<不動産融資>一部の不動産会社が銀行から出禁に?

投資家タケ:自由への第89歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【<不動産融資>一部の不動産会社が銀行から出禁に?】というお話です。

 

不動産会社は世の中にたくさんあります。古い会社もあれば、新たな会社がどんどんと設立されています。

そして、中には不動産投資家に対して違法なことを主導する業者も一部存在しています。

しかし、昨今の銀行融資を取り巻く問題(スルガ銀行のシェアハウス問題、フラット35を投資用へと悪用)によって銀行は不動産会社に対して警戒を強めています。

加えて融資の引き締めによって仲介業が成り立ちにくい状況にもなっています。

ということで、一部の業者は銀行から出入り禁止になったり、融資の引き締めで購入者が少なくなり業績が上げられなくなっている状況から、実力のない業者はどんどんと消えている状況です。

今後はますます不動産会社の淘汰が激しくなることでしょう。

 

一部の不動産会社の淘汰が始まった?

2015年ごろの不動産投資ブームによって多くの「サラリーマン大家」が誕生しました。

当時はスルガ銀行が業界内で大きな力を持っていて、多くの会社員に対して多額の融資を行っていました。

年収が800万円程度あれば1億円を超える物件をオーバーローン(物件価格と諸費用込み)で購入する状況でした。

そんな状況を裏で作り出していたのが、一部の不動産業者です。

投資家の書類の改ざんなどをすることによって、本来は不動産を購入できない属性の人にも資産背景などを多く見せかけることで、融資を引いて物件を購入するよう主導してきたのです。

このような状況から、銀行側としても購入者に対して違法を主導するような不動産会社とは取引をしない、マークしている不動産会社からの顧客へは融資しないなどの対応に変わっていると聞きます。

つまり、業者としては銀行から「出入り禁止」になることで、仲介業として成り立たなくなってきているのです。

そのため、業績が落ちて倒産や解散などの状況になっています。

逆を言えば、残るべき不動産会社は残っているのです。

違法なことを主導せずに、真っ当に仕事をしている会社は生き残っているのです。

 

スルガ銀行の問題、フラット35の問題

不動産投資を取り巻く状況は2018年、2019年で大きく変わりました。

スルガ銀行のシェアハウス問題に始まり、最近では住宅ローンのフラット35を利用して不動産投資をする問題が浮上しています。

このような状況からも、不動産購入へ融資をする銀行は物件を持ち込んでくる不動産会社に対して警戒をしている状況です。

 

一部業者は不正を主導している?

スルガ銀行の問題もフラット35の問題に関しても物件を購入した投資家が自ら不正をするというよりは、不動産会社のアドバイスや助言があるからこそ、スキーム化(仕組化)しているのだと思います。

不動産営業の中には無知な購入者に対して「強引」に購入を勧めてくる場合や、グレーな方法を使って本来であれば融資が通らない人にも無理に融資を通らせるように「裏工作」する業者も存在します。

 

一部の不動産業者が銀行から出禁に?

上記のような「裏工作」をしている不動産会社に関しては、新聞やテレビなどのメディアで報じられるような問題を抱えているケースがあります。

スルガ銀行の問題もフラット35の問題に関しても不動産会社が投資家に対して、意図的なのか不正を主導するような書き方で記事になっていました。

このような不動産会社は銀行にとっても大きなリスクです。

融資先が不正をしている状況であれば、融資をした銀行も責任追及されるリスクもあるのです。

ということで、一部の銀行に関しては銀行へ出禁になっているのです。

 

設立年数の短い業者は注意するべき

私の感覚では、不動産会社というのは宅建免許さえ持っていれば簡単に法人を設立することができます。

そのため、出禁覚悟で不動産会社を設立する人もいると思います。

そして、出禁になれば会社を解散させて、新たに別の法人を設立するのです。

この繰り返しをすることで、出禁になっても再度復活することも可能なのです。

ということで、不動産会社は入れ代わり立ち代わりが非常に激しいです。

私も物件を購入した時に仲介してもらった不動産会社は、ほとんどが設立5年未満の若い会社でした。

若い会社が全てダメというわけではないですが、若い会社は裏事情が分からない場合もあるので、注意するべきです。

反面、設立後10年を超えるような長い期間事業を行っている法人であれば、業界内で生き残っているということですので、一定の信用はできるでしょう。

 

投資家は責任を持って行動すべき

上記のことからも不動産業者はプロの集団であり、不動産に関しては投資家よりも詳しい人が多いです。

特に昨今のサラリーマン大家のように3年前くらいから不動産投資を始めた人はまだ不動産に関しての知識が低い人も多く、業者に食われている場合もあるでしょう。

正直、私自身も不動産投資を始めたときは右も左も分からない状態でしたので、儲からない物件を買ってしまったという苦い経験もあります。

不動産の営業がどんなに甘い言葉を言ってきても、今では「うんともすんとも」しませんが、当時の不動産投資を始めたばかりのころはすべて「うんうん」と言われたことを信じていました。

そのようなことで、多くの人が自分の行っていることが、グレーなことだと理解しないまま「違法に近い危ない投資」をしているのだと思います。

ということで、自分の行っていることを理解し責任を取ることが大事ですし、不動産業者の営業トークは「半分は本当で半分は本当でない」と思っていた方が良いです。

そんなことで、今後は付き合う不動産会社はしっかりと自分の目で「フィルター」を通して信用できる業者から物件の仲介や売買を行ったほうが良いと思います。

 

まとめ

・不動産会社の淘汰が始まった

・「生き残る業者」と「消えていく業者」が今後は進んでいく

・不動産投資による不正によって、銀行から出禁になる業者が増えてくる

・危険な方法を主導する業者もあるので、投資家は注意するべき

・付き合う不動産会社は、しっかりと選別するべき

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