【危険】不動産投資は買うことが目的ではない

投資家タケ:自由への第105歩

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産投資では買うことが目的ではない】というお話です。

 

2012年のアベノミクスによって会社員を中心にアパートローンが普及しました。

その後、金融機関による融資拡大によって不動産投資をし、アパート・マンションを購入する会社員が増えました。

中には、メガ大家と言われる物件規模が何十棟(数十億円)と所有する人も現れたのです。

しかし、このような人たちは必ずしも利益の出やすい物件を購入していたわけではなく、割高で物件を購入していたケースも多いのです。

つまり、不動産投資によって借金を増やし物件を買うことが目的となってしまっているのです。

本来、不動産投資は賃貸業ですから、なるべく割安で購入し、利回りの高い物件を安定運営することこそが、賃貸事業でリスクを減らすことに繋がります。

 

不動産買いたい病とは

不動産投資をしていく中で、物件を1棟、2棟と買い増していくと、家賃収入が増えますし、資産規模も増えていきます。

そうなると、どんどんと物件を買い増していきたくなります。

賃貸事業においても慣れが起こりますので、空室リスクや退去後の修繕リスクなども怖くなくなってくると、リスクを取ってでも買い増したいと思うのです。

また、投資規模が増えることで、見栄やステータスもあるため、不動産を買い増したい人もいるかもしれません。

正直、私自身も不動産を現在4棟所有していますが、チャンスがあれば拡大したいとは常に思っています。

初めの1棟目は右も左も分からない状態でしたので慎重に購入したのですが、賃貸事業も慣れてくると、借金をして規模拡大することへの抵抗が減ってきます。

そうなると、融資を受けれて買えるなら利益が少なくても買いたいという、言わば、「買いたい病」に陥ります。

「買いたい病」になると、利回りが低い割高な物件でも買ってしまうということにも陥ります。

不動産投資の基本はいかに割安な物件を買うかでその後の、成功か失敗かが決まります。

割高で買ってしまえば、運営においてリカバリーするのはほぼ不可能です。

反面、割安で買えば余裕をもって運営することが可能です。

そのため、不動産を買うことが目的となってしまうのは、非常に危険だと思います。

私自身も「買いたい病」にかかっている状況です。そうなると、割高でも妥協して買ってしまうとい、失敗してしまうことにも繋がりますので、注意してください。

 

メガ大家の存在

1物件1法人スキームなどによって、何十億という融資を受け大規模に拡大した人もいます。

メガ大家やギガ大家と言われる人です。

彼らは融資が甘い時期(2014年頃~2016年頃)に多法人スキームによって一気に規模拡大した一方で、業界では非常にグレーな方法として認識されていました。

年収が2000万円、3000万円などの高属性の人ほど融資を受けやすく、購入物件も不動産業者にオススメされるがまま購入していた人も中にはいたことでしょう。

現在とは違って融資が甘い時期というのは物件価格が高値になりますので、利回りが下がります。

つまり、割高で買ってしまうということです。

そうなると毎月の銀行への返済額が多くなります。もし割安で買えば空室が5部屋まで収支が耐えられるのが、3部屋空室で赤字になるなど割高で買うと運営が厳しくなります。

私の予想ですが、メガ大家やギガ大家の中には「買うことが目的」となって割高物件を購入してしまい、現在2019年において収支がかなり悪化している人も多いと予想します。

特に地方物件の1棟大型RCマンション(鉄筋コンクリート)においては、当時(2015年頃)は融資も出やすく購入者も多かったですが、空室リスクが高いので思ったような利益を上げるのが難しいのです。

購入者の中には今になって後悔している人や「投げ売り物件」として売りだす人もいるでしょう。

不動産産投資は「買えるから」と安定運営を重要視しないと、赤字経営になってしまうので注意が必要です。

 

規模拡大すれば負債(借金)も拡大

不動産投資は物件価格が高いので銀行融資を使って購入するのが一般的です。

当たり前ですが、融資→負債→借金です。

規模拡大するごとに「借金」が増えることになります。

ただし、キャッシュフロー(銀行返済後→税引き手残り)がプラスであれば、これは「良い借金」です。

ロバートキヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」にあるような、借金をすればするほどお金持ちになる原理です。

反面、キャッシュフローがマイナスになるとこれは「悪い借金」です。

「悪い借金」とは「住宅ローン」や「車のローン」と同じく、自分の財布からお金が出ていく状態です。

不動産投資で収益用の不動産を買えば「良い借金」ではなく、しっかりとキャッシュフローが残る物件が「良い借金」なのです。

資産規模を拡大することで負債(借金)も増えるので、所得税も増えます。

特に個人名義の場合は所得税は累進課税なので規模拡大するごとに税率も上がるでしょう(最大45%)。

したがって、買うことが目的になるのではなく、しっかりと毎月お金が残る(キャッシュフローが残る)ことを大事に考えるべきです。

※注意:キャッシュフローが残るからと、高金利ではダメです。売却を考えると「元金返済」も大事なので、キャッシュフローと元金返済のバランスにも注意してください。

 

儲かる物件を買うことが大事

不動産投資において失敗しないためには、儲かる物件を買うことが大事です。

儲かる物件とは一言で言えば「割安物件」です。

割安であれば「利回り」が高くなり毎月の家賃収入が多くなるし、売却する時にも負債が残りにくく運が良ければ「売却益」も得られます。

しかし売り物件の中には割安物件というのはほとんどないのが現状です。

売る側も利益を多くとりたいと思うので、割高で売っているケースがほとんどです。

不動産投資で物件を買うという行為は相対取引になるので、お互いの価格合意した金額が売買価格になります。

例えば、何もない砂漠のど真ん中であなたは干乾びて死んでしまいそうだとしたら、ペットボトルの水が100万円で売っていたとしても、借金をしてでも買うでしょう。

この水ように不動産にも定価がないのです。

つまり、売値は売主が勝手に決めた価格でしかないのです。

したがって、なるべく安く不動産を買うことが失敗しないためには大事になります。

 

相場が悪い時こそ買い時

不動産投資では銀行融資が大きなポイントです。

融資が受けれれば物件を買えますが、融資が受けれないなら物件を買うことはできません。

そして、融資が受けやすい状況ほど物件価格は上昇します。

逆に、融資が受けにくい状況ほど価格が下落します。

そのため、簡単に割安で買うことはできないのです。

そして今後の流れは日本も含め世界経済の不景気(米中貿易戦争)によって融資がますます厳しくなる状況ですから、割安物件が増えてくる状況です。

つまり、融資を受けれる人にとっては割安物件を手に入れるチャンスが増えることになります。

当然に「多くの自己資金」や「高年収」が必須など融資を受けるハードルは上がりますが、反面、割安物件を買えるチャンスも増えることになるので、今後は買い時が来ることになります。

 

投げ売りを狙うべき

不動産投資における一番の買い物件とは、「投げ売り物件」です。

自己破産による売却なのか相続物件なのか、売主側で早期に現金化したいために割安で売りに出ている物件です。

しかし、残念ながら私のような「下層中の下層のエンドの投資家(下川)」には美味しい話はないです。

現実は私に情報が回ってくる前に、現金で買ってしまう不動産業者や三為業者などがスピード重視で買って自社の利益を載せて、相場で売るでしょう。

理想は「格安の投げ売り物件」を購入することですが、私のような弱小投資家の現実は、中々おいしい話はないのが現状です。

 

買い時でないならグッと我慢する

不動産投資は株式投資などと同じで割安で買うことが大事です。

そして、本当に割安で買うには「不景気」や「銀行融資」が厳しくなる時です。

自分が買える属性であるならば、「グッと我慢」することが大事です。

経済や景気は循環するものですから、待ち続ければ必ず買い時は訪れます。

「買いたい病」によって何でもかんでも買っていると、結局は借金だけが増えることになりますので、しっかりと厳選して買うことが「失敗」しないためには大事な要素です。

 

まとめ

・「買いたい病」になると、買うことが目的になって借金だけが増えてしまう。

・割安で買わないと、少しの空室でも赤字になりやすい

・売却まで考えると、割安で買うほど売却益を残しやすい

・割高で買うと、売却時に負債が残りやすい

・キャッシュフローが残るからと「高金利」で借りると、元金返済が遅くなるので注意

・不景気や融資の引き締め時には割安物件に出会えるチャンスは増える

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