新築物件は床下・屋根裏・鉄部の施工で業者の信頼度が分かる?

投資家タケ:自由への第112歩

どうもタケです。

今回のテーマは【新築物件は床下・鉄部塗装・屋根裏の状況で施工会社の信頼度が分かる】というお話です。

 

私自身も過去に何度か新築アパートを購入してきた経験から、施工業者の信頼度を確認する指標として以下の3点を確認することだと思います。

・床下

・屋根裏

・鉄部(階段など)

この3点は手抜き工事がされやすく、買手はどうせ素人だからと職人が思っている場合もあるでしょう。

施工会社としたら建てて売ってしまえば、その後大きな問題が起きなければ、手抜き工事でも施工不良でも知らないふりです。

不動産投資で物件を購入する場合にはこのような手抜き工事された物件購入はなるべく避けるべきです。

また、手抜き工事があれば早期に発見して補修を要求するべきでしょう。

今回はそのような被害に遭わないために新築物件を購入する不動産投資家が行うべきポイントを紹介します。

 

1、床下は施工業者の健康診断

もし今後新築物件を購入する時には必ず床下は詳細にチェックすることをオススメします。

床下は点検口を開けると簡単に確認できます。

しかし、一度入居者が住み始めると退去するまで確認できなくなる箇所でもあるので、購入前に状況を確認しておくべきです。

特に注意するべきは以下です。

・ゴミの放置(建築で使用している木材など)

→見えない部分だからと、ごみが放置されることがあります。木材などはシロアリ侵入の原因になるので、ごみは必ず撤去するべきです。

・断熱材が一部施工なし

→給配管が通る部分などは一部断熱材が無い場合があります。配管が多く施工が複雑なためか手抜きされやすいです。床下は一面すべてに断熱材が設置されているか確認するべきです。

・水漏れ(床下)

→床下は通常乾燥している状況が理想です。雨などによって床下に水が溜まることは、湿気の充満を招き、カビやシロアリの原因にもなります。さらには、入居者の部屋がカビ臭くなるなど建物へ大きな悪影響を与えます。床下は常に乾燥した状態を保つようにするべきです。

・基礎の立ち上げ部分の施工(防水ゴム施工)

床下を室内から確認すると、基礎からの立ち上げ部分が存在します。基礎と立ち上げ部分はコンクリートで結合されているのですが、接続部分から水が染み込んでくる可能性があるので防水ゴムで施工されています。しかし、ゴムの施工が完璧でないと水が染み込んでくる可能性があるのです。

上記のように、床下は普段の生活では目で確認することはないので、気にしない人が多いと思います。

しかし、目に見えない箇所だからこそ手抜きの温床になっていると思います。

特に、ゴミなどが放置されている状況であれば施工業者のマナーや信頼度は低く、他の箇所で手抜き工事がある可能性は高くなるでしょう。

現場の工事担当者などは非常に当たり障りが良く、印象の良い人も多いですが、実は工事では何をしているのか分からない部分も多いです。

人間の裏側は分からないので、工事担当者を過度に信用するのはオススメしません。

必ず、自分の目で工事の状況を確認するようにしてください。

 

2、屋根裏も確認

レオパレス物件の界壁問題があったように、屋根裏においても普段は目で見ることはないので、手抜き工事や施工不良が多い箇所です。

また、床下同様に入居者が住み始めると簡単に現場確認できる箇所でもないので、物件購入後は放置状態になりやすい箇所でもあります。

 

浴室の天井にある点検口

屋根裏に関して点検できる場所は、浴室などにある点検口から一部確認を行うことが可能です。

しかし、屋根裏の場合には床下とは違い点検口からすべての状況を確認することは不可能です。

レオパレス物件で問題になった界壁に関しては天井の一部に穴をあけなければ確認できないなど、大掛かりな問題になりました。

そのため、入居者には退去してもらうなど大家としては非常に厳しい状況になっています。

新築物件を購入する場合には天井を塞ぐ前に、全面的に問題ないか購入者自身が確認するべきです。

施工のすべてを現場監督に任せることほど信用できないことはありません。

 

鉄部の早期サビは注意

「階段」や「手すり」など鉄部に関しても手抜き工事が起こりやすい箇所です。

具体的には下処理の手抜きです。

下処理としてサビ止めなど数回は下塗りを行うべきなのですが、手抜き工事によって下処理が一回だけなどもあります。

そうなると、塗装したにもかかわらず1年程度でサビが出始めます。

実際に私自身も新築アパートを購入した経験から購入後2年程度でサビが発生するのを経験しました。

鉄部に関しては、新築当時は全く問題ない状況ですが、時間の経過とともに徐々にサビが目立ってくるものです。

鉄部は2年程度の保証期間が一般的です。

そのため購入後2年の期間内は問題なくても、それ以降はサビが目立ってくることで、実費で塗りなおしのリスクもあります。

 

鉄部は5年周期で塗りなおし

鉄部に関しては一生塗りなおしが必要ないわけではなく、新築後から紫外線や雨風によって塗装が劣化し始めます。

そのため、5年程度で塗りなおしは必要になるものです。

しかし、購入後から2年程度でサビが出始めるのは周期的に早いですから、このような場合には施工業者へ連絡して無償で塗りなおしの対応を求めるべきでしょう。

 

賃貸物件は入居者が入ると確認できなくなる

アパートなど賃貸物件に関しては自分で住むわけではないので、床下も天井裏も気軽に確認することはできません。

そこで確認するべきは竣工直後でまだ誰も入居者がいない時です。

通常は、新築物件であれば完成後に建物確認を施工業者と同行して行うことになります。

その時に、気になる箇所を指摘して補修なりを行ってもらうことで一度の確認でスムーズに対応をしてもらえます。

もしくは、随時物件に足を運べる人であれば、小まめに気になる箇所を指摘し、補修してもらうのも良いでしょう。

ただし、通常の新築物件であれば決済をするまでは所有権は施工側であり、購入側ではないので、あまり細かい補修を要求するなどはできないこともあります。

そのため、手抜きがあったとしても指摘することができない可能性もあるので注意です。

不動産は所有権を持っている人が所有者ですので、物件の購入予定であっても売買によって所有権が移転していなければ、所有者として権利を主張することはできないので注意が必要です。

 

ホームインスペクションの活用

不動産投資で新築物件を購入する大家は賃貸業や投資のプロではあるかもしれませんが、建物や建築のプロではないでしょう。

そのため、建築現場を見に行ってもどんな工程で工事されているのか、正常な工事なのか、手抜き工事されているのかの判断をすることはできないです。

建物が完成しても外見が良いからと内装も問題ないと判断するかもしれません。

でも、大事な「床下」や「屋根裏」「基礎部分」「鉄部塗装」などは素人が確認しても異常かどうか判断することは難しいです。

そのような場合には、有料のホームインスペクションを雇うことをオススメします。

第三者であるホームインスペクションであれば、施工会社寄りの甘い審査ではなく、依頼者である購入者側の立場になって厳しく建物を判断してくれることになります。

依頼費用は10万円程度ですが、素人では判断できない手抜き施工を見抜くことも可能なので、私個人としてはホームインスペクションへの依頼は費用対効果が非常に高いと思います。

 

大手でも施工は下請けが実施

大手の施工業者は中小の施工業者よりも信頼性は高いでしょう。

しかし、実際に現場で建物を作っているのは下請けなどの職人です。

現場の監督は大手の社員だったとしても現場で働いている人は下請けであれば、手抜き工事などは起こってしまうリスクは高いです。

特に建築関係は闇が深く、「見つからなければ問題ない」、「問題を指摘されたら直せばよい」など買手の気持ちになっていない業者も一部存在します。

売れれば何でもよいと思っている施工業者の物件を購入すると手抜き工事物件が多いなど、購入後に悲惨な目に遭うことになります。

確かに大手の施工は中小に比べれば信頼できますが、それでも100%安心できるわけではないことに注意しましょう。

 

工期によっては手抜きも?

工事現場の職人は常に工期に追われています。

現場では雨だと工事ができないなど工期日程を組んだとしても予定通りいかないことが通常です。

そのため、遅れた工期を短くするために手抜き工事が起こるのです。

また、工期が遅れることで補償など発生する条件であればなおさら手抜き工事が発生しやすいです。

 

建築コスト削減によって手抜き工事

建築コストを下げるために、屋根裏の界壁の施工をしなかったり、鉄部の下処理を通常は3回するのに1回だけだったりと、購入者にとっては最悪な状況があります。

建築業者も営利ですから利益を取っていくのは当然ですが、施工不良や手抜き工事によって大幅に利益を取るという考えになるのは非常に危険です。

ホームインスペクションなどを利用し、このような施工業者の物件を確認できる状況であれば、購入は避けた方が良いでしょう。

 

現場監督はすべてを把握できない

施工現場には必ず現場監督がいます。

しかし、現場監督も掛け持ちで複数個所を同時に監督することになりますので、どうしてもチェックすることができない箇所があります。

施工をするのは現場の職人ですから、職人の「さじ加減」によって建物の出来具合が分かれます。

現場監督は非常に人柄が良く、信頼できる人であっても、実際に建物を作っているのは職人です。

そのため、100%信頼するのは危険です。

購入後に失敗しないためにも常に「疑いの目」を持つことが大事です。

 

新築だからと安心はできない

物件を購入する時の心理として、「新築だから安心」という気持ちはあるでしょう。

新築であればすべてが新しいので、築後10年程度は修繕など発生しません。

しかし、そもそも建てられた状態のときに問題が無いことが前提です。

例えば床下の施工不良で水漏れが発生している物件であれば、購入時点で気づかずに放置状態によって数年後にはシロアリ被害があるでしょうし、室内のカビ問題もあるでしょう。

カビは放置しておくことで室内の壁一面にカビが発生することもあります。

そうなれば壁を部分的に取り壊して補修する必要も出るでしょう。

そのため、新築だからと確実に安心できるわけではないです。

しっかりと施工に問題ない建物であるかを購入段階で確認しておくことが、その後の保有期間中に問題が起こることを未然に防ぐことになります。

 

まとめ

・新築物件の「床下」「屋根裏」「鉄部塗装」は確実に確認する

・現場は職人のモラルによって出来が左右される

・手抜き工事の発生原因は「工期の短縮」、「コスト削減」で起こる

・ホームインスペクションなど第三者による建物検査によって、未然に補修箇所を指摘してもらうべき

・新築物件が劣化による修繕リスクは低いが、手抜き工事による劣化(シロアリ、カビなど)は防げない

・現場監督の印象は良くても、相手を信頼しすぎるのは危険。

 

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です