不動産投資はM&A(企業買収)と同じ

投資家タケ:自由への第110歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産投資は企業買収(MA)と同じ】というテーマです。

 

不動産投資をするということ、特に私のような1棟物件を購入して賃貸事業をするということはすなわち企業買収(MA)と同じです。

企業買収というと大企業など大資本がある組織だけが行うものと考えてしまいがちです。

しかし、不動産投資で物件を購入するということは大企業が行う企業買収と考え方は全く同じです。

規模は大企業の企業買収が大きいだけで、企業買収の縮小版が「不動産投資」だと私は思っています。

 

企業買収と不動産投資では基本は同じ

会社同士が行う企業買収(MA)も不動産投資も確認するべき項目は同じです。

例えば

<企業買収⇔不動産投資>

・買収先の収益性⇔不動産利回り

・保有する金融商品⇔担保価値

・売り上げの安定性⇔入居率

・人件費・設備運営コスト⇔建物修繕コスト

・伸びている事業か⇔今後価値は上がる立地か

上記を比較すると、企業買収をするのも不動産投資で良い物件を購入するのも本質は同じだと感じるでしょう。

不動産投資で購入前に行っている物件の分析というのは企業買収(MA)における買収先の企業分析と変わらないのです。

もちろん、細かなことになれば違いはあるでしょうが、本質的な部分(稼ぐ力、保有資産、安定性など)は会社買収でも不動産購入でも変わらないことに気づくはずです。

 

買収先の収益性⇔不動産利回り

企業を買収する際には、買収先の企業はどれくらい「稼ぎ」があるのか、毎年の「利益」はどれくらいなのか、必ず確認するはずです。

不動産投資においても「利回り」という指標で物件の収益性を必ず確認します。

そしてどちらにおいても稼ぎが大きい(利回りが高い)ことは買収する側においては有利に働きます。

企業買収において「稼ぎが大きい会社」を安く買うことと、不動産投資において「利回りの高い物件を買うこと」は同じ意味です。

 

保有する金融商品⇔担保価値

企業買収においては、買収する企業がどのくらいの金融資産(株・現金・不動産など)を持っているか大事です。

理由は買収することでそれらの金融資産も自分のものになるからです。

これは不動産投資で言えば「担保評価」と同じです。

不動産というのは土地と建物において、競売・任意売却などによって比較的早く現金に代えることも可能です。

その時に、高値で売れるものほど担保価値は高いということです。

そのため担保価値の高い物件ほど所有する価値は高くなり、担保価値の低い物件ほど所有する価値は低くなります。

不動産における「担保価値」は企業における「金融資産」と同じ考え方ができるのです。

 

売り上げの安定性⇔入居率

企業においては常にビジネスをすることで、売り上げを継続させます。

例えば、日本を代表する自動車会社のトヨタであれば、新型車を常に開発し市場で売ることで利益を上げます。

また、電化製品を売っている会社であればテレビ、洗濯機などを作って市場で売ることで利益を上げることができます。

しかし、自動車にしても電化製品にしても常に売れ行きは安定しているわけではありません。

不景気によって経済悪化したり、好景気によって経済が良くなることで、車や電化製品の売り上げは上下するのです。

これは不動産投資における「入居率」の考え方を似ています。

一等地など入居の需要が高いエリアで賃貸業を行えば、安定して賃貸事業を行うことができます。

一方で地方の田舎で賃貸業を行えば借手の需要は少ないので安定経営は難しくなるでしょう。

企業買収にしても景気に左右されるような企業を買収するのはリスクが高く、景気に左右されず安定して収益を上げられる企業を買収することが失敗しないためには大事なポイントです。

これは、不動産投資における「立地の良いエリア」で物件を購入して、賃貸事業を行うことと同じ意味でもあります。

 

人件費・設備運営コスト⇔建物修繕コスト

企業においては、「人・モノ・金」は大事なポイントです。

特に「人・モノ」に関しては企業にとってはコストであり、いかに少なくするかが利益率を高くするには大事なポイントです。

例えば、社員が多ければ「人件費」が高くなるし、機械設備が多ければ「運営コスト」や「修繕費」などが発生します。

逆に、AIの技術やロボット、コンピューター化を最大限に利用することで経費(固定費)を削減することも可能です。利益を高める方法は2つのみです。

1、売り上げを上げる

2、経費を削減する

企業において経費を削減することで利益を上げることが可能になります。

不動産投資においても実は同じ考え方です。

物件を運営していく中で、管理会社に運営を任せていれば管理費(家賃の5%)が発生します。

さらには、建物が古くなれば「外壁塗装」、「屋上防水」、「鉄部塗装」など修繕個所は確実に増えてきます。

建物は定期的にメンテナンスしなければ使用寿命を短くしてしまいます。

そのため、賃貸業においても会社運営と同様に運営コストが発生します。

企業買収、不動産投資ともに運営コストを下げれるかが、利益を上げる「鍵」になります。

そのため、確認するべき視点(コスト意識)は企業買収でも不動産投資でも大事になります。

 

伸びている事業か⇔今後価値は上がる立地か

企業買収においては、買収先の企業が将来的にも成長し続けるかが大事なポイントです。

つまり伸びている会社か、それとも今後は縮小していく事業なのかを見極めることが大事です。

せっかく企業買収しても高値で買い、さらには事業が縮小し、想定した売り上げが上げられなくなってしまえば事業買収は失敗します。

買収した企業が今後も成長し、当初購入した金額よりも多くの価値を生み出す買収でなければ意味がないのです。

この考え方は不動産投資でいえば、「地価の上昇する立地」で購入することです。

「再開発地域」

「人口増加地域」

「新幹線、リニアモーターカーの誘致場所」

「人気駅の付近」

上記のような地価が上昇する地域で物件を買うことができれば、購入金額よりも高値で売れる可能性があるし、借手の需要も増え続けるため安定運営することも可能です。

企業買収においても不動産投資においても買収先が将来成長し続けることが大事なポイントです。

 

MA、不動産投資で失敗するケース

企業買収においても不動産投資においても失敗するケースは多いです。失敗するケースに共通しているのは以下の2点であることが多いです。

1、割高で買う

企業においても不動産においても高い金額で買うことのメリットは何一つありません。

特に不動産投資においては銀行融資を受けて購入することになるので、借入金額が高くなるほど毎月の返済額も多くなります。

借入残高が多くなり金融機関への返済額が多くなるということは、それだけ利息の支払いも多くなるし毎月のキャッシュフロー(手残り)も少なくなります。

企業買収においても同様で割高で買えばそれだけ投資金額の回収に時間がかかるということです。

逆に割安で買えれば非常に有利であり、投資対効率が良いし、毎月のキャッシュフローも多くなります。

企業買収でも不動産投資でもなるべく安く買うことが成功するポイントです。

 

2、想定した収益を得られない

当初の予想した収益と買収した後の収益に差があると危ない買収になります。

不動産投資で言えば、空室が多すぎて想定利回りより大きく下がってしまう状況です。

想定利回りとは満室想定になりますから空室が多く出ることで、想定した収益を得ることができなくなります。

企業買収においても購入した企業から想定していたよりも収益を上げられないこともあるし、不祥事によって世間から信頼を失うことで、「売り上げ」を落とすこともあるでしょう。

MAでも不動産投資でも想定した収益を上げることは失敗しない大事なポイントです。

コンサルタントの意見を聞きすぎない

企業買収(MA)においては投資銀行など企業買収を専門にコンサルタントする人がいます。

一方不動産投資においては、物件を仲介する不動産会社の営業がいます。

私自身は企業買収を行ったことがありませんが、不動産投資においては営業へ何度も相談をしたことがあります。

相談と言っても購入前の物件の概要の確認などです。

その時に思ったのが、不動産の営業というのは投資家が「儲かろう」が「儲からない」が関係ないということです。

売買が成立して不動産の仲介ができれば「仲介手数料」が入るため、できるだけ売買をするように「甘い言葉」を言ってくることが多いです。

そのため、営業の話を全て信じるような人は不動産投資には失敗しやすいです。

これはおそらく企業買収においても同じでしょう。

企業買収のコンサルタントも成果報酬であれば、買収が成功しなければ利益を上げることができないので、割高な企業や将来的に伸びない会社でも買収をするように仕掛けてくる可能性は高いです。

企業でも不動産でも買えば儲かるものは少ないのが現実で、売りに出されている場合にはほとんどが高値であることが多いので、営業には注意し、自分自身で判断できるようでないと危険です。

 

まとめ

・企業買収(MA)と不動産投資では本質は同じ

・割安で買うことは「失敗リスク」を下げ、「安全マージン」を高めてくれる

・収益性、利回り、担保評価など検討すべき項目は似ている

・投資銀行、不動産会社の営業など他人の意見には注意するべき

・買えば儲かる会社や不動産は非常に少ない

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