<不動産投資>管理会社を変更するべき理由

投資家タケ:自由への第86歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【<不動産投資>管理会社を変更するべき理由】です。

不動産投資をする中で、欠かせないのが管理会社選びです。

管理会社がしっかりしているところだと、安心して物件を任せることができます。

反面、仕事が適当な所だったり、入居付けが弱いところだと空室が長引いたり、修繕費用を「ぼったくり」価格で請求してきたりします。

そんなことで、過去に私自身も管理会社を変更したことがあります。

今回は管理会社を変更した理由と、変更後の物件の状況について情報共有します。

 

投資家タケが管理会社を変更した理由

私は不動産投資を始めたときに、管理会社をどこに選ぶべきか全くわかりませんでした。

ということで、物件を紹介してくれた仲介業者の方に紹介してもらった管理会社を使うことになりました。

実は、この時から管理会社との相性が合わない状況が始まったのです。

 

入居付けが弱かった

初めての管理会社ということで、何もかもすべて初めての状況でした。

そのため、入居付けに関してもどのくらいの期間で空室が埋まるのかという相場が分からない状況だったのです。

任せた木造物件(8戸)も新築ということで、大体2カ月くらいでほぼ満室になるだろうと思っていたのですが、意外と3カ月くらいかけて満室になりました。

物件立地も東京都内までアクセスも良い地域のため、もっと早く満室になると思っていたのですが、3カ月は長いと感じました。

その後、他の物件でも空室が出てから入居付けするまで時間がかかることが多く、大家としてストレスを受ける時間が長かったのです。

そのころから、ライバル物件の状況も理解し始めて、なぜライバル物件ばかり入居が決まるのか不思議でした。

そんなことからも、会社の空室対策と入居付けの弱さを感じてきたのです。

 

設立3年とまだまだ組織力が弱い

私が初めて管理をお願いした会社は、設立後3年の若い会社でした。

ということで、社員は社長と専務だけ。

そして、数名の派遣社員です。

そんな小さな会社なので、入居付けの状況確認や募集条件の相談、修繕の相談なども全て専務か社長が対応します。

ということで、組織力がまだまだ弱く、社員を抱えている状況でないとオーナーとしては不安な感じでした。

 

修繕費用を「ぼったくり」

私が管理会社を変更しようと思った最大のきっかけは、「修繕費用が高すぎる」ことでした。

退去ごとにクロスの張替えを請求するし、ちょっとしたトイレの水漏れでも高額な請求をしてくるのです。

そして、毎週の建物共有部の清掃費用に関しては小さいアパートなのに1カ月で2.7万円と非常に高額だったのです。

今では、建物清掃はシルバー人材センターを使用しているので1/3程度の費用まで引き下げることができていますが、当時は大家として右も左も分からない状況ということで、疑問の余地なく受け入れていたのです。

このような「嫌な」経験を重ねるごとに、管理会会社への不信感が大きくなってきたのです。

 

土日が休みで緊急対応なし

私が最初に委託した管理会社は土日休みでした。

通常の不動産会社は水曜日定休がほとんどです。

土日休みになることで困るのは入居者です。

土日の2日間休みになることで、平日は仕事で忙しい入居者さんが、時間に余裕のある土日に緊急で不動産会社に電話しても休みになっているからです。

大家としてはできれば定休日すらもなく、入居者のためにも休みなく毎日営業してほしいといところです。

ただ平日水曜定休ならまだしも、大事な土日が休みになるのは非常にダメージ大きかったです。

 

管理会社変更後の変化とは

物件ごとに管理担当がついた

今委託している管理会社は、旧管理会社と比べて組織力が厚くなりました。

エリアごとに担当者が付いている状況になっており、各物件に対して責任を持って管理をしてもらっている状況です。

また、「クモの巣除去」、「蔦(つた)の除去」「電球交換」など気になることがあれば、すぐに現地に駆けつけて対応してもらっています。

旧管理会社は人員が少ないということで、動きが遅かったのですが、変更することで満足いくサービスを受けている状況です。

 

担当店舗ごとに募集が行われた

空室募集に関しても管理会社を変更することで変化がありました。

管理会社を変更することで、駅近くに募集店があるので集中して募集してもらえるのです。

大手などであれば募集店を設けることは当然かもしれませんが、中小の管理会社だったりすると募集店もなしですべて入居付けは仲介で行うこともあるのです。

ということで、旧管理会社は入居募集に関しては駅などに店舗を設けずに他社の仲介だけで募集をしている状況だったので、非常に入居付けが弱かったのです。

しかし、管理会社を変更することで入居付けまでのスピードも以前に比べると早くなったのです。

そのため、空室期間も短くなることで収益が残るようになりました。

 

修繕費用が下がった

新管理会社になってからは、修繕費用が納得のいく金額になりました。

修繕費用を管理会社に任せることで、修繕原価に2~3割の管理手数料を加えた費用を大家に請求してきます。

しかし、それでも旧管理会社は法外な費用だったのです。

管理会社が変わることで、修繕費用に関しても管理会社の利益が乗っている状態であっても、そこまで高くない価格で修繕を行ってもらえるようになりました。

不動産賃貸業は修繕は継続的に発生するものですから、いかに安く行っていくのかが、長期間運営継続して利益を残すには大事な考え方です。

 

管理会社変更の仕方とは

管理会社を変更するということは、大家としては「面倒くさい」ことです。

だって、変更するということは契約書のやり取りから、旧管理会社への連絡など出来ればやりたくないことが多いでしょう。

でも、実は管理会社を変更するということは非常に簡単です。

それは、新しい管理会社と旧管理会社に電話で変更する旨を伝えるだけです。

その後、新管理会社から旧管理会社へ電話連絡なりをしますので、管理会社同士で「鍵」「賃貸契約書」の受け渡しを行ってくれます。

そして、新管理会社と管理契約を結ぶだけです。

新管理会社からは入居者向けに新しい管理会社に変更された旨や新しい家賃の入金口座番号を伝えることになります。

意外とスムーズに管理会社変更はできてしまうのです。

 

業者紹介は注意!バックマージン発生している?

私の場合には、不動産を購入した際の不動産仲介会社の紹介で管理会社を選びました。

この紹介には実は裏で業者同士でバックマージンなどの紹介料が発生している可能性が高いです。

物件を購入後に物件管理を知り合いの管理会社へ委託させることで、業者間で手数料などを受け渡ししている可能性があります。

ということは、管理会社を紹介してくれる業者は本当にサービスなどが満足いくものかも分からない状況でも、自分の利益のために管理会社を大家になる人へ紹介することもあるのです。

そのため、紹介で管理会社を選ぶのは実は危ないと思います。

私自身も初めの管理会社は自分で選んだわけではなく、不動産会社の紹介でした。

それで、良い意味でも失敗して学ぶことが多かったです。

 

変更することのデメリット

入居者への負担

管理会社を変更することで、入居者にも負担があります。

例えば、管理会社の電話番号が変わったり、家賃の振込先が変更されてしまうのです。

つまり、管理会社変更を気付かないと家賃の入金先など手違いで旧管理会社へ家賃振込するなど発生してしまいます。

さらには、設備の不具合などで管理会社へ連絡する番号が変わっているのにも気づかないと、修繕できずに困ってしまう入居者もいるかもしれません。

また、管理会社を変更することで契約更新する際にも、会社の場所が変わってしまうことで迷惑をかけることにもなるでしょう。

とは言っても、しっかりと入居者へ連絡をしておくことができれば、大きなトラブルを招くこともなく変更することができます。

 

旧管理会社からの嫌がらせ?

管理会社を変更する時に不安になることが、旧管理会社からの嫌がらせではないでしょうか。

不動産投資の本を読んでいたりすると、たまに見かける内容ですが、管理会社を変更するとしても管理会社同士での引き継ぎ準備や新管理会社と大家との契約などが済むまでは、旧管理会社で管理してもらうことになります。

その間が約1カ月くらいです。そのため、スムーズに引き継ぎなどできないと長期間旧管理会社で管理することになります。

そうなると、空室の募集を頑張ってもらえないことや、割高な修繕費用など請求を受ける可能性もあるでしょう。

結局は管理を離れる大家と分かっていれば、入居募集に成功しても毎月の管理手数料が入ってこなくなるので、頑張って募集してもらうこともできないでしょう。

私自身はそのような経験はないですが、管理会社を変更するリスクとして覚えておくべきです。

 

契約書を確認する

管理会社を変更する際には、旧管理会社との契約内容をしっかりと確認してください。

特に、解約に際しての文言です。

解約金が発生したり、事前通知が3カ月前などになっているケースが多いです。

そのような場合には、解約前に違約金の発生の有無などを確認しておくことで、出費を最小限に抑えることができます。

通常は3カ月前の事前通知であってもすぐに解約できるケースがありますので、管理会社変更で困ってしまったら新管理会社に相談するのも良いと思います。

新管理会社であれば、大家を守ってくれるので気軽に相談してみましょう。

 

現状に不満なら「思い切って」変更するべき

不動産賃貸業を行っていく中で、管理会社の選定は非常に大事です。

自分に合う管理会社を見つけれればよいですが、自分に合わないと非常に大きなストレスを長期間受け続けることになります。

特に、「入居付け力」「修繕費用」に関しては管理会社によって違いが出てきます。

そのため、不満に思っている状況であれば思い切って変更することをオススメします。

私自身も管理会社を変更することで今現在は不満などなく、安心して管理会社に物件をまかせて賃貸経営できていると思っています。

確かに、長期間委託しているような管理会社だと信頼関係などもすでに出来上がっている状況でしょう。

しかし大家は賃貸事業を行っている事業者ですから「自分の利益」と「入居者の満足」のためにも、変更するべき時には思い切って変更するべきだと思います。

 

まとめ

・管理会社によって「入居付け力」「修繕費用」が違う

・管理会社は紹介だから安心とは限らない。紹介者と管理会社でバックマージンのやり取りがある可能性がある

・管理会社を変更することはそれほど複雑ではない

・入居者には口座振り込み先の変更など面倒をかけるが、一時的なこと

・賃貸経営は長期間運用するものなので、自分に合ったところを選ぶべき 

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