地主物件は入居に強い?負けないための戦略とは?

投資家タケ:自由への第98歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【地主物件は入居に強い?負けないための戦略とは?】についてです。

 

私のメインエリアである東京・横浜など首都圏で不動産投資をする中で、売り物件として不動産会社から紹介される物件のほとんどが、「部屋が狭かったり駐車場がない」など、賃貸事業をするなかでは決して優位性がある物件は多くないです。

しかし、都市部の地主が所有する物件に関しては、土地が広く、都市部など土地値が高い地域でも駐車場付きだったり、単身用の部屋(1K)でも一般的には20㎡が相場なのに27㎡などで貸し出したりもしています。

このように、地主物件は土地の有効活用(アパート・マンション建築)をする中では非常に余裕をもって建物設計できるメリットがあります。

反面、資金的に余裕がなく、土地の広さに余裕のない私のような賃貸業者は、狭い土地を目一杯利用して建物を建てている状況です。

では、このような状況で地主物件と賃貸市場で競争して勝てるのでしょうか。

建物は建築後のお部屋を貸し出してこそ収入が入ってくるものです。

入居者である借主がいてこそ家賃が入ってくるので、いかに選ばれる部屋を提供するかが非常に大事だと思っています。

そんなことで、今回は地主物件の特徴と一般投資家が地主物件に勝つための方法を記します。

 

地主物件の特徴

室内が広い

地主の物件は室内が広い印象です。

広い土地を元々所有しているということで、部屋の間取りにも柔軟にアレンジできます。

例えば、単身用の1Kや1Rなどの部屋だと都心部だと通常は20㎡あればOKです。

しかし、地主の物件は1Kの間取りでも部屋が27㎡と広かったりします。

また、1LDKなどの間取りにも積極的に攻め込むことができます。

私のような一般的な投資家だと、1LDKなど部屋が広くなることで、家賃に対する㎡単価が下がってしまうので、収益性が低くなります。

つまり、狭い部屋をたくさん作ったほうが、家賃収入が伸び収益性は上がるのです。

そのような考えから1LDKなどの広い間取りの市場へは私は参入しにくいという状況ですが、地主の物件は土地に余裕があるということから、単身用以外の広い間取りへも参入することが可能なのです。

 

駐車場設置できる

私が物件所有する横浜市などでは、賃貸物件で駐車場を設置することは収益性の点から厳しいです。

ファミリー向けの3LDKなどであれば、駐車場は必要でしょうが、1Kなど単身用の物件で駐車場を設置することは不可能です。

というよりも、横浜市では不動産の土地値が高いので、駐車場付きの物件では利回りが下がってしまうのです。

そのため、駐車場を作らずに建物を広くすることで家賃収入を増やすことが多いのです。

しかし、地主の物件は土地に余裕のある物件も多いので、駐車場を設置している単身用の物件も多く目立ちます。

もちろん地方などであれば土地値が安いので、駐車場付きが当たり前という感覚もありますが、都市部では駐車場付きの賃貸物件はファミリー向けの物件くらいしかありません。

そのようなことからも、都市部での地主の物件は有利になることもあります。

 

大手ハウスメーカー

地主物件の特徴として、大手ハウスメーカー施工が多いです。

大手だと建築費用は高めですが、室内の質感も高いし、設備も充実していることが多いです。

また、大手ということで安心して施工を任せることが可能です。

反面、一般の不動産投資家は大手ハウスメーカーの物件を購入すると、収支計算が合わなくなります。

つまり、土地と建物をセットで購入すると融資残高が増えるので、キャッシュフローが悪くなるのです。

そのため、私のような投資家は大手ハウスメーカー施工ではなく、中小の無名メーカー施工の物件を安く買って賃貸に出すことが多いです。

中小の無名メーカーだと、建築費用を安くすることができるメリットがありますが、反面デメリットとして、施工が「雑」だったり、経営状況が安定していなくて倒産するリスクなどもあります。

お金に余裕があれば大手に任せたいですが、費用負担も多くなるので、収益優先で不動産投資をするならば新築物件は中小メーカーに任せることが多いでしょう。

 

駅から遠い(一部)

地主の特徴として、土地を先祖代々受け継ぐということがあります。

つまり、賃貸物件の場所を選べないのです。

首都圏で駅徒歩5分以内など好立地の土地を受け継げれば良いですが、郊外で駅徒歩20分などの土地を受け継ぐ場合もあります。

つまり、同じ地主であっても賃貸業で成功する人と失敗する人は明らかに分かれるのです。

特に郊外に土地を所有する地主の物件は満室経営は厳しいでしょうが、東京23区内の駅徒歩5分にアパートを所有していれば満室経営は可能でしょう。

私のような不動産投資家は投資する立地を選ぶことが可能です。

もともと家族で所有の土地を受け継いで賃貸事業をするわけではないので、入居付けができるエリアを選んで賃貸事業を始めることができるのが一般投資家のメリットです。

 

地主物件と正面から戦っては勝てない?

私は横浜市など、首都圏で賃貸業をしていますが、物件を購入する際には立地には注意をして購入しています。

建物の設備や築年数は古い中古だったとしても、入居者の需要がある駅徒歩10分圏内での購入です。

設備や部屋の広さでは地主物件に負けてしまいますが、立地に関しては負けないようにしています。

地主物件と正面から戦ってしまうと、相手に軍配が上がってしまうので、立地に関しては負けないように選んでいます。

 

管理会社から紹介してもらいやすい物件

賃貸業をする中で、特に大事なのが管理会社との付き合いです。

空室が出れば次の入居募集をしてもらうことになりますので、なるべく自分の物件から優先して募集してもらえるような環境作りが大事だと思います。

そのためには普段からの電話やメールでのコミュニケーションから、管理会社への言葉使いなども気を付けるべきです。

また募集条件に関してもライバル物件に差をつけるために、「敷金0・礼金0」にすることや、「フリーレント」を付けるなど、なるべく制約しやすい状況を作っていくことが大事だと思います。

私は、「損して得取れ」という言葉が好きです。

つまり、空室を埋めるためには最初は投資として「損」するべきだと思っています。

そうすることで、将来的には家賃収入を生むことができますので、地主などのライバル物件と募集条件面では負けないようにしています。

地主物件などは昔からの習慣で「敷金・礼金」は必ず取るというような考えの人もいますので、選ばれるためには他物件との差別化が大事になってきます。

 

空室対策について勉強を続ける

空室対策は勉強すると同時に実践することが大事です。

特に必須設備などは時代が進むごとに変化しています。

最近だと単身者などは通販で買い物することが増えました。

そのため、宅配ボックスなどの設備を付けてあげれば喜びます。

昔は宅配ボックスがない設備でも入居は決まりましたが、今後は宅配ボックスは必須になると思います。

さらには、インターネット無料の設備も最新のアパートなどには最初からついているケースもあります。

昔のアパートはインターネットは入居者が個別で契約するのが一般的でしたが、最近では設備として大家が提供するのが普及しています。

このようなことからも、不動産投資家は空室対策を学び、実践していくことでなるべく空室を減らすことができます。

逆に学ぶことをせず、入居者に求められているサービスを提供できない大家の物件は空室に悩むことにものなるのです。

 

まとめ

・地主物件は部屋が広いし駐車場も付いているなどライバルとしては強敵

・一般投資家は購入時に立地を選べるメリットがあるので、立地では負けてはいけない

・「宅配ボックス」や「インターネット無料」など求められる設備は時代によって変わっていくので、遅れてはいけない

・物件では地主に負けても、それ以外の空室対策(募集条件など)で差をつける必要がある

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