう(最大45%)。

したがって、買うことが目的になるのではなく、しっかりと毎月お金が残る(キャッシュフローが残る)ことを大事に考えるべきです。

※注意:キャッシュフローが残るからと、高金利ではダメです。売却を考えると「元金返済」も大事なので、キャッシュフローと元金返済のバランスにも注意してください。

 

儲かる物件を買うことが大事

不動産投資において失敗しないためには、儲かる物件を買うことが大事です。

儲かる物件とは一言で言えば「割安物件」です。

割安であれば「利回り」が高くなり毎月の家賃収入が多くなるし、売却する時にも負債が残りにくく運が良ければ「売却益」も得られます。

しかし売り物件の中には割安物件というのはほとんどないのが現状です。

売る側も利益を多くとりたいと思うので、割高で売っているケースがほとんどです。

不動産投資で物件を買うという行為は相対取引になるので、お互いの価格合意した金額が売買価格になります。

例えば、何もない砂漠のど真ん中であなたは干乾びて死んでしまいそうだとしたら、ペットボトルの水が100万円で売っていたとしても、借金をしてでも買うでしょう。

この水ように不動産にも定価がないのです。

つまり、売値は売主が勝手に決めた価格でしかないのです。

したがって、なるべく安く不動産を買うことが失敗しないためには大事になります。

 

相場が悪い時こそ買い時

不動産投資では銀行融資が大きなポイントです。

融資が受けれれば物件を買えますが、融資が受けれないなら物件を買うことはできません。

そして、融資が受けやすい状況ほど物件価格は上昇します。

逆に、融資が受けにくい状況ほど価格が下落します。

そのため、簡単に割安で買うことはできないのです。

そして今後の流れは日本も含め世界経済の不景気(米中貿易戦争)によって融資がますます厳しくなる状況ですから、割安物件が増えてくる状況です。

つまり、融資を受けれる人にとっては割安物件を手に入れるチャンスが増えることになります。

当然に「多くの自己資金」や「高年収」が必須など融資を受けるハードルは上がりますが、反面、割安物件を買えるチャンスも増えることになるので、今後は買い時が来ることになります。

 

投げ売りを狙うべき

不動産投資における一番の買い物件とは、「投げ売り物件」です。

自己破産による売却なのか相続物件なのか、売主側で早期に現金化したいために割安で売りに出ている物件です。

しかし、残念ながら私のような「下層中の下層のエンドの投資家(下川)」には美味しい話はないです。

現実は私に情報が回ってくる前に、現金で買ってしまう不動産業者や三為業者などがスピード重視で買って自社の利益を載せて、相場で売るでしょう。

理想は「格安の投げ売り物件」を購入することですが、私のような弱小投資家の現実は、中々おいしい話はないのが現状です。

 

買い時でないならグッと我慢する

不動産投資は株式投資などと同じで割安で買うことが大事です。

そして、本当に割安で買うには「不景気」や「銀行融資」が厳しくなる時です。

自分が買える属性であるならば、「グッと我慢」することが大事です。

経済や景気は循環するものですから、待ち続ければ必ず買い時は訪れます。

「買いたい病」によって何でもかんでも買っていると、結局は借金だけが増えることになりますので、しっかりと厳選して買うことが「失敗」しないためには大事な要素です。

 

まとめ

・「買いたい病」になると、買うことが目的になって借金だけが増えてしまう。

・割安で買わないと、少しの空室でも赤字になりやすい

・売却まで考えると、割安で買うほど売却益を残しやすい

・割高で買うと、売却時に負債が残りやすい

・キャッシュフローが残るからと「高金利」で借りると、元金返済が遅くなるので注意

・不景気や融資の引き締め時には割安物件に出会えるチャンスは増える

少子高齢化の原因と対策:世の中はお金で問題解決できる?

投資家タケ:自由への第104歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【日本の少子高齢化社会】の原因と対策についてです。

現在の日本の人口における高齢者の割合は年々増え続けています。

反面、出生率の減少により若い世代が減ってきています。

これは、単純に子育て世代の責任ではありません。

出生人数の減少というのは、その裏で必ず原因があるのです。

物事はすべて原因と結果です。

例えば、歯が痛い人は、過去に歯磨きをしっかりしなかったから起こるのです。

そして、太っている人はカロリー摂取が消費カロリーよりも多いために太るのです。

また、今貯金が少ない人は、過去に浪費をしていたか、収入が少ないために起こっているのです。

このように考えると、少子高齢化についても原因を理解すると対策が分かるし、解決することの難しさも理解しやすくなります。

 

なぜ少子高齢化社会になっているのか?

私は少子高齢化になっている原因を、大きく分けて以下の4つだと思っています。

・医療技術の進歩

・日本人の高学歴化(晩婚化)

・女性の社会進出

・子育て世代の所得減少(年金・社会保険料)

・医療費技術の進歩

医療技術に関しては毎年のように進歩を続けています。

そのため、過去においては治らないような病気があっても、簡単に治るなど健康の維持に貢献しています。

高齢化する原因は医療技術の進歩があるため、一人一人の寿命も伸び続けているのです。

 

日本人の高学歴化(晩婚化)

1960年の戦後復興から1970年代の高度経済成長期においては、労働者が必要でした。

そのため、学歴よりも多くの労働者が必要だったため、中学を卒業したら就職するなどが普通でした。

その後はバブルがはじけて不況の時代に入っていきます。

また、インターネットやコンピューターなどの普及により仕事の効率化が始まります。

そのため、労働者の価値が下がったのです。

労働者は供給過剰になり、賃金の減少も続きます。

そんな状況で、大学など高学歴化が日本において始まります。

大学を卒業し企業で出世すれば昇給も増えます。

そのような状況で現代においては高校卒業は当たり前ですし、大学卒も珍しくない状況です。

大学の定員が満たない状況なども一般化し、高学歴化が進みました。

このため、就職する年齢が大学卒で22歳です。

高卒での18歳就職に比べて4年も遅れることになります。

よって、収入面でも子育てするには余裕がない状況です。

さらには、高学歴者ほど企業内での出世意欲も強いので、結婚や子育てよりも仕事を大事にする人も増えているのが原因でしょう。

 

女性の社会進出

戦後の高度経済成長によって女性においても企業で働く環境が増えました。

さらには、企業においては女性の幹部を積極的に採用するなど、女性においても実力次第では出世が可能になっています。

過去においては、男性は外で働いて稼ぎ、女性は主婦になるのがある意味一般的でした。

かし高学歴化によって女性の大学進学率も増えたことで、結婚する年齢が引きあがったことも出生率低下の原因でしょう。

 

子育て世代の所得減少(年金・社会保険料)

子育て世代の若者においては、結婚してもお金がないことで子供を生めないという人も多いです。

当然ですが子供を育てるにはタダではできません。

養育費なども必要なので、所得が少ないと当然養っていくことが難しくなっていきます。

さらには、年金や社会保険料の負担も若者に重くのしかかります。

特に、高齢者が多く若者が少ない状況であれば年金なども当然若者の負担が増えていくのです。

子育てにお金を使いたくても、年金などに費用を使用しなければならない現状からも、少子化が進んでいる原因と言えます。

 

少子高齢化社会はなるべくしてなっている

私は上記のようなことからも、現代の少子高齢化はなるべくしてなっている状況だと思います。

物事や結果にはすべて原因があるのと同じように、少子高齢化についても原因があるからこそ、結果が起こっているのです。

物事を浅く考えると単純に「若い世代が子供を生まないから」少子化と考えてしまいがちです。

そのため、政治家などが失言として「子供を最低3人は生みましょう」と言ってしまうのです。

誰だって、少子化は日本のために良くないし、改善しなければならないことだと分かっています。

しかし、一度少子化へ力が働き始めると、その力を止めることは非常に難しいのです。

私は少子化は誰の責任でもないし、時代の変化や生活スタイルの変化によって「起こるべくして」起こったものだと思います。

 

少子化を防ぐには対策が不可欠

政府としても、少子化対策において政策を行っています。

例えば、

・政府による補助金

・医療費の無償化

・大学の無償化(検討中)

など

さらには、自治体によっても医療費の無償化などへ取り組むことで出生率を上げる努力は行っています。

やはり、結婚しても収入が少ないために子供を多く生むことに負担があるようです。

当たり前ですが、子供一人よりも3人産む方が家計の負担は大きくなります。

逆を言えば、子供を産んでも家計の負担がなければ、ある意味出生率は簡単に上がるでしょう。

 

お金があれば

保育園円費用

家政婦費用

家事代行費用

家の食費

住宅費用

習い事費用

その他、税金など

家計の心配をする必要はありません。

 

大事なのは結婚した家庭における赤ちゃんの出生数を増やすことです。

そのためには、やはりお金の問題を解決する必要があるのでしょう。

政府としても財源を捻出して補助金など実施している状況ですが、なかなか結果としては表れていないということで、少子化を防ぐことは難しいのです。

 

政府が今後やるべきこと

外国人の受け入れ

日本においては人口減少により、経済へ大きな悪影響を与えています。

労働者が不足していることで、地方では農業の跡継ぎがいないこと、建築関係では職人が減っていることなどです。

そのため、今後は外国人労働者を受け入れ経済を刺激しることが大事です。

子育て世代の所得が増えれば、育児費用にもお金を使うことも可能になります。

さらには外国人が日本へたくさん移住してくることで、政府としても税金も増えるでしょう。

 

法人税の引き下げによる企業誘致

アジアにおけるシンガポールのように企業の法人税を大幅に下げることで、多くの法人を誘致することで経済へ刺激を与えることができます。

政府は税収を増やしたければ増税して締め付けるのではなく、税率を緩和して多くの企業を誘致し経済を刺激する方が結果として税収が増えるでしょう。

 

結局は世の中お金か?

出生率が下がっているのは女性の社会進出により、家庭よりも仕事を重要視する環境により、結婚しても仕事を選ぶ人が増えているのも影響しているでしょう。

仕事を選ぶということは「やりがい」などもあるでしょうが、結局は家庭での収入が少ないために女性も働かなければならないという理由があるでしょう。

育児をするには現実的に以下のお金が発生します。

・出生費用

・幼稚園費用

・子供の食費

・習い事の費用

・医療費

・住宅費用

結局は世の中お金があるか、ないかで出生率も変わってくると思います。

日本人みんなが裕福になれば、女性の社会進出も今よりも減少するでしょうし、老後など将来への不安もなくなり、子供をたくさん産むことにも繋がるでしょう。

結局は自分の老後など将来の不安が多く、なかなか出産に踏み切れない人が世の中多いのでしょう。

そういったことからも、やはりお金に余裕があるということは選択肢が増えるという意味で、人生においては収入を増やすということは大事なのです。

 

若いうちから投資を実践し、お金に余裕のある生活をするべき

上記のようなことからも若いうちから収入を増やすような投資をするべきです。

仕事からの給与だけでは残念ですが100%お金持ちにはなれません。

所得を増やすという意味では「お金に働いてもらう」という意識が大事になります。

労働収入のように「自分の時間」と「労力」を資本としてお金を得る方法ではなく、投資をすることで「お金に働いてもらう」べきです。

私自身は不動産投資によって収益用のアパート・マンションを所有することで家賃収入を得ています。

これは自分が働かなくても収入を生む仕組みを所有するということです。

若い時から将来のために投資をすることで、早くして資産を築くことも十分可能です。

少子高齢化においても「収入が少ない」ことも原因の1つでしょうから、若く子育て世代ほど、投資について学び実践し、収入を増やすことが大事だと思います。

 

まとめ

・少子高齢化という結果には必ず「原因」がある

・医療技術の進歩、女性の社会進出、高学歴化、年金・社会保険の負担が大きいなどの理由で少子高齢化が進んでいる

・少子高齢化の改善策は子供をたくさん産むことが大事だが、生みやすい環境がないと結果は改善されない

・収入が少ないために子供を生めない人は多く、「お金の教育」や「投資」について早くから学ぶことが大事

 

地方の百貨店で倒産続出?地方の経済は

投資家タケ:自由への第103歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【地方の百貨店で閉店が相次いでいる】というお話です。

 

2019年はリーマンショック以降の2桁倒産!

百貨店は2018年末には全国で219店舗あります。

その中で過去10年間で61店舗が倒産しました。

さらには、リーマンショックがあった2008年直後には年間で10店舗が倒産することもありました。

しかし、2019年における百貨店の倒産数はリーマンショック以降と同様の2桁倒産になりました。

都市部においてはその後、外国人観光客などの消費によって好調を保ち、倒産件数は全国で1ケタ台を推移していました。

しかし、リーマンショック以降も地方の百貨店においては外国人観光客によるインバウンド効果は期待できず、客足が減っている状況です。

そんな中で現在多くの百貨店では売り上げが伸びずに倒産件数が増えている状況です。

 

地方百貨店が倒産する理由

私が思うに地方の百貨店が倒産する理由は以下の3つです。

・地方の人口減少

・競合店が多い

・インターネットでの買い物普及

 

・地方の人口減少

日本においては人口減少が進んでいます。

特に地方に関しては過疎化が激しく、若者は仕事を求めて都市部へ移動します。

そうなると、地方の百貨店に行くのは老人などが多くなります。

私のイメージでは若者ほど買い物など消費は活発です。ブランドの服を買ったり、時計を買ったりなどいろいろとお金を使いたい人が多いです。

反面、60代や70代の人たちはブランドの服には興味ないし、高額な時計や靴など身の回りの洋服にはお金をかけないでしょう。

そのため、百貨店で品揃えしているブランドの服などは高齢者にからは消費されないのです。

高齢者はどちらかと言えば、旅行や飲食などにお金を使ったり、保険や投資信託など金融にもお金を使うイメージです。

若者と比べるとお金の使いどころがちがうため、百貨店のように服関係にはお金を使わないのでしょう。

結局は百貨店のビジネスモデルは高齢者には受けないのでしょう。

 

・競合店が多い

地方の百貨店に関しては、競合店が多くなります。

特に、大型ショッピングセンターなどが強力なライバルです。

大型ショッピングセンターは百貨店と比べて品揃えが豊富だし、値段も安価なカジュアルな服も多く取り揃えています。

家族でも一日いれるくらいたくさんなテナントもあるので、百貨店にわざわざ行くことはないのでしょう。

さらには、地方から都市部に来て買いものする人も多いです。

車で一時間くらいであれば地元で買い物するのではなく、近くの大都市へ行く人も多いです。

大都市の方が品ぞろえも豊富ということで、わざわざ地元で買い物する人も少ないのです。

 

・インターネットで購入

2019年の時代において、服や家電など何でもいいですが、買い物をする場合にはどのような行動をするのでしょうか。

私を例にすると以下のようになります。

 

・ネットで商品を知る

(ネット検索で自分の気になる商品を知ります。家電でも服でもどんな商品でも掲載されていないものはありません。自分に必要な商品を探し出します。)

・ネットで他人のレビュー確認

(実際に使用している人の意見、コメントなどを参考にします。例えば、家電であれば使い心地はどうか、良かった点や悪かった点など他人の意見を聞くことで買い物の参考になります。気になってはいるが実際に買ってみたら、自分には合わなかったことは誰にでもあるでしょう。レビューを確認しておくことで買い物で失敗する確率が減ります)

・店舗でモノを確認

(家電やソファなど気になる商品がある場合には、実際に商品を店舗で確認します。ソファであれば座り心地の確認。家電であれば使い心地の確認などです。ネットだけで購入判断すると実際に商品が届いた時には自分の想像と違ったことなど多々ありますので、必ず購入前に店舗に足を運び確認します。)

・価格比較サイトから購入

(購入はインターネットからです。インターネットからだと店舗よりも安いし、比較サイトなども豊富なので一番安く購入できる方法がインターネットからです。すでに店舗で実物の確認もしているので、商品に不安はありません。さらにはネットからだと郵送もしてくれるので店舗と違って持ち運びしなくても問題ないのがメリットです)

 

このように、今の時代ではわざわざ百貨店で買い物をすることなく、大半がインターネットで完結することが可能です。

百貨店で買い物するというのは、昭和の時代などアナログな感覚があります。

特に若者などはネット通販することに抵抗はありませんので、この流れは止まることが無いでしょう。

つまり、今後も百貨店での顧客は減少する傾向にあると思います。

地方の百貨店が生き残るにはいかに通販で買い物をしないお年寄りを引き寄せるかだと思います。

 

インターネットだと在庫が無限

インターネットで買い物をする場合には、百貨店と違い売り場スペースに制限がありません。

つまり、売り場スペースは無限大です。

百貨店であれば自分の欲しい商品が品ぞろえとしてなかったり、欲しいブランドがなかったり、サイズがなかったりすることもあるでしょう。

しかし、インターネットであればまず上記のようなことは起こりません。

自宅に居ながら無限の売り場で買い物ができるのがインターネットの強みです。

私の感覚では百貨店とネット通販を比較して百貨店が勝てる見込みはほぼ無いです。

それほど、ネット通販は便利なのです。

 

百貨店は「街の電機屋」と同じ運命!?

昭和の頃には街にはたくさんの「個人営業の電気屋さん」がありました。

地元に密着していて、アフターサービスなどもきめ細かく、困ったことがあれば何でも相談に乗れる個人商店です。

しかし、平成になり郊外にはビックカメラ、ヨドバシ、ヤマダ電機など大型店がたくさんできました。

それにより電化製品での価格競争が始まりました。

「街の電機屋」では価格面では太刀打ちできないくらい大型店は安値で販売するので、たくさんの個人店舗は廃業することになりました。

私は、地方の百貨店も家電量販店と同様に「ららぽーと」などに代表されるような大型ショッピングセンターに飲み込まれていくのだと思います。

 

東京など大都市圏では好調

百貨店は地方では不振ですが、東京などの大都市圏では実は好調なのです。

理由は外国人を含むインバウンドによる消費です。

東京においては外国人観光客数が年々増えている状況です。

観光客は日本の百貨店でたくさんの買い物をしますので、百貨店の売り上げに貢献するのです。

反面、地方においてはインバウンドによる恩恵は一部しかありません。

そのため、都市部の百貨店は好調ですが地方の売り上げは厳しい状況なのです。

 

少子高齢化で地方の経済はさらに悪化する?

地方では少子高齢化が顕著です。

私は神奈川県の横浜市に住んでいますが、横浜市においても高齢化を感じることが多いです。

地元商店街には若者の姿はなく、高齢者ばかりが歩いています。

横浜市でさえも高齢化を感じるということは、地方に目を向ければさらに高齢化社会を感じます。

特に地方の商店街は人の姿がなく、ゴーストタウン化している地域も多いのです。

ネットの普及などからも若者は商店街で買い物するなどほぼ皆無でしょう。

このように地方経済は若者を中心に人口減少し、高齢化社会によって消費は落ち込み続けます。

の流れは地方から徐々に都市部にも広がっていき、最終的には日本全国に広まっていくのではないでしょうか。

人口が減るということはそれだけモノの購買活動が縮小するということです。

つまり、消費経済が縮小し日本のGDPなどにも影響を与えるのです。

 

まとめ

・地方の百貨店の倒産が増えている

・ネット通販の普及で百貨店に足を運ぶ人は減っている

・少子高齢化によって地方の経済は縮小傾向

・都市部の百貨店においては外国人によるインバウンドで好調を維持

・大型ショッピングセンターなどに人が流れ、百貨店の売り上げが減少

二宮金次郎が現代社会に生きていたら何をしていた?

投資家タケ:自由への第102歩

どうもタケです。

 

今回のテーマは【二宮金次郎が現代社会に生きていたら何をしていた?】についてです。

昭和など一昔前の小学校には二宮金次郎の銅像がありました。

二宮金次郎は薪(まき)を背負いながら本を読んでいるなど、「勤勉の象徴」として学校教育において使われてきました。

二宮金次郎は生まれが貧しい家に生まれましたが、学問を学び、「農地改革」や「家の立て直し」、「農家の立て直し」などに貢献しました。

私が疑問に思うのがこのような「偉大な人物」が現代に生きていたらどんなことをしていたのか?ということです。

歴史上には二宮金次郎以外にもたくさんの「偉大な人物」が存在しましたが、それぞれの時代にとって活躍の仕方は違うと思います。

現代の2019年においては、起業家など社会に大きな貢献をすることで会社を上場し、大きな富を得ることができます。

また、政府の官僚となって国のために尽力することも可能でしょう。

二宮金次郎が2019年に生きていたならば、本や勉学に励むよりも、他のことに注力していたのではないかと、勝手に想像してみます。

 

二宮金次郎とは

二宮金次郎「本名:二宮尊徳(そんとく)」は神奈川県小田原市の貧しい農家に生まれます。

幼いころに両親を亡くし、父の実家で生活することになります。

貧しい幼少期であったため、朝から晩まで生活費を稼ぐために一生懸命に働きました。

その時に、仕事だけではなく、勉学にも励んだのです。

薪(まき)を運ぶときにも歩きながら本を読むなど、勉強へ姿勢を強く感じます。

さらには、当時の一般大衆の考え方は「農家は勉強などせずに、外で畑仕事などで働くべきだ」という考えが圧倒的でした。

そのような一般常識において、二宮金次郎は勉学に励み、農地改革や財政立て直しによって多くの農民を救いました。

特に、江戸時代でも現代でも同じなのが、富裕層の財政難です。

本業で稼いでもお金が増えずに財政難に陥るということです。

そこで、金次郎は財政難の人に対して、助言や指導をして、お金の使い方を教え、財政難から助けていきました。

さらにお金に困っている人には無利子でお金を貸すなど、多くの人を助けることで街では評判になったようです。

 

30代で農地貸しになる

生まれは貧しい農家であり、農地の大部分も親族が売ってしまい、非常に金銭的には余裕がない暮らしでした。

しかし、農家でありながら財政などについて学んだことでお金の使い方が非常に上手でした。

有名な言葉として以下があります。

「遠きをはかる者は富み、近くをはかる者は貧す。」

→将来まで長い目線で行動する人は富み、今だけしか考えない人は貧しくなる。

 

「貧者は昨日のために今日働き、富者は明日のために今日働く。」

→貧しい人は、今の暮らしのためだけに生きている。財を成す人は将来のために投資や労力を費やす。

 

「貧富は分度を守るか分度を失うかによって生ずる。分度を守って、みだりに分内(予算)の財を散らさなければ富にいたるし、分度を失い、他から借財して分内に入れるようであれば、やがて貧に陥る。」

→自分の収入と支出を管理することが大事。自分の財産を管理・コントロールできればお金持ちになる。逆に、財布をコントロールできずに好き放題お金を使っていたら、将来貧乏になる。

 

このことからも、江戸時代でもお金の使い方を学ばずに消費ばかりして貧乏になっている人は多かったのです。

このような人たちを二宮金次郎は多く救ってきました。

また、自分自身は過去に一族が売ってしまった農地を買い戻し、それを農家に貸出すことで多くの収入を得ていました。

このことからもお金の使い方(蓄財、投資)が非常に上手な人物だったと分かります。

 

歩きながら本を読むことが、勤勉の象徴に?

日本においては、二宮金次郎は「勤勉の象徴」とされた時代がありました。

大正時代から明治にかけて、そして昭和においても小学校には二宮金次郎の銅像が設置されていました。

薪(まき)を背中に背負いながらも勉学に励むという姿勢は、当時の日本教育にマッチしていたのだと思います。

当時の大正や明治の時代では勉学に励み、一生懸命勉強することが成功となっていました。

 

歩きスマホ助長になるので、二宮金次郎は撤去?

最近の二宮金次郎については、小学校などでは撤去の方向のようです。

背中に薪(まき)を背負いながら本を読むということが、歩きながらスマートフォンを使う事を肯定するようになってしまっています。

そのため、最近の二宮金次郎の銅像は「椅子(いす)」に座って本を読んでいます。

歩きながら本を読むのは危険ですが、時代が変わっても二宮金次郎への考え方や本質は変わらないのだと思います。

 

二宮金次郎が2019年に生きていたら?

ここからが本題です。

では、二宮金次郎が今の時代(令和)に生きていたらどのような人物で、どのようなことをしているでしょうか。

当時の金次郎が生きていた江戸時代とは習慣や文明、考え方など全く異なります。以下では私なりに勝手に予想してみました。

 

不動産投資家になっている?

貧しい農家生まれでありながら、30代という若さで田畑など農地を貸すことで「財」を成しました。

今で言えば不動産賃貸業でしょうか。

私自身も不動産投資をして賃貸業をしていますが、コツコツと不動産を購入し賃貸として貸出すことで家賃収入が積み重なっていきます。

そして積み重なった家賃収入を次の物件購入のために再投資することで徐々にキャッシュフローが増え続けます。

雪だるまを大きくするように再投資を繰り返すことで、複利の力が働き時間の経過とともに大きく資産が膨れるのです。

不動産投資はビジネスと違い、一撃で高収入は目指せませんが時間を味方につけることで、コツコツと確実に収入を増やすことができます。

もし二宮金次郎が今の時代に生きていたら、不動産投資はしていたと勝手に思います。

 

株式投資家になっている?

二宮金次郎は農政改革や「借金に困っている御家」の立て直しなども行いました。

つまり、赤字の企業を黒字化させる能力があったのです。

有名な話として「ある御家」の財政再建における、「5カ年計画」です

赤字財政の「御家」を5年で黒字化させたのです。

それによって、金次郎のという人物が有名になったともされています。

つまり、組織について「どのように収入を得て」「何にお金を使っているか」という財政面において詳しく、どうすれば黒字化できるかというビジネス面でも結果を出せる人物だったのでしょう。

つまり、現代で言えば企業分析ができるということです。

企業分析は株式投資において大きな力を発揮します。

投資先企業の「経営者の素質」や「収益源の本質」を見抜くことで、どの企業へ投資すれば良いのかの判断ができます。

つまり、二宮金次郎が現代に生きていたら、立派な株式投資家となっていた可能性もあります。

 

財を成し、社会貢献?

二宮金次郎は江戸時代末期に農家や御家の財政立て直しなどについて、活躍しました。

つまり、お金の使い方を心得ているのです。

さらには、江戸時代には貧しい人に無利子でお金を貸すなど人助けや社会貢献もしていました。

つまり、現代でいえばNPOなど設立し、自分の私利私欲のために経済活動するのではなく、人助けや社会貢献のために尽力していることでしょう。

 

大企業のサラリーマンにはならない

二宮金次郎が現代に生きていたら、大企業のサラリーマンにはなっていないと思います。

金次郎は組織の中で活躍するというような人物ではなく、組織を動かす側の人物となり、会社社長や経営者などになっているでしょう。

また、勉強が重要とも考えず、勉強や知識はあくまでも物事を成すための「手段」だと考えます。

つまり、学者や研究者になるというよりも「事業家」になり、直接的に社会貢献できる立場を選んでいたかもしれません。

 

現代で言えばどんな人物?

現代の2019年で言えば以下のような人物と近いのかもしれません。

・ソフトバンク孫正義

・楽天三木谷社長

・ユニクロ柳井社長、

ZOZOの前澤社長

など

投資や事業をすることで、世の中に対して貢献することは大きな価値をたくさんの人に与えるということです。

上記のような人物たちは、我々の一般社会においてはなくてはならないくらい大事な存在ですし、上記の会社がないと困ってしまう人も多いでしょう。

私は通販で楽天を利用するし、服もほとんどがユニクロの商品です。

二宮金次郎が生きていたら事業を通して世の中に価値提供することもしていたかもしれません。

 

まとめ

・小学校などでよく見かけた二宮金次郎は「勤勉の象徴」

・今の時代に生きていたら、投資や事業などで社会貢献していたと予想

・大企業の会社員など組織内で働くよりも、会社経営者など組織を動かす側になっている

・お金の使い方を理解した人物で、財政再建ができ、貯蓄や投資に関して実行力がある

・自身は貧困農家に生まれたが、土地を買い戻し、田畑を貸出すことで財も成した

 

2カ月前の退去連絡のメリット・デメリット

投資家タケ:自由への第101歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【2カ月前の退去連絡のメリット・デメリット】についてです。

不動産賃貸業をしていく中で、入居者に対して退去時には通常1カ月前の退去連絡をしてもらうのが一般的です。

例えば、1月1日に退去する場合には12月1日には大家か管理会社へ連絡することを契約書内で要求しています。

つまり、大家としては1カ月前に退去連絡をしてもらうことで、次の入居者の募集や修繕の手配などを予め行うことが可能です。

しかし、昨今では入居者に対して2カ月前の退去連絡を要求する管理会社もあるようです。

先日、不動産投資のセミナーに参加した時に、某管理会社は入居者に対して2カ月前の退去連絡をしてもらうような対応を取っていると聞きました。

 

2カ月前の退去連絡は初めて聞いた

今回のセミナーで某管理会社が2カ月前の退去連絡をしていると聞いて、驚きがありました。

業界内の常識ではどこも1ヵ月前の退去連絡通知を当たり前としているからです。

しかし、よくよく考えたら2カ月前の退去連絡通知というのは大家と入居者はお互いにとって良い条件とは言えないと思います。

ということで、今回は2カ月前の退去連絡にする場合の大家と入居者それぞれのメリット・デメリットについて考察したいと思います。

 

大家のメリット

募集期間が延びる

退去連絡が2カ月前になることで、大家としたら次の入居者を見つけるまで2カ月間の期間があるということです。

つまり、2カ月間という猶予をもらえるのでその間に次の募集をしておくことで、退去と同時にすぐに部屋を清掃して貸し出しすることも可能です。

募集期間が長いほどたくさんの見込み客を取り囲めるし、成約までの確立もアップします。

長い期間募集できるということは空室期間を短くできるというメリットがあるのです。

 

2カ月間の家賃保証と同じ意味

2カ月前の退去連絡というのは、裏返せば2カ月間は家賃が保証されているということです。

退去されるというのは残念な連絡ですが、確実にあと2か月分の家賃は頂けるということですから大家としては気持ちが楽でしょう。

 

修繕の準備ができる

退去後に浴室の大規模修繕を計画している場合やリフォームを計画している場合には、2カ月前の退去連絡を受けることで職人などの手配がしやすくなります。

前もって工事の日程を決めることで退去後にすぐ修繕に取り掛かることも可能です。

反面、退去後すぐに修繕ができない状況であれば空室期間が長引くことになりますので、家賃収入を得る機会も短くなるのです。

 

2年以内の退去だと違約金

2カ月以内の退去連絡と同時に2年以内に退去をすると違約金の請求をするようです。

具体的には、1年以内の退去では家賃2か月分の違約金。

2年以内の退去では家賃1か月分の違約金を入居者に請求します。

これによって、大家側にとっては最大2年以内での退去にあたっては違約金の発生があるため、短期での退去リスクを下げることができます。

 

大家のデメリット

契約時に選ばれにくい

退去時に2カ月前の連絡を要求するということは、周りの業者と比較して厳しい要求です。

通常は1カ月前の要求が一般的ですから、これまで何度も賃貸契約をしてきた人などからはクレームを受ける可能性があるでしょう。

さらには、厳しい要求をするということは入居者に選ばれにくくなるということです。

立地、間取り家賃が同じ条件だったとしたら、おそらくは退去後1カ月前の物件を選ばれる可能性は高いです。

大家としたら入居者と契約するまでハードルが高くなるというデメリットはあります。

 

入居者のメリット

退去2カ月前の連絡に関して入居者側にとってはメリットは1つもありません。

退去連絡後も家賃が最低2カ月間は発生するので、入居者側からしたら退去連絡は退去直前にしたいはずです。

 

入居者のデメリット

次の部屋が見つかりにくい

2カ月前の退去連絡をするということは、入居者側としたら退去する期日を決めてからの次の部屋を探すというスケジュールになるかと思います。

つまり、最悪は自分の好みの部屋が見つからない状況であったとしても100%期日までには退去しなければならないので、妥協して引っ越し先を探すことになります。

加えて、次の入居先としても申し込みから契約までは2週間程度は待ってもらえますが、申し込みから契約日までが1カ月など長い場合には、不動産会社から嫌がられますので好みの部屋があったとしても他の人に取られることもあるでしょう。

つまり、次の部屋の契約にあたってスケジュール的に都合が悪くなるのです。

 

違約金が多い

上記で述べたように2年以内での退去の場合には違約金が発生します。(1年以内で家賃2カ月分、2年以内で家賃1カ月分)

違約金に関しては大家にとっては入居者を縛るという意味からもメリットは大きいでしょうが、入居者側にとっては違約金というのはデメリットでしかありません。

入居者側としたら、できるならば違約金がない条件の部屋に住みたいと思うものです。

 

2カ月前の連絡は予定しにくい

入居者が退去する時の理由として多いのが、仕事の都合です。

例えば、来月から転勤が発生するなどです。もしくは急遽の辞令で2週間後には転居する必要がある人もいるでしょう。

そんな状況であれば、すぐに解約申し込みをしても2か月分の家賃を払い続ける必要があるのです。

急遽引っ越しする人からしたら、住んでいない期間でも最低2カ月間は家賃を払う必要があるので、非常にもったいないと思うでしょう。

 

2カ月前の退去連絡は大家にのみメリット

上記からも退去連絡が早いということは大家にはメリットがありますが、入居者にとってはデメリットでしかありません。

これまで何度も入退去をしてきた経験がある入居者など賃貸契約に関してリテラシーが高い人であれば、おそらくはクレームに発展するか、選ばれないということになるでしょう

一方で、初めて賃貸物件に住む人であれば、そんなものかと何も疑問なく契約するでしょうが、いずれにせよ退去時には不都合な思いをすることになるでしょう。

私個人としたら、一般的な1カ月前の退去連絡にする方が大家にとっても入居者にとっても無難だと思います。

 

まとめ

・一部の管理会社では2カ月前の退去連絡を入居条件にしている

・2カ月前の退去連絡は大家にメリットはあっても、入居者にとってはデメリットしかない

・無難に1カ月前の退去連絡にしておく方が、大部分の業者と足並み合わせられるので、クレームや選ばれにくいなど不都合が起きにくい

不動産融資の厳しい時こそ、融資の借換えがしやすい?

投資家タケ:自由への第100歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産融資の厳しい時こそ、融資の借換えがしやすい?】というお話です。

2019年現在においては、不動産投資への銀行融資が厳しい状況です。

アパートローンなど安定収入がある会社員向けのローンは壊滅的です。

2015年など一時期は波に乗って大きく融資残高を伸ばした銀行も現在では引き締めの状況です。

そんな状況の中、今現在高い金利で融資で融資を受けている場合には、もしかすると他行へ借換えを検討するチャンスかもしれません。

 

融資の新規取引は難しい

2015年頃から安定収入者向けにアパート・マンション購入費用を融資する「アパートローン」が全国の金融機関で広まりました。

会社員や公務員で年収が700万円程度であれば1億円もするような土地付きの1棟物件でも購入ができた時代でした。

もちろん自己資金なども必要でしたが、銀行の担保評価が高くなるケースも多く、手出し(頭金)なしで不動産を購入している人もいる状況でした。

しかし、現在の2019年は全く逆の状況で、会社員で安定収入があったとしても融資を受けることが非常に難しくなってきています。

2018年のスルガ銀行の問題などからも金融庁が各金融機関へ融資審査の厳格化を指示している状況で、アパートローンへの貸出残高は年々下がっている状況です。

全国の金融機関へのアンケート調査からも、アパート・マンションへの融資は不積極という回答が多いようです。

そういった状況からも、不動産業者を中心に倒産する会社も増え、生き残れる業者が少ないことや銀行自体も貸出残高が増えないということからも、業績が悪化しているという状況です。

 

金融機関は業者や新規顧客を警戒している?

スルガ銀行の問題からも各金融機関は新規の融資に慎重な姿勢です。

これまでは過去に一度も取引したことがない個人などでも、アパートローンとして融資をしている状況でした。

新規開拓へ積極的でどんどんと新規の銀行から融資を受けれる状況でした。

しかし、不動産投資を取り巻く環境は一部の業者などにより、スルガ銀行の問題やフラット35の問題のように、新聞やニュースで社会問題にも発展するような事態が起こっています。

そんなこともあり、金融機関は取引する不動産業者を選別したり、新規の融資はストップしたりと保守的な対応を取っているところも多いようです。

私が聞いた話では、銀行は取引する不動産業者を審査している状況で、不動産仲介業などの業者も生き残るのに厳しい状況のようです。

 

既存の借入者は追加融資のチャンス?

新規融資を受けるのは厳しい状況ですが、実はすでに融資を受けている人にとって追加融資は可能性があります。

金融機関としては既に取引をしていて実績のある人は、新規の顧客に比べて追加で融資しやすいのでしょう。

このことからも過去の融資が緩い状況の時にはできる限り多くの金融機関と新規で取引をすることが、昨今のような厳しい状況の時に有利に不動産投資をすることにもつながるのです。

 

借り入れを検討するのもアリ?

現状のように不動産投資をするには非常にハードルが上がってきている場合には、過去に高金利で融資を受けている場合には借換えを積極的に行うのも方法の1つです。

融資が引き締めているといっても銀行はお金を貸していかなければ収益を得ることができません。

つまり、どんなに引き締めている状況だったとしても、常に新規の融資先は探している状況です。

そんなこともあり、高金利で既存の銀行から借りている場合には借換えを積極的に検討するのも良いでしょう。

結局は新規で銀行開拓できないなら、借換えを選んでいき、金利を下げることができれば収益率も上がっていきます。

ある業者のセミナーに行った際に、銀行は新規融資は渋っているが、借換えには柔軟に対応するケースもあると言っていました。

今現在、高金利によりキャッシュフローなど収益性が悪い場合には、借換えを検討してみるのは良いと思います。

 

借り換を行うと、今後の取引できないリスクあり

貸出している銀行からしたら顧客が他行へ借換えをするということは、裏切り行為とも受け取れるでしょう。

せっかく、審査を通しお金を貸したのに、他行へ移ってしまうというのは厳しい状況です。

もちろん売却などで全額返済をするというのであれば、ある意味しょうがない部分がありますが、借換えに関しては借り換えられる方の気持ちとしては「嫌」な印象を受けると思います。

そんなこともあり、銀行としては借換えをする場合には今後の追加融資は一切停止とする場合もあるようです。

追加融資が不可ということは投資家にとっても非常に厳しい状況ですから、借換え先の銀行の金利なども検討しながら慎重に判断するべきだと思います。

不動産投資では規模拡大するにあたり、より多くの金融機関と取引することは大事なポイントですから、借換えによって取引できる銀行数が減るということは将来のデメリットにもなります。

そのため、もうこれ以上物件を増やす予定が無い場合などは借換えを積極的に行っていくのもアリです。

 

低金利であれば思い切って借り換えもアリか?

スルガ銀行やその他の地方銀行では、金利が3%、4%を超える場合が多いです。

サラリーマン投資家の中には高金利で融資を受けている人もいるでしょう。

高金利では結局は毎月の返済において元金の返済がほとんどないと思います。

つまり、金利ばかり払っている状況なので、借金が減っていかない状況です。

そんなこともあり、借換え先が低金利であれば借換えを積極的に行っていくのも大事です。

不動産投資ではキャッシュフローを大事と考えるのは当然ありますが、同時に元金の返済も大事なポイントになります。

元金が減っていれば売却をするときに売却益を得ることができますし、例え安値で売ったとしても借金が残らないというメリットがあります。

逆に金利が高く毎月の元金が減っていない状況であれば、安値で売ってしまえば残債が残り、借金が残る状況にもなります。

このような状況からも不動産投資においては毎月のキャッシュフローも大事ですが、低金利による元金の返済も「成功」するため、そして「失敗」しないためには大事なポイントです。

 

まとめ

・2019年は新規で融資を受けることは厳しい状況

・借り換えを積極的に行い、低金利にして元金返済を早めるのはリスク軽減になる

・新規融資は厳しいが、既存の顧客であれば追加融資は可能性あり

・もうこれ以上は物件を増やさないなら、借換えを積極的に行うべき(追加融資は不可になる)

 

不動産投資で自動販売機を設置するメリット・デメリット

投資家タケ:自由への第99歩

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産投資で自動販売機を設置するメリット・デメリット】についてです。

 

自動販売機のメリット

副収入源ができる

1棟物件など共用部がある場合には、自動販売機を設置することでジュースやコーヒー、水などを売ることで家賃収入とは別の収入源を確保することが可能です。

自動販売機に関しては入居者だけを顧客として見込むのではなく、通りすがりの人や近所の人もターゲットになり得ます。

そのため、人通りの多い場所に設置することができれば、副収入が毎月発生することになります。

不動産投資では家賃収入だけでなく、自動販売機などの副収入も得ることができるメリットがあります。

 

売却時に割高で売れる

アパート・マンションなどの収益物件を売る場合には、利回り換算して売却することになります。

利回りを少しでも高くすることで買手にとっては割安物件になりますので、売却しやすくなります。

利回りには家賃収入に加えて自動販売機からの収入も加えて利回り換算することになりますので、自販機からの収入があるほうが売却しやすくなるし、高値で売ることも可能になります。

 

(例)

・年間家賃480万円のアパートを利回り10%で売る場合

売却価格4800万円

・年間収入500万円(家賃480万円、自動販売機収入20万円)を利回り10%で売る場合

売却価格5000万円

年間家賃収入480万円を利回り10%で売る場合は売却価格4800だが、自販機収入(年間20万円)があることで売却価格が200万円も増えることになる。

少しでも家賃以外で収入を増やすことができれば、売却価格を高くすることができるメリットがあります。

 

設置は簡単

自販機の設置に関しては、大家側での対応はほぼありません。

どこのメーカーの自販機を設置するか決めるくらいで、あとはメーカー側で設置やマネジメントを半自動で行ってくれます。

そのため、設置にともなう大家側の労力は皆無でしょう。

自販機設置は仕組化ができているのがメリットです。

さらには、管理会社と自販機メーカーに繋がりがあることもあります。

そうなると、大家と管理会社(自販機メーカー)だけのやり取りで設置まで行ってくれます。

自販機は設置スペースさえあれば「楽」に設置できるのがメリットです。

 

固定費は電気代のみ

自販機を設置・運営する場合、毎月の大家負担の固定費は電気代くらいです。

電気代を支払えばその後は手残りとして収入が発生します。

当然ジュースの補充などの人件費も発生しますが、メーカー側で支払いますので大家負担にはなりません。

ただし、ジュース1缶につきメーカー側の利益(人件費等)も含まれるので、1缶あたりの大家収入の単価は少なくなります。

 

明りで防犯になる

自販機に関しては夜でも明るいので防犯効果があります。

アパートがある住宅街などの夜道は真っ暗な場所も多いですが、自販機があることで暗い道でも明るくなるので、女性などにとっては安心することでしょう。

特に夜は暗い場所は怖いと思う女性は多いものです。

女性入居者にとっては明るいほうが安心するし、通りすがりの人にとっても明るい場所を提供するのはうれしいことだと思います。

 

自動販売機のデメリット

ゴミの散らかし

自販機を設置することで、空き缶のごみ箱を設置する必要があります。

ゴミ箱には「缶のみ」と記載があったとしても、「燃えるゴミ」など「空き缶」以外のごみを捨てられるリスクがあります。

「空き缶」はリサイクルとして飲料メーカーが回収するのですが、「燃えるゴミ」や「家庭のごみ」などが混ざっていると回収時に迷惑をかけることになります。

想像してほしいのが、東京の繁華街にある「空き缶捨て」には燃えるゴミなどを無理やり詰め込んで捨てているのを見ることもあります。

自販機を設置するということは、同時にゴミの問題がありますので、注意が必要です。

 

大きな収入は期待できない

自販機収入に関しては、人通りの多い場所か少ない場所によって収入に差が出ます。

繁華街のような人通りの多い場所で自販機を設置できれば、売れる量も多くなり当然収入も多くなるでしょうが、アパートがあるような住宅街では人通りの多い場所は少ないことが多いです。

そのため、多くの収入が見込めるのは期待できないでしょう。

設置場所にどれだけ飲料の需要があるかによって収入に差が出ます。

さらには、ジュース1缶当たりの大家の利益率は少ないです。

飲料メーカー側での利益の取り分が多くなりますので、たくさん売らないと大きな収入は期待できないでしょう。

 

1棟物件のみ設置可能

自動販売機を設置できるのは、1棟アパート・マンションなど共用部がある場合だけです。

つまり、区分マンション投資など共有部を所有していない場合には自販機の設置は不可です。

さらに1棟物件だったとしても道路側のような通行人などから目立つ場所に設置できる条件でないと、売り上げも多くは見込めないでしょう。

単に共用部だからとアパート住人だけをターゲットにすると全く売り上げが上がらないと思います。

できれば道路側へ設置し、多くの人からの需要を見込むことが自販機を設置するには大事な要素です。

 

まとめ

・不動産投資では副収入として自販機収入が見込める

・家賃以外から収入があれば売却時に割高で売れる

・自販機収入は業者利益もあるので、大家の単価は低い

・1棟物件でないと設置ができない

・空き缶以外のごみ投棄などのマナー管理が難しいデメリットあり

 

地主物件は入居に強い?負けないための戦略とは?

投資家タケ:自由への第98歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【地主物件は入居に強い?負けないための戦略とは?】についてです。

 

私のメインエリアである東京・横浜など首都圏で不動産投資をする中で、売り物件として不動産会社から紹介される物件のほとんどが、「部屋が狭かったり駐車場がない」など、賃貸事業をするなかでは決して優位性がある物件は多くないです。

しかし、都市部の地主が所有する物件に関しては、土地が広く、都市部など土地値が高い地域でも駐車場付きだったり、単身用の部屋(1K)でも一般的には20㎡が相場なのに27㎡などで貸し出したりもしています。

このように、地主物件は土地の有効活用(アパート・マンション建築)をする中では非常に余裕をもって建物設計できるメリットがあります。

反面、資金的に余裕がなく、土地の広さに余裕のない私のような賃貸業者は、狭い土地を目一杯利用して建物を建てている状況です。

では、このような状況で地主物件と賃貸市場で競争して勝てるのでしょうか。

建物は建築後のお部屋を貸し出してこそ収入が入ってくるものです。

入居者である借主がいてこそ家賃が入ってくるので、いかに選ばれる部屋を提供するかが非常に大事だと思っています。

そんなことで、今回は地主物件の特徴と一般投資家が地主物件に勝つための方法を記します。

 

地主物件の特徴

室内が広い

地主の物件は室内が広い印象です。

広い土地を元々所有しているということで、部屋の間取りにも柔軟にアレンジできます。

例えば、単身用の1Kや1Rなどの部屋だと都心部だと通常は20㎡あればOKです。

しかし、地主の物件は1Kの間取りでも部屋が27㎡と広かったりします。

また、1LDKなどの間取りにも積極的に攻め込むことができます。

私のような一般的な投資家だと、1LDKなど部屋が広くなることで、家賃に対する㎡単価が下がってしまうので、収益性が低くなります。

つまり、狭い部屋をたくさん作ったほうが、家賃収入が伸び収益性は上がるのです。

そのような考えから1LDKなどの広い間取りの市場へは私は参入しにくいという状況ですが、地主の物件は土地に余裕があるということから、単身用以外の広い間取りへも参入することが可能なのです。

 

駐車場設置できる

私が物件所有する横浜市などでは、賃貸物件で駐車場を設置することは収益性の点から厳しいです。

ファミリー向けの3LDKなどであれば、駐車場は必要でしょうが、1Kなど単身用の物件で駐車場を設置することは不可能です。

というよりも、横浜市では不動産の土地値が高いので、駐車場付きの物件では利回りが下がってしまうのです。

そのため、駐車場を作らずに建物を広くすることで家賃収入を増やすことが多いのです。

しかし、地主の物件は土地に余裕のある物件も多いので、駐車場を設置している単身用の物件も多く目立ちます。

もちろん地方などであれば土地値が安いので、駐車場付きが当たり前という感覚もありますが、都市部では駐車場付きの賃貸物件はファミリー向けの物件くらいしかありません。

そのようなことからも、都市部での地主の物件は有利になることもあります。

 

大手ハウスメーカー

地主物件の特徴として、大手ハウスメーカー施工が多いです。

大手だと建築費用は高めですが、室内の質感も高いし、設備も充実していることが多いです。

また、大手ということで安心して施工を任せることが可能です。

反面、一般の不動産投資家は大手ハウスメーカーの物件を購入すると、収支計算が合わなくなります。

つまり、土地と建物をセットで購入すると融資残高が増えるので、キャッシュフローが悪くなるのです。

そのため、私のような投資家は大手ハウスメーカー施工ではなく、中小の無名メーカー施工の物件を安く買って賃貸に出すことが多いです。

中小の無名メーカーだと、建築費用を安くすることができるメリットがありますが、反面デメリットとして、施工が「雑」だったり、経営状況が安定していなくて倒産するリスクなどもあります。

お金に余裕があれば大手に任せたいですが、費用負担も多くなるので、収益優先で不動産投資をするならば新築物件は中小メーカーに任せることが多いでしょう。

 

駅から遠い(一部)

地主の特徴として、土地を先祖代々受け継ぐということがあります。

つまり、賃貸物件の場所を選べないのです。

首都圏で駅徒歩5分以内など好立地の土地を受け継げれば良いですが、郊外で駅徒歩20分などの土地を受け継ぐ場合もあります。

つまり、同じ地主であっても賃貸業で成功する人と失敗する人は明らかに分かれるのです。

特に郊外に土地を所有する地主の物件は満室経営は厳しいでしょうが、東京23区内の駅徒歩5分にアパートを所有していれば満室経営は可能でしょう。

私のような不動産投資家は投資する立地を選ぶことが可能です。

もともと家族で所有の土地を受け継いで賃貸事業をするわけではないので、入居付けができるエリアを選んで賃貸事業を始めることができるのが一般投資家のメリットです。

 

地主物件と正面から戦っては勝てない?

私は横浜市など、首都圏で賃貸業をしていますが、物件を購入する際には立地には注意をして購入しています。

建物の設備や築年数は古い中古だったとしても、入居者の需要がある駅徒歩10分圏内での購入です。

設備や部屋の広さでは地主物件に負けてしまいますが、立地に関しては負けないようにしています。

地主物件と正面から戦ってしまうと、相手に軍配が上がってしまうので、立地に関しては負けないように選んでいます。

 

管理会社から紹介してもらいやすい物件

賃貸業をする中で、特に大事なのが管理会社との付き合いです。

空室が出れば次の入居募集をしてもらうことになりますので、なるべく自分の物件から優先して募集してもらえるような環境作りが大事だと思います。

そのためには普段からの電話やメールでのコミュニケーションから、管理会社への言葉使いなども気を付けるべきです。

また募集条件に関してもライバル物件に差をつけるために、「敷金0・礼金0」にすることや、「フリーレント」を付けるなど、なるべく制約しやすい状況を作っていくことが大事だと思います。

私は、「損して得取れ」という言葉が好きです。

つまり、空室を埋めるためには最初は投資として「損」するべきだと思っています。

そうすることで、将来的には家賃収入を生むことができますので、地主などのライバル物件と募集条件面では負けないようにしています。

地主物件などは昔からの習慣で「敷金・礼金」は必ず取るというような考えの人もいますので、選ばれるためには他物件との差別化が大事になってきます。

 

空室対策について勉強を続ける

空室対策は勉強すると同時に実践することが大事です。

特に必須設備などは時代が進むごとに変化しています。

最近だと単身者などは通販で買い物することが増えました。

そのため、宅配ボックスなどの設備を付けてあげれば喜びます。

昔は宅配ボックスがない設備でも入居は決まりましたが、今後は宅配ボックスは必須になると思います。

さらには、インターネット無料の設備も最新のアパートなどには最初からついているケースもあります。

昔のアパートはインターネットは入居者が個別で契約するのが一般的でしたが、最近では設備として大家が提供するのが普及しています。

このようなことからも、不動産投資家は空室対策を学び、実践していくことでなるべく空室を減らすことができます。

逆に学ぶことをせず、入居者に求められているサービスを提供できない大家の物件は空室に悩むことにものなるのです。

 

まとめ

・地主物件は部屋が広いし駐車場も付いているなどライバルとしては強敵

・一般投資家は購入時に立地を選べるメリットがあるので、立地では負けてはいけない

・「宅配ボックス」や「インターネット無料」など求められる設備は時代によって変わっていくので、遅れてはいけない

・物件では地主に負けても、それ以外の空室対策(募集条件など)で差をつける必要がある

登記簿謄本の取り寄せはオンライン(インターネット)が便利

投資家タケ:自由への第97歩

どうもタケです。

今回のテーマは【登記簿謄本の取り寄せはオンライン(インターネット)が便利】についてです。

不動産投資をする中で、物件を購入すると第三者へ所有権を証明するものとして登記簿謄本に自分の名前や住所が記載されます。

また、物件を購入しようとしているときに、購入予定の物件の登記簿謄本を確認することで、所有者の名前や住所、過去の所有者名と住所、抵当権の有無などすべての情報を確認することが可能です。

登記簿謄本は言い換えれば、個別の不動産の歴史書です。

過去の所有者などすべての情報が記載されているので、購入時や売却時に不動産会社を通して確認したりすることがあります。

さらには、最近私は引っ越しをしたのですが、引っ越しをした時も住所変更の登記をすることで、登記簿謄本には引っ越し後の住所が記載されることになります。

ということで、今回は不動産投資における登記簿謄本の取り寄せ方法について記載いたします。

 

登記簿謄本は誰でも取り寄せ可能

登記簿謄本は閲覧することや、取り寄せることは誰でも可能です。

ただし、土地と建物の地番を予め調べておかなければ調べることができません

地番とは不動産を登記した時の番号です。

そのため、不動産それぞれによって違います。

また、郵送物など住所とも違いますので注意が必要です。

 

法務局へ行く場合

各自治体では法務局と言われる部署があります。

不動産に関する登記や登記簿謄本の閲覧、取り寄せなどを行うことが可能です。

法務局で取り寄せる場合には、申請書に必要事項を記載して窓口で登記簿謄本を受け取ることができます。

費用は1筆600円です。

 

窓口のデメリット

窓口(1筆600円)で受け取ると、インターネット(1筆500円)に比べて費用が1筆ごとに100円高くなります。

また、法務局へ足を運ぶ必要があるため時間がかかること、窓口が混んでいる場合があります。

 

窓口のメリット

窓口で取り寄せる場合には、当日受け取りが可能です。

急ぎで謄本が必要な場合には窓口での申請をオススメします。

 

インターネットで取り寄せ

登記簿謄本はインターネットで取り寄せることも可能です。

法務局のHPへ行くと、自分の名前や住所など情報登録を済ませることでネット申請が可能です。

インターネットとメールアドレスさえあれば取り寄せが可能です。

インターネット取り寄せの場合には受け取りが「窓口」の場合と「郵送」から選ぶことが可能です。

窓口で受け取る場合には法務局へ足を運ぶ必要があるので、窓口で並ばないというメリットはありますが、時間短縮にはあまり関係ないですね。

反面、郵送で受け取る場合には申請後4日程度で届くし、郵送費用も掛からないメリットがあります。

また、書留でないのでポストへ投函されていますので、留守でも受け取ることができます。

登記簿謄本は個人の名前や住所など記載されていますが、所有権や抵当権の証明などで第三者へ情報開示することを前提としているので、個人情報ではないので書留にはならないのだと思います。

 

インターネットのデメリット

インターネット環境が無い場合や、メールアドレスが無い場合にはネットから申請はすることができません。

年配の人などインターネットに詳しくない人は難しいでしょう。

でも、このブログ記事を読んでいる人はすでにネット環境もある人ですから、問題なく申請できます。

申請に関しても複雑ではなく、最初に個人情報(名前、住所、連絡先)とログインID、パスワードを入力するだけです。

あとはネット上で地番入力をすることで自分の欲しい登記簿謄本を取り寄せることが可能です。

大事な点は、事前に地番を調べておく必要があることです。

地番は住所とは違う特徴がありますので、間違いやすいです。地番が分からない場合には、物件を管轄する法務局へ電話して聞き出すことが可能です。

 

インターネットのメリット

ネット取り寄せの場合には1筆500円です。

窓口に比べて100円安いです。

しかも、郵送で取り寄せても郵送費が発生しません。

自宅など時間がある時に場所を選ばずに取り寄せ申請できることがメリットです。

 

ネット申請は支払い方法は口座引き落とし

ネット申請する場合には、支払い方法は銀行口座からの引き落としです。

申請後に「納付」というところから引き落とし申請をすることになります。

引き落とし申請することで、すべての申請は終了です。

あとは、待っていれば郵送で謄本が届きます。

 

普段から取り寄せる人はネットが便利

不動産業者など普段から登記簿謄本を取り寄せる必要がある人は、ネットでガンガン取り寄せていることでしょう。

わざわざ窓口に足を運ぶ人は少ないと思います。

しかし、我々のような投資家は1年に一回も取り寄せする機会はないでしょう。

私は今回住所変更の登記をしたので新しい謄本を取り寄せしましたが、普段の生活で登記簿謄本を取り寄せることは不動産賃貸業をしている中でもほぼありません。

そんなことで、法務局の窓口で申請して取り寄せても問題ないと思います。

しかし、せっかく便利なサービスを法務局は提供しているのですから、大事な時間を無駄にしないためにも、謄本を取り寄せる場合にはネットからが便利です。

一度使い方が分かれば、今後何度も使えますので、便利な機能は早めに使用できるようになることが良いと思います。

 

まとめ

・謄本はネット取り寄せが便利で、費用(500円)は窓口(600円)より安い

・窓口で受け取る場合には、足を運ぶデメリットあり

・郵送で受け取る場合には送料無料で書留ではない

・ネット取り寄せは地番を予め調べる必要がある。分からない場合には法務局へ問い合わせることが可能

中国に対するドナルド・トランプの交渉術は脅し?

 

投資家タケ:自由への第96歩

どうもタケです。

今回のテーマは【中国に対するドナルド・トランプの交渉術は脅し?】というお話です。

 

最近世の中では毎日のように新聞やニュースで中国企業のスマートフォン会社、ファーウェイに関して報道がれています。

メリカのトランプ大統領がファーウェイに対してテロ資金の活動を援助しているだとか、スマートフォン内部に情報を抜き取るような仕掛けがされているだとか、様々な理由からファーウェイに対して圧力をかけている状況です。

日本においても、今後はファーウェイ製品を取り扱わないような状況で進んでいます。

これは、ファーウェイにとってお顧客を失うことでもあれば、日本の消費者にとってもデメリットです。

安くて品質も良いファーウェイ製品を使用できないということは、使う側にとってもマイナスの影響を与えるのです。

しかし、世界の流れではアメリカがファーウェイを敵視している限り、世界各国でファーウェイ製品排除の動きが広がっています。

この動きは、アメリカとファーウェイというよりも、実は米中の関税問題が裏に隠されているのではないかと思います。

つまり、米中貿易問題でご機嫌を損ねたアメリカのトランプ大統領は、中国の成長企業のファーウェイを排除することで関税の交渉を優位に進めようとしているのだと推測します。

 

米中関税問題

アメリカと中国に関してはお互いの輸出製品に対して最大で25%の関税を課しています。

これによりお互いの国の経済に悪影響を与えています。

アメリカでは農業関係に対して約1兆円程度の支援をするなど、現場の経済状態は悪化しているのです。

メリカの圧力に対して中国は引くことをしないので、正直お互いが痛みを受けている状態であり、いわば我慢比べ状態になっているのです。

今後は今の最大25%の関税をさらに引き上げたり、関税品目を増やすなどの対応を取ってしまえばアメリカ中国の経済だけではなく、世界経済へも大きな悪影響を招くことになるでしょう。

特に株価は将来の経済の先を行くことになりますので、株価下落という状況が最初に現れるサインです。

そして、不動産価格の下落などを招き、世界不況という最悪なシナリオも可能性があります。

 

アメリカはファーウェイを締め出す

アメリカは中国大手スマートフォン会社のファーウェイに対して、アメリカでの販売から排除する方針です。

ファーウェイのスマートフォンは内部のすべてが中国製品ではなく、OSのアンドロイドはグーグル(アメリカ)、その他部品でインテル(アメリカ)など約15%はアメリカ企業の部品を使っているそうです。

さらには、イギリスのアーム(半導体)、日本企業など世界各国の部品を調達し、一つのスマートフォンを作っています。

そのため、トランプ大統領は世界各国に対してファーウェイ(中国)へ部品の供給などを止めるように圧力をかけています。

そうすることで、ファーウェイはスマートフォンを製造できなくなるし、グーグル提供のアンドロイド(OS)が使用できなければ操作もできなくなるのです。

このようにアメリカのトランプ大統領はファーウェイを締め出すことで中国へ圧力をかけているのです。

 

スパイ活動の証拠は?

トランプ大統領はファーウェイ(中国)がスマートフォン内部に仕込んでいる装置によって、情報を抜き取ることで中国のスパイ活動の危険性があると言っています。

ファーウェイは民間企業ですが、本質は中国の出先機関のような位置付けです。

ある意味政府の裏仕事を行っているような可能性もあります。

そのため、中国政府からの指示でスパイ活動をする可能性もあるのでしょう。

そういったことからも、ファーウェイ製品を排除する流れがあるようです。

しかし、本当にそんなことがあり得るのでしょうか。

スパイ活動をするなら携帯会社を使用しなくても方法はたくさんあるはずです。

私はトランプ大統領が証拠もなく一方的にファーウェイを潰すためにスパイ活動と言っているのだとも半分思っています。

事実、スパイ活動をしている確実な証拠がない状況であれば、自国の有益を守るためにファーウェイを非難しているだけに思います。

 

アメリカのアップルは100%安全?

スマートフォン市場においては世界ではアップル(アメリカ)とサムスン(韓国)が独占です。

そこへファーウェイ(中国)が切り込んできている状況です。

では、アップルやサムスンに関してはスパイ活動の可能性はないのでしょうか。

ファーウェイ(中国)と比べると政府との距離に違いはあるでしょうが、アップル製品においてもスパイ活動が絶対ないとは言い切れないと思います。

そういったことからも、私はファーウェイだけをスパイ活動として排除するのは間違っていると思います。

 

独占禁止にならないのか?

ファーウェイに対して世界各国が歩調を合わせて排除する動きは、民主主義においては独占禁止にあたると思います。

特に政府が規制などをするのは自由貿易や自由経済においては行うべきではありません。

もちろん、自国にとって不利益になることであれば規制するべきですが、スマートフォンなどは使用する消費者が大勢いる分野ですから政府が販売を規制するということは消費者にとってはデメリットにもなると思います。

 

ファーウェイは次世代5Gの先駆者:アメリカは早めに潰したい?

スマートフォン市場においては現在の通信速度の4Gから今後は5G(4Gより100倍速い)へ移行します。

そうなると、アップルやサムスンなど現在スマートフォン市場で優位に立っているメーカーにとってはファーウェイなど新たなライバル企業は脅威になります。

Gのスマホ市場でファーウェイが優位に立ってしまうことで、アメリカとしては自国のアップル製品が売れなくなってしまうこともあるでしょう。

通信速度が4Gから5Gになるタイミングでは、可能な限り新興メーカーは排除しておくことで将来のライバル企業を排除することができるのだと思います。

これはアメリカにとってはメリットであるため、トランプ大統領は自国のアップル(アメリカ)を守るためにも初期の段階でファーウェイ(中国)を排除したいのでしょう。

 

アメリカは過去にイラクに対して大量破壊兵器があると言ったが、無かった。

私はアメリカは一部嘘つきの面もあると思います。

ファーウェイから話は変わりますが、2001年の同時多発テロ事件以降のイラク戦争の引き金となったのが、イラクに大量破壊兵器があるというアメリカの主張です。

そのため、イラクへアメリカ軍が侵攻していきましたが、結局は大量破壊兵器はイラクで何一つ見つからなかったのです。

結局は戦争ビジネスや石油などの利権目的のために、大量破壊兵器を口実としてイラクへ侵攻したのでしょう。

このことからもファーウェイに対してアメリカが言っているスパイ活動だとかの主張は私は信用することができないのです。

 

G20で中国と会談する時に譲歩する?

来月6月には大阪でG20が開催される予定です。

その際に中国の習近平とアメリカのトランプ大統領が会談する可能性が高いです。

現在の関税問題に関して中国は一歩も引く構えがない以上、アメリカはファーウェイを脅し材料として中国の国力を弱めようとしているのだと思います。

おそらくは、G20で両国の首脳会談によって具体的な今後の関税問題の解決案を出してくるのだと予想します。

そこでも具体的な解決案が出ない場合には、アメリカはファーウェイに対してさらに厳しい措置をするでしょうし、反面、中国が妥協する形で関税措置を受け入れれば、ファーウェイに対しての厳しい措置は取りやめることにもなるでしょう。

上記は私の独断と偏見の予想ですが、確度は高いと思います。いかがでしょうか。

 

トランプ流:交渉する時は脅しが効果的?

トランプ大統領は元はビジネスの世界で成功した人です。

ビジネスの世界では自分に有利になるように相手を脅すことも交渉をする中では大事なことです。

本当に脅しては法律違反ですが、合法内での脅しや駆け引きは日常茶飯事です。

したがって、今回のファーウェイ製品に対しての排除措置も本音では関税問題をアメリカに有利に運ばせるための交渉材料だったのだと予想します。

このような交渉術はトランプ大統領の性格からもある程度予想できるかもしれません。

いずれにしても来月6月の大阪でのG20後の世界状況を見てみれば答えは出ているはずです。

 

まとめ

・ファーウェイが本当にスパイ活動(情報を盗む)しているかは分からない

・5Gになりファーウェイが主導権を握るのをアメリカは嫌っている

・アメリカは過去にイラクに大量破壊兵器があると「嘘」をついた

・アメリカなど自由経済において民間企業の製品(ファーウェイ)を排除するのは、消費者(世界中で使う人)にとってデメリット

・トランプ大統領は関税問題の交渉材料として、ファーウェイへの厳しい措置をとった?

・中国が関税措置で譲歩すれば、ファーウェイへの規制は緩む?