不動産融資の厳しい時こそ、融資の借換えがしやすい?

投資家タケ:自由への第100歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産融資の厳しい時こそ、融資の借換えがしやすい?】というお話です。

2019年現在においては、不動産投資への銀行融資が厳しい状況です。

アパートローンなど安定収入がある会社員向けのローンは壊滅的です。

2015年など一時期は波に乗って大きく融資残高を伸ばした銀行も現在では引き締めの状況です。

そんな状況の中、今現在高い金利で融資で融資を受けている場合には、もしかすると他行へ借換えを検討するチャンスかもしれません。

 

融資の新規取引は難しい

2015年頃から安定収入者向けにアパート・マンション購入費用を融資する「アパートローン」が全国の金融機関で広まりました。

会社員や公務員で年収が700万円程度であれば1億円もするような土地付きの1棟物件でも購入ができた時代でした。

もちろん自己資金なども必要でしたが、銀行の担保評価が高くなるケースも多く、手出し(頭金)なしで不動産を購入している人もいる状況でした。

しかし、現在の2019年は全く逆の状況で、会社員で安定収入があったとしても融資を受けることが非常に難しくなってきています。

2018年のスルガ銀行の問題などからも金融庁が各金融機関へ融資審査の厳格化を指示している状況で、アパートローンへの貸出残高は年々下がっている状況です。

全国の金融機関へのアンケート調査からも、アパート・マンションへの融資は不積極という回答が多いようです。

そういった状況からも、不動産業者を中心に倒産する会社も増え、生き残れる業者が少ないことや銀行自体も貸出残高が増えないということからも、業績が悪化しているという状況です。

 

金融機関は業者や新規顧客を警戒している?

スルガ銀行の問題からも各金融機関は新規の融資に慎重な姿勢です。

これまでは過去に一度も取引したことがない個人などでも、アパートローンとして融資をしている状況でした。

新規開拓へ積極的でどんどんと新規の銀行から融資を受けれる状況でした。

しかし、不動産投資を取り巻く環境は一部の業者などにより、スルガ銀行の問題やフラット35の問題のように、新聞やニュースで社会問題にも発展するような事態が起こっています。

そんなこともあり、金融機関は取引する不動産業者を選別したり、新規の融資はストップしたりと保守的な対応を取っているところも多いようです。

私が聞いた話では、銀行は取引する不動産業者を審査している状況で、不動産仲介業などの業者も生き残るのに厳しい状況のようです。

 

既存の借入者は追加融資のチャンス?

新規融資を受けるのは厳しい状況ですが、実はすでに融資を受けている人にとって追加融資は可能性があります。

金融機関としては既に取引をしていて実績のある人は、新規の顧客に比べて追加で融資しやすいのでしょう。

このことからも過去の融資が緩い状況の時にはできる限り多くの金融機関と新規で取引をすることが、昨今のような厳しい状況の時に有利に不動産投資をすることにもつながるのです。

 

借り入れを検討するのもアリ?

現状のように不動産投資をするには非常にハードルが上がってきている場合には、過去に高金利で融資を受けている場合には借換えを積極的に行うのも方法の1つです。

融資が引き締めているといっても銀行はお金を貸していかなければ収益を得ることができません。

つまり、どんなに引き締めている状況だったとしても、常に新規の融資先は探している状況です。

そんなこともあり、高金利で既存の銀行から借りている場合には借換えを積極的に検討するのも良いでしょう。

結局は新規で銀行開拓できないなら、借換えを選んでいき、金利を下げることができれば収益率も上がっていきます。

ある業者のセミナーに行った際に、銀行は新規融資は渋っているが、借換えには柔軟に対応するケースもあると言っていました。

今現在、高金利によりキャッシュフローなど収益性が悪い場合には、借換えを検討してみるのは良いと思います。

 

借り換を行うと、今後の取引できないリスクあり

貸出している銀行からしたら顧客が他行へ借換えをするということは、裏切り行為とも受け取れるでしょう。

せっかく、審査を通しお金を貸したのに、他行へ移ってしまうというのは厳しい状況です。

もちろん売却などで全額返済をするというのであれば、ある意味しょうがない部分がありますが、借換えに関しては借り換えられる方の気持ちとしては「嫌」な印象を受けると思います。

そんなこともあり、銀行としては借換えをする場合には今後の追加融資は一切停止とする場合もあるようです。

追加融資が不可ということは投資家にとっても非常に厳しい状況ですから、借換え先の銀行の金利なども検討しながら慎重に判断するべきだと思います。

不動産投資では規模拡大するにあたり、より多くの金融機関と取引することは大事なポイントですから、借換えによって取引できる銀行数が減るということは将来のデメリットにもなります。

そのため、もうこれ以上物件を増やす予定が無い場合などは借換えを積極的に行っていくのもアリです。

 

低金利であれば思い切って借り換えもアリか?

スルガ銀行やその他の地方銀行では、金利が3%、4%を超える場合が多いです。

サラリーマン投資家の中には高金利で融資を受けている人もいるでしょう。

高金利では結局は毎月の返済において元金の返済がほとんどないと思います。

つまり、金利ばかり払っている状況なので、借金が減っていかない状況です。

そんなこともあり、借換え先が低金利であれば借換えを積極的に行っていくのも大事です。

不動産投資ではキャッシュフローを大事と考えるのは当然ありますが、同時に元金の返済も大事なポイントになります。

元金が減っていれば売却をするときに売却益を得ることができますし、例え安値で売ったとしても借金が残らないというメリットがあります。

逆に金利が高く毎月の元金が減っていない状況であれば、安値で売ってしまえば残債が残り、借金が残る状況にもなります。

このような状況からも不動産投資においては毎月のキャッシュフローも大事ですが、低金利による元金の返済も「成功」するため、そして「失敗」しないためには大事なポイントです。

 

まとめ

・2019年は新規で融資を受けることは厳しい状況

・借り換えを積極的に行い、低金利にして元金返済を早めるのはリスク軽減になる

・新規融資は厳しいが、既存の顧客であれば追加融資は可能性あり

・もうこれ以上は物件を増やさないなら、借換えを積極的に行うべき(追加融資は不可になる)

 

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