フラット35(住宅ローン)を悪用し不動産投資!

投資家タケ:自由への第80歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【フラット35(住宅ローン)を悪用し不動産投資!】というお話です。

不動産投資に関する銀行融資が厳しくなっている中、住宅ローンを使用して投資用のマンションを買い他人に貸し出すことをしている人がいます。

住宅ローンは当たり前ですが、自分で住むための住宅を購入するのが前提です。

それに対して、自分で住まないで他人に貸し出すことは違反になるのです。

 

フラット35は住宅ローン!投資用の利用は違反

フラット35は住宅ローンなので、賃貸マンション購入など投資用のローンと比べると融資審査が甘いです。

年収が低かったり、自己資金が少なくても住宅ローンは審査に通りやすいという特徴があります。

反面、投資用のローンに関しては現状は非常に厳しく、サラリーマンなど安定収入があっても年収1000万円以上で頭金2割など出せる人でないと融資の審査に通らない状況です。

そのため、不動産投資をしたい会社員などが住宅ローン(フラット35)を使用してローンを受け、その後自分では住まずに他人に貸し出して家賃収入を得ているのです。

 

不動産会社が主導か?

実はこのようなスキームは投資家本人が考えて行っているわけではありません。

大半が不動産会社の主導だと予想します。

不動産投資のセミナーなどで投資家を集め、そこで住宅ローンを使用して投資用マンションを購入するような方法を紹介するのです。

そして、そのセミナー参加者の中で興味がある人に住宅ローンを使用して投資用マンションを実際に購入してもらうのです。

不動産会社の収入源は住宅購入者から支払われる仲介手数料や販売手数料です。

つまり、物件売買という実績がなければ収入が発生しないので、ある意味「悪知恵」を購入者に教えているのです。

その悪知恵に乗ってしまった投資家は、本来使用目的とは違う住宅ローンを使って投資用マンションを購入しているのです。

 

不動産会社は反論も準備している

今回はニュースで全容が明らかになっていますが、不動産会社も賢いですので反論や対策を購入者に伝えていると思います。

例えば、マンションを購入後に実際に本人が住んでいるのか確認が住宅金融支援機構でチェックが入ります。

その時の対策として、貸し出している入居者に自分宛ての荷物が届いたら転送するように伝えていることなどです。

また、ローン受付時にどのように住宅金融支援機構と接すればいいのかなどレクチャーもあると思います。

結局は不動産会社はローンを利用する住宅金融支援機構の内情を理解しているのだと思います。

 

購入利回りは低い、実は儲かっていない

今回のマンション投資の資金を住宅ローンを利用して購入するという方法ですが、購入者は実際にローンを組んでマンションを購入しても赤字だと思います。

フラット35は金利が1%程度と非常に低いメリットがありますが、区分マンションを購入すると毎月のキャッシュフロー(手元に残るお金)が赤字です。

特に新築区分マンションなどでは毎月修繕積立金や管理費用などが発生します。

そのため、家賃収入が入ってきたとしても出ていくお金がありますので、手元資金は赤字になるでしょう。

実際には儲からないのに、不動産会社の甘い誘惑(ローンを返済しているので将来的には残債がゼロになれば自分の資産になる)の言葉によって無知な投資家がこのような方法でマンションを購入しているのだと予想します。

 

購入者は一括返済も

フラット35は住宅ローンです。

そのため、申込者は購入した物件に住むことが前提になります。

それに対して、購入後に他人に貸し出すことをすれば契約違反になる可能性もあるでしょう。

その場合には、借入金の一括返済などもあり得るのです。

もちろん、物件購入後に会社の転勤命令によって遠くに引っ越すことになったので仕方なく貸し出したなど理由もあるでしょう。

そういった事が起これば住宅金融支援機構への通知義務などもあるかと思います。

フラット35でローンを受けたからと必ず自分が住むことができないケースもあるので、そういった場合には貸し出すことも可能かもしれません。

いずれにしても、報告義務はあると思いますので、契約違反をすればそれ相応の責任を取ることにもなると思います。

 

世の中には住宅ローンを使用しても貸し出している人は多い

会社員や公務員が住宅ローンを使用してマンションを購入後に貸し出すことは実は世の中では一般的に行われています。

例えば、スーモやアットホームなど賃貸物件を探すサイトを見てください。

分譲マンションを検索するとたくさんの物件で定期借家の条件で貸出しがあります。

つまりこれらは、所有者はマンションを購入したが、転勤などで住むことができない人が貸し出しているのです。

事実不動産会社に確認しても、転勤が理由で3年間だけ部屋を貸し出すなどの理由です。

ただ、彼らは本当に転勤が理由で購入した家に住みたくても住めないのです。

でも、今回のフラット35での投資物件購入に関しては当初から住む気がないのにも関わらず、ローンを使用していたことが大きな違いなのだと思います。

 

付き合う不動産会社は注意するべき

今回のニュースに出てきた内容からは、一番の元凶は不動産会社だと思います。

もちろん購入者(ローン申し込み者)が責任を最後には全て取る構造ですが、スキームを考え融資申込者を主導しているのは不動産会社でしょう。

そのため、投資家は自分が付き合う不動産会社をしっかりと選ぶことが大事になります。

この業界は非常にグレーな業界なので、普段会社員や公務員をしていて倫理観や道徳観が綺麗な人はまず理解できないことを平気でやるのです。

さらに「すぐに人を信用しやすい人」は非常に騙される危険性が高いので注意してください。

また、グレーな手法を取ることのリスクやグレーと説明がなかったとしても、しっかりと自分で考えて行動をとることも大事になります。

 

フラット35以外のグレーなこと

以下ではフラット35以外に行われているグレーなことを紹介します。

サラ金から融資を受け頭金へ

住宅ローンに対して、投資用物件のローンは銀行融資が厳しい状況なので、頭金を多く用意できないと投資物件を購入できない状況です。

用意できない場合には「サラ金」や「消費者金融」などからローンを受けてそれを頭金にすることを主導されることもあります。

もちろん、金融機関に知られると契約違反になることもあるのですが、こういったやり方で物件を購入させるような方法も紹介されるので注意が必要です。

 

火災保険を悪用する場合もある?

アパート・マンションなど1棟物件を所有する場合に限ってですが、水漏れや雨漏り、屋根が吹き飛ぶなどで保険が適用されるケースがあります。

そこで、不動産会社が大家に対して保険が支払われるような方法を教えるコンサルティングをします。

しかし、本来は保険が適用されないようなケースにもかかわらず「一部嘘な情報」を大家を通して保険会社に伝えることで保険金を得るのです。

そして、保険金の一部を業者の手数料として依頼人から受け取るのです。

最終的には投資家が責任を取ることになるので注意してください。

参考記事→「火災保険を使った資金獲得(詐欺業者)に注意

 

今後は賃貸併用物件にもメスが?

今回のニュースはフラット35を利用して投資マンションを購入する記事でした。

記事の中では一人2000万円から3000万円と記載があったので、区分マンションを購入したのでしょう。

しかし、中には規模の大きい1棟物件での事例も聞いたことがあります。

大家と入居者が一緒に住むことが前提の「賃貸併用住宅」を住宅ローン(フラット35)を利用して購入するのです。

そして、購入者の自分は購入後に部屋に住まないのです。

そうすることで、住宅ローンから億を超えるローンを受けるという方法です。

私はこの方法に関しては今後大きなニュースとして報じられるのではないかと思っています。

 

まとめ

・フラット35を利用して住宅ローンを組んだが、賃貸用として利用した

・不動産会社はセミナーなどでグレーな方法を主導することがあるので注意

・購入者は契約以外のことをすると、一括返済などのリスクがある

・今後は、賃貸併用住宅などでも問題が起きると思う

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です