ユニットバスを修繕をするメリットデメリット

投資家タケ:自由への第93歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【ユニットバスからトイレバス別の修繕をしない理由】についてです。

築25年などの古い建物だと、トイレとお風呂が一緒になっている3点式のユニットバスが多いです。

特に単身用の1Kや1Rのような間取りに多く設置されています。バブルのころに建築されたため、土地値が高くなるべく部屋を広くするためにトイレとお風呂を一緒にしているのです。

このような間取りの部屋は現在では非常に不人気です。

トイレとお風呂は別が好まれるのは当たり前なので、ユニットバスの物件は入居付けなどにおいて非常に不利になることが多いです。

ということで、ユニットバスを改造してトイレとお風呂を別々にする修繕をするケースも増えているようです。

ユニットバスからトイレバス別にすることで、付加価値も付くため家賃を多少値上げすることも可能でしょう。

しかし、私の場合には修繕をするよりも家賃を下げて入居者を募集するほうを選んでいます。

ということで、今回はユニットバスからトイレバス別にする【メリット】【デメリット】についてお話します。

 

修繕するデメリット

修繕費用の回収率が悪い

ユニットバスからトイレバス別への修繕費用は相場的に50万円程度です。

それに対して家賃を値上げできたとしても月4000円上げられれば良いほうでしょう。

つまり、年間で4.8万円の回収です。

 

月4000円値上げ×12カ月=年間4,8万円の回収

修繕費50万円÷年間回収費用4,8万円=約10年(投資回収年数)

利回り換算=約10%

 

つまり、50万円の修繕費用を回収するのに10年間はかかるということです。

利回り換算すれば10%程度です。

そのため、修繕費用を投資しても回収まで長期間時間を必要としてしまいます。

 

修繕をするなら家賃を下げて入居者を募集する

私の場合には修繕をしてトイレバス別へするよりも、家賃を下げて募集するほうを選びます。

家賃を下げればユニットバスでも住んでくれる人は必ずいるのです。

確かにトイレバス別の方が人気がありますが、家賃が高いというデメリットもあります。

しかし、ユニットバスというデメリットがあったとしても家賃が安いというメリットがあれば、選ばれると思います。

さらには、世の中にはトイレバス別でもユニットバスでもどちらでも良いという人も一定数いるはずです。

そのような人を上手に取り込めば、ユニットバスでも入居付けをするのは十分可能だと思います。

ただし、部屋を探されている人の大半はユニットバスよりもトイレバス別を好んでいるので、ユニットバスになることで、競合するライバル物件(ユニットバス)との競争も激化するため、大幅な値下げが必要になることもあります。

値下げ無くしてユニットバスで入居付けするのは厳しいと思います。

 

修繕期間中に募集ができない

ユニットバスからトイレバス別へ修繕をするとなると、その期間中は募集をすることができません。

修繕するにも見積もりを取ったり、内装や寸法などをチェックする必要があります。

そのため2月3月など賃貸事業者にとっては入居募集者を取り囲みやすい大事な繁忙期を逃してしまうリスクもあります。

修繕時期が人の動きの悪い夏場などであれば、長期間の修繕をしても結局は空室期間が長引くので、さほど影響はないですが、引っ越し・転居シーズンなどでの修繕は機会損失になるので修繕する時期は注意が必要です。

 

浴槽はなく、シャワーのみ

ユニットバスからトイレバス別へ修繕する場合には、スペースの問題から浴槽を設置できずにトイレとシャワーのみになる場合があります。

バブル期のころに建てられたユニットバスは脱衣所などが非常に狭く設計されているので、トイレバス別にするとどうしても浴槽を入れるスペースがなくなってしまうのです。

そのため、スペース確保のために浴槽と取り外して、トイレスペースとシャワースペースになる場合が多いです。

 

修繕するデメリット

売却時に高値で売れるメリットあり

不動産投資をする中で物件を長期保有する場合は多いですが、一生同じ物件を持ち続けるというわけではないと思います。

不動産価格の上昇時に高値で売る場合もあるでしょうし、減価償却が無くなるなどの理由・資産整理などの理由から売却することもあるでしょう。

その時にトイレバス別の修繕をしておくことで付加価値として、ユニットバスに比べて高値で売ることも可能です。

さらには、トイレバス別にしておくことで家賃下落を抑えることもできるので、利回りを上げなくても売却できる可能性があります。

家賃を下げることは売却時に安値で売らなければならないデメリットがありますので、トイレバス別にしておくことで売却時(出口)で損することも減るでしょう。

 

入居付けの反応は変わる

トイレバス別にすることで入居者から部屋を選ばれやすくなります。

特に若い世代にとってはユニットバスに慣れていない人が多いので、ユニットバスを敬遠する人もいるはずです。

逆に年配の人などであればユニットバスに抵抗が少ないでしょうが、単身用に年配世代が住む人は少ないはずです。

ユニットバスは単身用ルームに多いため、若者世代から受け入れられなければ入居付けは厳しいのです。

逆にトイレバス別にすることで多くの若者から受け入れられやすくなるので、入居募集においてもメリットがあるのです。

 

スーモ、アットホームで掲載されやすくなる

最近の入居募集に関しては、不動産屋にお客が足を運ぶというよりも、インターネットを使って部屋を探す人が圧倒的に多いです。

アットホームやスーモなどが代表例です。

このようなサイトは自分の好みに合わせて条件を入力することができ、無駄な時間や手間を省くことができます。

その中で、「ユニットバス不可」「トイレバス別」という部分をクリックされて検索された場合には、見込み客からは一生見てもらえないのです。

つまり、ユニットバスであるがために、検索条件から除外されるので決して検索されないことがあるのです。

このように今はインターネットで簡単に部屋を見つけることができる時代です。

そのためにも、多くの人に自分の募集する部屋を観てもらうことが大事になってきます。

ということでトイレバス別にすることは入居募集においてもメリットがあるのです。

 

長期保有なら投資金回収も可能

トイレバス別にするコストが50万円だとして、月額4000円の値上げ(年額4.8万円)にすると、約10年で回収できる計算です。

10年間という長期間物件を保有するつもりであるならば、空室期間を短縮できるメリットや売却時に値下がり率が低いなどの理由からも修繕するメリットはあります。

不動産投資は長期投資ですから、2~3年で物件を売却するのは珍しいです。

長期投資を目的とするならばある程度のグレードアップのために投資をするのも有りだと思います。

しかし、修繕後に短期売却などをすると修繕費用の回収ができない状態で売ることになるので、損することもあり得るでしょう。

知りあいの業者などがいて、トイレバス別への修繕費用を安くすることができるなどメリットがあればぜひ取り組むべきでしょうが、それ以外はよく考えて将来の物件の売却時期なども考えながら計画的に修繕するべきだと思います。

 

まとめ

・トイレバス別への修繕は高いので、採算が取れるか確認して行うべき

・投資回収率は10%なので、短期売却すると損する

・修繕することで入居募集に強くなるし、空室期間も短くなる

・修繕しないで家賃を下げることも方法としては有り

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