2カ月前の退去連絡のメリット・デメリット

投資家タケ:自由への第101歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【2カ月前の退去連絡のメリット・デメリット】についてです。

不動産賃貸業をしていく中で、入居者に対して退去時には通常1カ月前の退去連絡をしてもらうのが一般的です。

例えば、1月1日に退去する場合には12月1日には大家か管理会社へ連絡することを契約書内で要求しています。

つまり、大家としては1カ月前に退去連絡をしてもらうことで、次の入居者の募集や修繕の手配などを予め行うことが可能です。

しかし、昨今では入居者に対して2カ月前の退去連絡を要求する管理会社もあるようです。

先日、不動産投資のセミナーに参加した時に、某管理会社は入居者に対して2カ月前の退去連絡をしてもらうような対応を取っていると聞きました。

 

2カ月前の退去連絡は初めて聞いた

今回のセミナーで某管理会社が2カ月前の退去連絡をしていると聞いて、驚きがありました。

業界内の常識ではどこも1ヵ月前の退去連絡通知を当たり前としているからです。

しかし、よくよく考えたら2カ月前の退去連絡通知というのは大家と入居者はお互いにとって良い条件とは言えないと思います。

ということで、今回は2カ月前の退去連絡にする場合の大家と入居者それぞれのメリット・デメリットについて考察したいと思います。

 

大家のメリット

募集期間が延びる

退去連絡が2カ月前になることで、大家としたら次の入居者を見つけるまで2カ月間の期間があるということです。

つまり、2カ月間という猶予をもらえるのでその間に次の募集をしておくことで、退去と同時にすぐに部屋を清掃して貸し出しすることも可能です。

募集期間が長いほどたくさんの見込み客を取り囲めるし、成約までの確立もアップします。

長い期間募集できるということは空室期間を短くできるというメリットがあるのです。

 

2カ月間の家賃保証と同じ意味

2カ月前の退去連絡というのは、裏返せば2カ月間は家賃が保証されているということです。

退去されるというのは残念な連絡ですが、確実にあと2か月分の家賃は頂けるということですから大家としては気持ちが楽でしょう。

 

修繕の準備ができる

退去後に浴室の大規模修繕を計画している場合やリフォームを計画している場合には、2カ月前の退去連絡を受けることで職人などの手配がしやすくなります。

前もって工事の日程を決めることで退去後にすぐ修繕に取り掛かることも可能です。

反面、退去後すぐに修繕ができない状況であれば空室期間が長引くことになりますので、家賃収入を得る機会も短くなるのです。

 

2年以内の退去だと違約金

2カ月以内の退去連絡と同時に2年以内に退去をすると違約金の請求をするようです。

具体的には、1年以内の退去では家賃2か月分の違約金。

2年以内の退去では家賃1か月分の違約金を入居者に請求します。

これによって、大家側にとっては最大2年以内での退去にあたっては違約金の発生があるため、短期での退去リスクを下げることができます。

 

大家のデメリット

契約時に選ばれにくい

退去時に2カ月前の連絡を要求するということは、周りの業者と比較して厳しい要求です。

通常は1カ月前の要求が一般的ですから、これまで何度も賃貸契約をしてきた人などからはクレームを受ける可能性があるでしょう。

さらには、厳しい要求をするということは入居者に選ばれにくくなるということです。

立地、間取り家賃が同じ条件だったとしたら、おそらくは退去後1カ月前の物件を選ばれる可能性は高いです。

大家としたら入居者と契約するまでハードルが高くなるというデメリットはあります。

 

入居者のメリット

退去2カ月前の連絡に関して入居者側にとってはメリットは1つもありません。

退去連絡後も家賃が最低2カ月間は発生するので、入居者側からしたら退去連絡は退去直前にしたいはずです。

 

入居者のデメリット

次の部屋が見つかりにくい

2カ月前の退去連絡をするということは、入居者側としたら退去する期日を決めてからの次の部屋を探すというスケジュールになるかと思います。

つまり、最悪は自分の好みの部屋が見つからない状況であったとしても100%期日までには退去しなければならないので、妥協して引っ越し先を探すことになります。

加えて、次の入居先としても申し込みから契約までは2週間程度は待ってもらえますが、申し込みから契約日までが1カ月など長い場合には、不動産会社から嫌がられますので好みの部屋があったとしても他の人に取られることもあるでしょう。

つまり、次の部屋の契約にあたってスケジュール的に都合が悪くなるのです。

 

違約金が多い

上記で述べたように2年以内での退去の場合には違約金が発生します。(1年以内で家賃2カ月分、2年以内で家賃1カ月分)

違約金に関しては大家にとっては入居者を縛るという意味からもメリットは大きいでしょうが、入居者側にとっては違約金というのはデメリットでしかありません。

入居者側としたら、できるならば違約金がない条件の部屋に住みたいと思うものです。

 

2カ月前の連絡は予定しにくい

入居者が退去する時の理由として多いのが、仕事の都合です。

例えば、来月から転勤が発生するなどです。もしくは急遽の辞令で2週間後には転居する必要がある人もいるでしょう。

そんな状況であれば、すぐに解約申し込みをしても2か月分の家賃を払い続ける必要があるのです。

急遽引っ越しする人からしたら、住んでいない期間でも最低2カ月間は家賃を払う必要があるので、非常にもったいないと思うでしょう。

 

2カ月前の退去連絡は大家にのみメリット

上記からも退去連絡が早いということは大家にはメリットがありますが、入居者にとってはデメリットでしかありません。

これまで何度も入退去をしてきた経験がある入居者など賃貸契約に関してリテラシーが高い人であれば、おそらくはクレームに発展するか、選ばれないということになるでしょう

一方で、初めて賃貸物件に住む人であれば、そんなものかと何も疑問なく契約するでしょうが、いずれにせよ退去時には不都合な思いをすることになるでしょう。

私個人としたら、一般的な1カ月前の退去連絡にする方が大家にとっても入居者にとっても無難だと思います。

 

まとめ

・一部の管理会社では2カ月前の退去連絡を入居条件にしている

・2カ月前の退去連絡は大家にメリットはあっても、入居者にとってはデメリットしかない

・無難に1カ月前の退去連絡にしておく方が、大部分の業者と足並み合わせられるので、クレームや選ばれにくいなど不都合が起きにくい

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