不動産投資家も建物確認(ホームインスペクション)を学ぶべき

投資家タケ:自由への第87歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産投資家も建物確認(ホームインスペクション)を学ぶべき】というお話です。

 

不動産投資家として賃貸業を営む中で大事な要素は、自分自身で建物を評価することです。

新築物件でも中古物件でもアパート・マンションなど1棟物件に関しては建物全体の評価をしっかりと行うことができないと、施工不良のような不備がある物件を購入してしまうリスクがあります。

私自身も過去に新築アパートを購入したときに、床下水漏れ事件があったり、共有部の床コンクリートに水溜りができる建物を購入してしまいました。

そこで大きく学んだことは自分自身でも建物に関してある程度の知識を有するということです。

不動産投資家として、物件からの収益計算やキャッシュフローのシュミレーションばかりに頭が行ってしまいがちですが、実は建物の健全性や施工不良物件の見極めは購入後の修繕費用の部分で大きく左右されるので、購入前の確認をしっかりと行うことが失敗しないためには大事になります。

そんなことで、不動産投資家が自ら建物に関しての知識を得ることと、物件購入する前にはホームインスペクションなど専門家を利用してでも、建物評価をしておくことで、「シロアリ」「雨漏り」「床下の状態」「屋根裏の状態」など一般人では分からない箇所を確認しておくことで、安心して購入することができるようになります。

 

不動産購入時には建物の状態確認が大事

不動産投資は株やFXのような金融商品とは違い、現物の不動産を所有します。

特に私のような1棟物件を所有する場合には建物全体を所有することになりますので、基礎や屋根、床下の状態などあらゆる面でメンテナンスしていくことが必要になります。

中古物件で購入する場合には、建物の状態は外観点検だけで判断することになることが一般的でしょう。

しかし、内部の状況を確認しておかないと、購入後に見えない部分で不具合が発生することがあるのです。

 

売主が個人だと瑕疵担保責任免責

1棟物件を中古で購入する際に売主が個人だったりすると、瑕疵担保責任免責が付いていることがあります。

つまり、物件購入後に建物で不具合が見つかった場合でも、売主の責任を問わないということです。

売主が業者だったりすると、3カ月以内であれば保証するなど瑕疵担保が付いている場合がありますが、保証期間も短い場合が多いので期間が過ぎてから不具合が発生することも多々あるのです。

そうなってからでは、遅いですから物件を購入する前からあらかじめ建物の状態を知っておくことは、購入後の修繕リスクや突発的な費用を抑えるためにも大事になります。

 

収支計算も大事だが建物を見る目を養うべき

不動産投資の本を読んでいたり、ネットでブログなどを読んでいて気づくことは、利回りやキャッシュフローに焦点を当てた内容が多く、ハード面である建物のメンテナンスや状態を確認する内容について述べられている記事が少ないのです。

多くの投資家もキャッシュフロー、銀行融資などに関しては勉強しているので、専門的に述べる人は多いですが建物のハード面に関して専門知識を有する人は非常に少ないと感じています。

むしろ、ハード面に関しては現場を知っている人でないと知らないことも多いし、実際に建築会社勤務など専門的な知識がないと現場を見ても評価することができないのです。

 

建物評価できるようになるべき

1棟物件のアパート・マンションなどを「パッと見て」あなたはどのくらい評価できるでしょうか。

むしろ、購入する場合には外観や空室部屋の内装くらいしか確認しないで購入するのではないでしょうか。

確かに中古物件で利回りが高く、融資も付きやすい物件であれば動きが早いので、すぐに買い付けが入ってしまいますから急いで判断しなければならないでしょう。

しかし、購入後に雨漏りやシロアリ被害など気づくことがあれば、せっかくのキャッシュフローも吹き飛んでしまいます。

つまり、建物をある程度は投資家自身でも判断できるくらいの知識が必要なのです。

 

購入前に確認したい箇所

・屋根劣化の状態

・屋根裏の状態

・床下の湿気の状態

・断熱材の施工状況の確認

・基礎の状態

・配管の劣化状況

 

物件を仲介する不動産会社の営業に関しては、仲介することが仕事ですので物件の状態を正確に評価できる人はほとんどいないのが現状です。

上記に挙げた箇所に関してもしっかりと評価してくれる営業は何人いるでしょうか。

恐らくは、外観の外壁状態や屋上防水の状態など誰でも見てわかる箇所しか評価できないと思います。

大事なのは外観では分からない建物内部の状態です。

特に屋根裏の状態や床下の状態は確認するのが「面倒くさい」部分ですので、確認するのを「すっぽかして」しまいがちな個所です。

不動産会社の担当が屋根裏の状態まで確認するなんて恐らくはないでしょうし、確認の仕方や評価の仕方も分からない人が「大多数」でしょう。

購入前には投資家が自分で確認するか、専門家に依頼して確認してもらうことをオススメします。

 

不良品だと劣化が早くなる?

床下に湿気が溜っていたり、水溜まりがある建物などは基礎部分が腐食しやすくなります。

そうなるとシロアリ被害に遭う確率が高くなります。

屋根裏の状態に関しても、雨漏りがあると木造であれば木が水分を含んでしまい腐食するのです。

このような状態で物件を購入してしまうと建物の寿命も縮めてしまうのです。

 

新築物件だからと安心できない

建物の診断に関しては中古物件だけではありません。

新築物件に関しても同様です。

新築だとしても施工不良の状態で床下に水たまりなどがある建物であれば、すぐに建物劣化が始まってしまいます。

また、私の経験からも新築だからとしっかりと施工されているかというと、全くそんなことはありません。

施工不良とまではいかなくても、職人さんの適当な仕事によって購入後にいくつもの不具合(床下水漏れ、鉄部の塗装ハゲ、コンクリートの施工やり直し)が発生してきました。

工期が短いなど短期間で仕上げなければならないなど、施工する側にも事情があるかもしれませんが、購入する側として本音を言えば、責任を持って施工し、購入後に不具合発生を限りなく少なくしてほしいと思います。

ということで、新築物件だからと安心できることはないと思います。

 

ホームインスペクションを雇うという方法

私も含めて物件を購入する側の人間は、建物の状態を評価できる人は少ないと思います。

投資家の仕事は、収益性の高い物件を購入することのように思いますが、現実は購入する物件を正確に状態確認することも大事だと思います。

当然ですが、建築関係の勉強をしたことがない人であれば建物に関しては誰しもが素人でしょう。

そんな時は、ホームインスペクションなどプロにお任せすることで、購入物件を正確に建物診断してもらうことができます。

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安心して購入するべき

不動産投資では一回の買い物(購入物件)が高額になります。

そのため、絶対に失敗しないくらいの気持ちで購入するべきです。

そのためには、購入前にしっかりと建物の状態を事前に確認しておくことで、購入後の修繕リスクを下げることが可能になります。

投資家自身で建物評価できない場合には、5万円~10万円程度でホームインスペクションなども利用できますので、可能な限り見えない部分を確認しておくことで大きな投資に失敗することを防ぐことができるでしょう。

 

まとめ

・不動産投資家は建物評価に関しては素人が多い

・投資家はキャッシュフローや収益性の判断は得意だが、建物評価できる人は少ない

・不動産会社の営業も床下の状態、屋根裏の状態など確認できる人は少ない

・高額な不動産を購入する前には、費用が発生してもホームインスペクションなどを利用するべき

・投資家が自ら建物評価の仕方を学ぶことは大きな武器になる

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