<築20年以上>近所の地主がアパートの外壁塗装を始めた

投資家タケ:自由への第90歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【<築20年以上>近所の地主がアパートの外壁塗装を始めた】というお話です。

 

最近私は同じ横浜市内で引っ越しをしたのですが、引っ越し前の場所で大地主が所有するアパートがありました。

築20年以上で2階建ての単身用10世帯のアパートです。

その地主は最近外壁塗装を始めたのです。

そのことに関して私の意見を述べたいと思います。

 

築20年以上のアパートの外壁塗装

近所の地主とは

引っ越し前に住んでいたマンションの近くに大地主のアパートが15棟くらいありました。

アパートの立地も良く、渋谷まで電車で40分程度で行ける場所の駅徒歩5分圏内にあるアパートです。

その地主は、近隣に15棟くらいアパートを所有しています。

アパートの名前が昔ながらの○○ハイツ的な名前なのです。

しかも「○○ハイツ8」「○○ハイツ9」など番号が付いているので、一発で同じ大家が所有していると予想することができます。

その大家の所有する物件を謄本を取り寄せて確認したところ、相続でアパートを受け継いだようで、過去に父親が融資を受けて建物を建築したようですが、現在は無借金経営です。

土地は自分のものなので、抵当権など最初から付いていませんでした。

ということで、ざっと年間家賃収入を計算したら1億円は家賃収入が入る計算でした。

 

1部屋6.5万円×10世帯×15棟=11700万円

 

しかも、無借金ですから全額が手残りとなる計算です。

 

常に満室の物件

この地主の物件は立地が良いためか、管理かしっかりとしているためか、常に満室なのです。

私の個人的なイメージでは、地主物件は管理が酷く、手入れなどされていないイメージがあります。

しかしこの地主物件は築年数は20年以上ありそうなので、古い物件ですがいつも清潔に管理されているのでいつも満室で運営されています。

そのため、キャッシュフローも非常に良好なのだと推測できるのです。

 

建物はしっかりと手入れをすれば長く使用できる

私のような貧乏不動産投資家はできるなら外壁塗装や屋上防水のような家賃収入を生まないような部分への投資は敬遠しがちです。

同じ修繕費用を払うなら内装部分にお金をかけて、少しでも家賃を上げたほうが、収益率が上がり利回りを上げたいと思うのです。

でも、実は建物にしっかりとお金をかけることによって、修繕をこまめにしないのに比べて長期間使用できるようになります。

修繕をケチって30年間修繕しないでアパートを使用するのと、15年おきに外壁塗装や屋根の修繕などをしておくことで、同じ30年後、一方では建替えないといけないほどボロボロになっているのに対して、15年おきに修繕した建物はピンピンしていてまだまだ使用できる状態です。

つまり、修繕費用をケチっていることで結局は建物の寿命を縮めてしまうことで、トータルでは短期で建替えになるので多額の費用が発生することにもなるのです。

そのため、実は外壁塗装や屋根の補修などはトラブルがない状態であっても15年おきに必ず実施するなど計画的に行っておくことで、30年など長期的な視野で収支を計算すると修繕しておいた方が得するのです。

 

計画的な修繕は売却時にも高値で売れる

30年間一度も外壁塗装や屋根の修理をしていない物件と15年おきに修繕している建物があれば、売却時の査定金額にも影響してきます。

つまり、建物の状態が良いと高値になりますが、状態が悪いと修繕費用が発生するなど理由を付けられて安値で買い叩かれるリスクがあるのです。

そのため、いずれは売却するからと自分の所有期間中に修繕をしないで家賃収入を貯めようと思っていても、売却時に安値になってしまうことで結局は損することになります。

私の中で大事にしている言葉で「損して得取れ」という言葉があります。

外壁塗装や屋根の修繕費用は「空室時の広告費用」「内装の修繕費用」に比べて大家としてはあまり使いたくないお金ではありますが、修繕でお金をかけておくことで売却時の金額にも差が出てくるのです。

 

外壁塗装は10年~15年間隔が理想?

世の中を見渡してみると、築20年以上のアパートでも一度も手入れしていない物件がたくさんあります。

近所を散歩してあたりを見回してみても、築20年以上のアパートなのに一度も外壁塗装や屋根の修理をしていないだろうと思われる物件を多く見かけるのですが、結局はケチって修繕しないことで、建物の外壁は塗装が剥げてしまっているし、屋根も剥げてタイルが「めくれている」のも多く見かけます。

このような状態の建物は築20年とは思えないほど、古びた建物になっています。

一方で、計画的に修繕されている建物は築20年でも、築10年と思えるくらい綺麗に手入れされているし、築30年の古いアパートでも築20年と思えるくらい綺麗に見えるものです。

もちろん外観が綺麗なだけではなく、屋根の状態も良いし、外壁の状態も良いので「雨漏りのリスク」も非常に低いのです。

そのため、外壁塗装はできれば10年~15年を目途に計画的に修繕することをオススメします。

建物は新築時から雨風や直射日光により部材の劣化が始まりますので、結局はどこかの時点では必ず修繕することになります。

それが、10年目なのか20年目なのかの違いです。

20年目で初めて修繕することによって、すでに外壁の損傷が酷くなっていると、建物の寿命を縮めることになるので、できれば早めの修繕をオススメします。

このようなことからも私の近所の地主さんは築年数が古いアパートでもしっかりと手入れされていたので、非常に大事にされているのだと思いました。

また、計画的に修繕することで築年数は古いですがまだまだ長期間使用できる状態でした。

結局は「損して得取れ」の精神だと長期間使用できるほうが、建て替え費用を先延ばしできるので、収益率も上がることになるのです。

 

外壁塗装の費用は「ぼったくり」被害に注意すべき

外壁塗装や屋根の修復は業者に依頼して行うのですが、どこに依頼するべきか分からなかったり、信頼できる業者を探す方法を知らないなどあるでしょう。

また、リフォーム業者などは価格を高値で請け負うなど「ぼったくり」を行う業者もあるので、外壁塗装をするにも相場感覚を身に着けておく必要があります。

外壁塗装はスーパーで買い物をするように定価というものがないので、相場感覚がない人は簡単に高値で発注してしまいがちです。

不動産投資家は少しでも修繕費用は安く抑えることで、キャッシュフローを残すことができますので、外壁塗装などの修繕をするときには複数の業者で相見積もりを取ることをオススメします。

⇒外壁塗装の相見積もりサイト

 

まとめ

・近所の地主は外壁塗装を始めたが、建物を長期間使用できるので非常に賢いと思う

・不動産投資家は内装などにお金をかけがちだが、外壁や屋根などの修繕も大事になる

・ケチって修繕を先延ばしすると、結局は建物の寿命を縮めてしまう

・売却するにも修繕している方が高値で売れる

 

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