不動産投資でのトラブル・失敗は全部自分の責任

投資家タケ:自由への第79歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産投資でのトラブル・失敗は全部自分の責任】というお話です。

 

不動産賃貸業は不動産を購入して他人に部屋を貸し出すという非常にシンプルな事業です。

しかし、部屋を貸し出すにあたって、「物件を調査」→「購入」→「賃貸事業」という流れの中で、いくつもの「失敗」や「反省」が後々出てくるものです。

その時に、失敗を「不動産会社の営業」など誰かの責任にするのは、今後の成長の面からも自分のためにならないと思っています。

ということで、今回は賃貸業、不動産投資における結果は全て自分の責任として考えるべきだという内容でお話します。

 

すべての結果は自分の責任

賃貸業をする際にまずは物件を購入します。

購入物件を間違っていたり、しっかりとリサーチしないで購入することで、その後以下のような問題が起こってきます。

不動産は購入する物件を失敗するとその後リカバリーするのがほぼ不可能です。

 

購入後の価格下落

不動産は築年数が新しい物件から年数が古くなることで売却価格は下がっていきます。

特に、人気のない地域や住居として不人気の地域は土地値も安いので、購入直後から資産価値が一気に落ちていきます。

反面、東京の一等地のように常に人気のエリアに関しては新築直後でも資産価値は下落せずにゆっくりと下がっていきます。

人気のエリアであれば需要は多いので、価格を下げなくても資産価値を維持できるのです。

私の失敗としてエリアが微妙な地域で築浅のアパートを購入したことです。

購入直後から売却価格が下がっていると思われるので、しばらくの間は売却を諦めて長期間かけて家賃収入を取っていくという方向に切り替えました。

物件価格が購入直後に下がるというのは、売却のタイミングが遅くなることや将来の資産性の減少なども考えて大きなリスクだと感じています。

 

立地の間違い

賃貸物件を購入する際には立地は非常に大事です。

立地を間違うと入居率が下がるなど、空室に悩むことになります。

逆に立地さえ間違わなければ空室に悩むことなく長期間安定した家賃を得ることもできます。

しかし、物件を購入する際には立地の賃貸需要など詳細を知っている人はまずいなでしょう。

ということで、私の失敗は「不動産会社の担当」に言われるがまま購入してしまったということです。

言われるがままというか、不動産会社の担当さんは自分の営業成績が大事になるので、多少空室リスクが高いようなエリアでもある意味「本当のことは隠して」営業してくるのです。

私自身が未熟者だったことがすべての原因なので、しっかりと事前に物件のリサーチをしなかったことで立地を読み間違いすることが起きてしまいました。

 

家賃下落

新築物件を購入したときに起きたことですが、新築物件の一発目の入居者に貸し出す場合には、「新築プレミアム」などと言われる家賃相場よりも1割程度値上げして貸し出すことがあります。

しかし、一発目の入居者が退去した後は中古物件になりますから、プレミアム価格が無くなることで、家賃が下がってしまうのです。

車で言えば新車を購入直後に売ろうと思っても2割程度値下がりするのと同じです。

家賃が下がってしまうことで、想定利回りが下がってしまうということになり、結果思ったような収益を得ることができなくなります。

新築物件は築10年程度までは大きな修繕費がかからないなどメリットもありますが、家賃が下がりやすいというデメリットもあることを学びました。

新築物件を購入する時も自分の意志だけではなく、「融資が付きやすいから」や「業者に言われたから」など何からかしらの「言い訳」や「他責」にしたい思いがあるのですが、グッと我慢して自分の責任で今の状況が起こったと受け止めるようにしています。

 

設備(ユニットバス)を選ぶ

私はユニットバスの物件を購入しています。しかも中古ではなく築浅物件です。

これは自分の物件の中で一番の失敗物件です。

ユニットバスは今の賃貸物件の中では一番苦戦する設備です。

トイレバスが一緒の設備でも住んでくれる人は、家賃を下げなければ住んでくれないのです。

ということで、築浅で購入しましたが退去の度に家賃が下がっている状況です。

今考えると「なぜ」この物件を購入したのか、今では非常に疑問ですが3年前の当時はまだまだ不動産投資に関して勉強不足だったのだと思います。

しっかりと賃貸経営を勉強して入居者のニーズを学んでから購入するべきだったなと反省しています。

そして、最初はこの物件を買ったのは不動産会社の担当の責任にしたい気持ちもありましたが、今では100%自分の勉強不足だと考え、大きな勉強代を払ったなと考えています。

そんなことで、今後物件を購入する時には同じ失敗は絶対にしないと「心に誓って」います。

 

修繕履歴の確認不足

大型の1棟RCマンションを購入する時には必ず過去の修繕履歴は確認するべきです。

最後にいつ「屋上防水」「外壁塗装」を行ったのかを確認することで、次いつ実施するべきかの検討を付けることができます。

しかし、このような修繕履歴を確認しないで中古物件を購入すると購入後に修繕をしなければならなくなる可能性があります。

そうなると一生懸命貯めてきた家賃収入が吹っ飛ぶことになるのです。

このような確認ミスも結局は自分の責任です。

売主側は自分に不利になるようなことは親切に言ってくることはありません。

買い手側で事前に確認するしか、リスクを回避することはできないのです。

購入後に修繕が発生しても不動産業者や売主の責任にしたい気持ちはあっても、購入という最終決断をした自分を責めるべきです。

 

私も含め「大家」は他人の責任にしたがる?

不動産投資では、多かれ少なかれトラブルや問題が必ず起こります。

上記に挙げた私の失敗例以外でも、購入後に買った物件に対して後悔することも一度はあるでしょう。

よくあるのが以下の人に対する責任の押し付けです。

 

不動産会社の責任転嫁

物件を購入する際には、不動産会社の担当者に仲介してもらう形になるでしょう。

不動産会社の担当者を信用しすぎてしまい、言いなり状態になると失敗します。

そして、実際に購入後にトラブル発生や思っていたように上手く賃貸経営できないと、不動産会社の責任にしようとするのです。

正直私自身もこのように気持ちになったことが一度はあります。

でも、他人を恨んでも何も生まれないし、失敗したのなら「そこから学び」次からは同じような失敗をしないようにすればいいのです。

不動産会社の営業も仕事ですから多少は、調子のいいこと言うでしょう。

そういった事も理解しないで何でもかんでも自分で考えないで進めていくことで、最後には大きな失敗をすることになります。

 

施工業者の責任転嫁

新築物件を購入した後に頻繁に起きるトラブルが、「床下の水漏れ」や「コンクリートのヒビ割れ」などの施工不良です。

しっかりと施工されずに小規模修繕が購入後に発生するのです。

建物など大きな建造物ですから、完璧に完成させることは不可能かもしれませんが、新築物件を購入したのにすぐに不具合が起きると本当に嫌な気持ちになります。

さらには、施工業者の責任ではあるのですが、その業者を選んだ自分の責任でもあるのです。

無名で中小の施工業者であればコスト削減や職人などの人件費削減からも、施工不良が起きる頻度が多いと感じます。

私はそういった問題が起きたとしても大家である自分の責任だと感じられるかが大事だと思います。

トラブルが起きたときに他人に責任を押し付けるのは簡単ですが、そこからは何も次につながらないのです。

結局は自分の責任だと感じ、この経験を次につなげることが大家として成長できるのです。

 

最終判断者は大家である投資家

不動産投資はやることは非常にシンプルです。

しかし、賃貸に貸し出すまでに物件の状態確認や入居者の需要確認、価格の妥当性など「長い調査期間」が必要になります。

そのプロセス中に不動産会社や施工会社など第三者がいろいろとアドバイスをくれることにもなります。

しかし、最終判断者は大家である自分なのです。

購入するにも、購入を見送るにも自分で決めるわけです。

そのため、購入後にトラブルが起きたとしても全て自分で責任をとるという意思がないと賃貸経営を継続していくことは難しいです。

「突発的な修繕」や「家賃減額を受け入れる」など賃貸経営は精神的で苦痛を受けることが多くあります。

そういった事は他人の責任にするのではなく、自分の責任として受け入れる姿勢を忘れなければ、失敗から何かを学び成長していけることになると思っています。

過去、私自身も不動産会社の責任など他人への責任転嫁を考えたこともありましたが、今ではすべては自分の責任と受け入れる姿勢を持ってからは、判断することや決める時には不動産会社意見を受け入れる前に自分の意見をしっかりと持てるようになりました。

 

まとめ

・大家は失敗やトラブルを不動産会社の責任にしたがる

・他責で考えていては不動産投資で成長はあり得ない

・どんな不都合なことが起こっても自分の責任と思えないと成長できない

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