土地値物件に融資期間30年は危険?

投資家タケ:自由への第108歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【土地値物件に融資期間30年は危険か?】というテーマです。

 

昨今の不動産投資への融資情勢から、金融機関は収益用の不動産購入への融資を縮小しています。

都銀や地銀に関しては融資審査を厳しくするなどの対応をとったり、融資枠を縮小することで、これまで購入できていた投資家は追加で買うことが難しくなっています。

しかし、そんな融資が厳しい状況の中でも一部の金融機関に関しては積算評価が出る物件に関しては、融資を行っている状況です。

特に区分マンションに比べて価格が高額になる一棟物件に対しても、積算評価が出る物件に関しては築古でも融資期間30年なども可能なので、高利回りであればキャッシュフロー(税引き後手残り)は残る物件になります。

そんな状況で現在は、築古の土地値物件を購入する人も増えているようです。

 

土地値物件とは

土地値物件とは、1棟アパート・マンションの価格が土地値で買える物件のことです。

つまり、1棟物件の売値が5000万円だとして、土地値だけで5000万円するので建物(アパート・マンション)が無料で付いてくるということです。

注意点としては土地値物件は「あいまい」な表現ということです。

土地値とは主に2種類で表現ができます。

1、相続税路線価(相続税評価の際に使用する評価方法)

2、実勢価格(実際に市場で売買されている価格)

実勢価格は相続税路線価の価格より2,3割高くなる可能性が高いです。

しかし、地域によってバラバラなので注意してください(東京など都市部では実勢価格は路線価より2倍以上高い場合があります)。

路線価とは税務署が道路に価格を決めた数値を用いています。

そのため実際に売買で使用されている実勢価格とは異なります。

そのようなことから土地値とは「路線がベース」での土地値か「実勢価格ベース」での土地値かによって価格は変わってくるのです。

もちろん「路線価ベース」での土地値のほうが価格は小さくなりがちですので、より保守的にとらえることができます。

不動産業者から土地値なので「お得」と言われたら、「路線価ベース」なのか、「実勢価格ベース」なのかまずは確認をすると良いです。

 

土地値物件は積算評価が高い

土地値物件は土地値で上物(建物)も付いてくるので、非常に割安です。

そもため、積算評価が高い特徴があります。

積算評価とは言い換えれば「担保評価」です。土地値で購入できるということは、最悪は建物を取り壊して土地だけで売却しても購入金額と同等で売却できるということです。

銀行融資を受ける際には積算評価を重視する金融機関も多く、土地値物件である場合には融資を受けやすくなるケースもあります。

 

都市部よりも地方で土地値物件が多い

土地値物件の特徴としては、全国各地で平等に存在するわけではないということです。

つまり、土地の値段で建物も購入できるということですから、言い換えれば「割安」という意味もあります。

もしくは、「路線価>実勢価格」でもあります。

この特徴を満たすのはズバリ「地方物件」です。

例え一都三県であったとしても田舎の地域ほど土地値物件に出会えるチャンスは高いです。

これは当然で、田舎の地域ほど不動産の需要は下がるため、売買価格も下がり、割安価格で売り出されているのです。

反対に東京の一等地などであれば「路線価<実勢価格」になりますので、路線価ベースでの土地値物件を探すのは非常に難しくなります。

そのため、地方物件ほど土地値で買える物件の数は多くなるのです。

 

金融機関(ノンバンク)で融資の可能性

土地値で買える物件へ融資する金融機関はそれほど多くないです。

土地値で買える物件というのは割安ですから、決まって「耐用年数の過ぎた築古物件」が基本です。

当たり前ですが、新築物件なのに土地値で買える物件なんてありません。

築古物件であるからこそ「割安=利回り高い」になります。

そのため、融資評価の際に耐用年数を重視する都銀や地銀では融資を受けることがほぼ無理になります。

そこで登場するのが、ノンバンク系の金融機関です。

ノンバンクは一般の銀行とは違い、預金サービスを行わないで「貸出し」を専門に行う金融機関です。

ノンバンク系は都銀や地銀に比べると金利は高い(3%程度)特徴がありますが、耐用年数の過ぎた築古物件にも融資をする特徴があります。

そのため、土地値で買える物件にはノンバンク系から融資を受けるというやり方が一般的なようです。

 

土地値物件に融資期間30年とは

土地値物件の特徴として「耐用年数の過ぎた築古物件」が多いと述べました。

耐用年数の過ぎた物件というのは減価償却できる期間が短い特徴があります。

そのため、融資期間を30年など長くとることで高額な減価償却を計上できるため、購入後の数年間はキャッシュフローが良好で、なおかつ所得税が発生しない状況にもなるでしょう。

しかし、怖いのが減価償却を計上できなくなってからです。

つまり、減価償却を計上できずに利益(所得)は高くなり、元金返済は30年間継続なので手元資金が少ない状態に陥ります。

つまり、赤字のキャッシュフローになる場合があります。

そのためなるべく長く持ち続けるコツとしては購入時に建物金額の割合を最大限多くとることで、毎年の減価償却費の割合を多くし、短期でキャッシュフローを多く残し、再投資するということです。

逆に建物金額を低くしてしまうと、毎年の減価償却費を計上できずに所得ばかりが高くなります。

そうなると高額な所得税が発生します。

そのため、土地値物件で買う場合にはなるべく高い利回り(13%以上など)を目指すようにしてください。

中途半端に低い利回りだと借り入れ金利が高いので、持ち続けることができなくなるのです。

 

土地値物件は出口(売却)で買手が付かない可能性

土地値物件は高利回りで買えるメリットがありますが、売却する時にはさらに高利回りで売り出さなければ次の買い手は存在しないということになります。

そのため、物件価格を下げることが必要になったり、買手が付きにくい場合もあるのです。

さらには、築古物件に融資する金融機関の数は少ないので、今は融資するとしても今後融資しなくなったら「現金で買える人」しか買えない状況もあり得ます。

現金だけしか買えないということは、物件価格を大きく下げないと買手は存在しないということです。

築浅の物件(融資する金融機関が多い)に比べて、築古物件は売却(出口)が不安定になりやすいです。

 

短期売却になる可能性

不動産投資の目的やスタイルは人それぞれ違います。

私にとっては長期保有によるキャッシュフローをコツコツと貯めて、再投資することです。

つまり、持ち続けること、保有し続けることが大前提です。

そのためには、キャッシュフロー(税引き後利益)を黒字の状態にすることが最低限の条件です。

しかし、土地値物件を長期融資を受けて購入すると、数年以内にキャッシュフローが赤字になることが多いです。

もちろん対策として、自己資金(頭金)の割合を多くすることや、融資期間を短くする、繰上げ返済するなどによって、キャッシュフローを黒字化することも可能でしょう。

しかし、不動産を買い進めていくことも同時に行いたいという状況であれば、自己資金は保有するべきですし、繰上げ返済もしない、短期融資にもするべきではないのです。

結果、築古物件を購入してもよっぽど高利回りでもない限りは短期で売ってしまうことになるのです。

反面、築浅物件に関しては減価償却期間が長い特徴がりますので、短期でキャッシュフローが赤字になることはありませんから、長期保有には相性が良いです。

 

築古のデメリット

土地値で買える物件には築古物件という特徴があります。

築古であることで以下のデメリットがあります。

・シロアリ(建物が古く、木造が腐りやすい)

・配管水漏れ(設備が古くなり、壊れやすい)

・室内設備の交換(お風呂が古い、トイレが古い、エアコン、給湯器の老朽化など)

・室外設備の交換(貯水槽、給水ポンプの老朽化による故障)

・入居が付け厳しい(古い物件ほど入居者は住みたがらない)

 

土地値で買える物件(築古物件)には上記のようなデメリットがあるため、築浅物件にくらべて高利回りで購入できるのです。

特に注意するべきは、配管や給水ポンプ、貯水槽などの高額設備の交換が発生すると、毎月の家賃は簡単に吹き飛ぶということです。

高利回りで買えたとしても、修繕費用に高額なお金を支払っていたら「ジリ貧状態」に陥ります。

デメリットも多く存在するというのが築古物件の特徴ですが、反面、前所有者が大規模に修繕しているなど手出しなく運営できる状況であれば、非常に魅力的な投資にも変化します。

この辺りは投資家の腕によって成功するか失敗するのかが違いに出るでしょう。

 

土地値物件(築古)のメリット

売却時に土地値で売れる

土地値で買えるということは、売却時にも土地値で売れる可能性があります。

もちろん融資情勢によって買い手が付くかということが大事になります。

最悪は建物を取り壊して土地として売ることも可能です。

しかし、建物を取り壊すということは簡単なことではなく入居者の立ち退きなどの問題も起こります。

立ち退きをしてもらった経験はおそらくこの記事を読んでいる「あなた」はまだ経験ないと思います。

私自身も立ち退きを依頼した経験はないですが、非常に難しい事が予想されます。

例えば家族持ちの入居者などは子供の学校の問題(転校)などから簡単に引っ越しできない状況もあるし、高齢な人などは慣れた地域から出るのは嫌がったりするものです。

そんな状況で立ち退きを依頼し、建て壊すというのは非常にハードルが高いし「お金(補償)と時間」もかかるものです。

そのため、不動産会社の営業さんは「建物を壊して土地として売れば良い」と簡単に言ってきますが、現実は難しく、建物を取り壊して土地として売るという考えは安易に考えない方が良いでしょう。

 

利回りが高い

築古になれば当然利回りが高いです。

利回りが高いということは「多くの人がそのくらいの価格でないと買わないよ!」という意味です。

そのため、売手よりも買手が有利であり、デメリットも多いので築古で利回りが高いことはメリットというよりは当然かなと私は思います。

そのため、築古物件を購入する際には利回りが高いだけではなく、大きく相場よりも利回りが高い物件を狙っていくことが大事です。

単に、相場と同じくらいの利回りであれば購入する「うま味」はないし、儲かりにくく、出口で苦戦することにもなるでしょう。

不動産投資で成功するには、株式投資やビジネスで成功するのと同じで、相場よりも格段に安く購入することが失敗しない「ポイント」になります。

多少利回りが高いという理由で安易に購入するのは危険ですから注意してください。もし買うなら「ぶち抜いて」割安で買ってください。

割安であるほど、失敗する確率は下がり、安全率が上がります。

 

土地値物件は買えるからと安易に判断すると危険

2019年のように融資情勢が厳しい中では、ノンバンク系などが一棟物件に融資をしているようです。

金融庁からの指導に加え、都銀や地銀は各行が自主的に審査を厳格化していますから、1棟物件を購入するハードルは上がっています。

反対に区分マンションなどは融資も厳しくなく、多くの不動産会社が生き残るために区分マンションへの仲介をするようにもなっています。

そんな状況で1棟物件を購入するためにノンバンク系を使用して購入する際には、十分なシュミレーションをして欲しいと思います。

特に、金利に関しては高くなるほど毎月の元金の返済が遅くなる特徴があります。

毎月元金が減っていないということは売却時に売却損になることも意味しています。

不動産投資は物件を買ってから売るまでが投資です。

所有しているときにしっかりとキャッシュフローが残っていても、売却時に残債が残ってしまえば、投資としてプラスマイナスゼロになることさえあるでしょう。

もしくは、トータルでマイナスになることさえあるでしょう。

そういったことからも、物件を購入する際には不動産会社の営業トークには十分注意し、自分で何度も検討を重ねてから決断することが大事になります。

 

まとめ

・土地値で買える物件は築古物件になることが多い

・築古のメリットは「利回りが高い」、「減価償却が短期で計上」できる

・築古のデメリットは「高額な修繕」「建物の老朽化」「建て壊しは不可に近い」「売却が難しい」などある

・「頭金を入れる」「短期融資」「繰上げ返済」をしないと数年でキャッシュフローが赤字になる

・不動産業者の営業トークがエグイ(土地値=お得感出す)場合あるので注意

・ノンバンク系など金利が高いので収支が厳しくなる

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