「投資家タケ」はなぜ自分の所有する物件に住まないのか?

投資家タケ:自由への第78歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【「投資家タケ」はなぜ自分の所有する物件に住まないのか?】というお話です。

 

私はアパート・マンションなどを所有してそこから家賃収入を得る「不動産賃貸業」をしています。

その中で私自身は賃貸マンションに住んでいます。

自分は所有する物件から家賃収入を得ている一方で、賃貸物件を借りて住んでいるので、毎月家賃を払っているのです。

私によくある質問として、なぜ自分の物件に住まないのか?という疑問を受けることがあります。

ということで、今回はその質問に対して私なりの意見を述べたいと思います。

 

投資物件と住む物件は別物

不動産賃貸業をして物件を4棟所有しています。

中には、築浅物件もあるので内装が綺麗な物件もあります。

でも私は以下の理由から自分の物件には住まないのです。

 

投資物件は数字で判断

私は投資物件を購入する際に、「利回り」を一つの指標として購入しています。

利回りは投資額に対するリターンの割合です。

利回り10%であれば、投資金額の10%が年間のリターンになります。

1000万円の物件で利回り10%であれば、年間家賃が100万円ということです。

つまり、利回りの高い物件は利益率が高いことになります。

そのため、「内装が古い」ことや「駅から遠い」「立地が悪い」「築古」など住む人にとって多少のデメリットも存在するのです。

しかし、事業として賃貸業を行っていますので、すべては「入居付けの難易度」とそれに対する「リターン割合」なのです。

したがって、投資物件は数字で判断することが多くなり、物件の「見た目」や「立地のブランド」「交通の便利な駅」など自分が住むときに重要視する時の項目とは、違ってくるのです。

 

ラーメン屋経営でも「寿司が好き」な人は多い

ラーメン屋を経営する人がいたとして、毎日ラーメンを食べることはないでしょう。

ラーメンが好きだからと言って毎日食べるわけではありません。

ラーメン屋を経営しているのは単純に「儲かるから」という理由で始める人もいるでしょう。

また、中古の外車を売っている人がいたとしても、外車は故障が怖いので自分の乗っている車は国産車という人もいます。

つまり、「仕事や商売」と自分のプライベートは切り離すのです。

不動産投資で物件を購入しても自分の物件に住まないのは、賃貸物件はあくまでも商売用の物件であり、自分が住みたい物件とは「好み」が全く違うのです。

 

投資物件は自分で住みたいと思わない

私が不動産賃貸業をする最終目的は家賃収入という利益を得ることです。

つまり所有する物件は、利益重視で購入しています。

ということは、自分が住みたいなどの基準で購入をしていないのです。

単純に「利回り」と「入居付けの難易度」から購入するので、結果として自分が住む時の好みの物件にはならないのです。

例えば、私はエレベーター付きの物件に住みたいですが、所有するならエレベーターがない物件を購入します。

理由は、エレベーターが付いていると「修理や故障」、点検などの「維持費」が高くなるので家賃収入が減ってしまうからです。

さらには、「築古物件」を所有することもありますし、「トイレバス一緒のユニットバス」を所有することもあります。

しかし、自分で住む物件は築浅でトイレバスは別が好みです。

でも事業性を考慮すると、所有するべき物件は「築古」「ユニットバス」でも問題ないのです。

 

大家入居物件が売りに出ることも

売りに出る物件の中には、大家が住んでいる物件が売り出されることがあります。

単身用の間取りのマンションなのに、一フロアだけ4LDKなど大きな間取りがある場合です。

このような場合には、買手の投資家は購入物件に住む覚悟がある人だけが購入するべきです。

特に、元大家の部屋が空室だったりすると再募集をしても部屋が広すぎたり、家賃が高いなど入居付けが厳しそうな物件が多い印象です。

そんな時には、購入した投資家が自分の住む物件と貸出す物件の両方を考慮して購入するべきです。

 

所有する物件に好みの間取りがない

私は主に単身用の物件を所有しています。

つまり、間取りは1Kなど単身者向けの物件なのです。

ということで、1部屋20㎡など私には部屋が狭かったりすることも多いので自分の物件に住むことはあり得ないのです。

私は最低でも1LDK以上でないと狭くて住むことができないので、もし広い部屋を購入することがあれば住む可能性はあるかもしれません。

 

入居者と同居するのは嫌だ

入居者と同居するのも実は嫌です。

例えば、入居者との間に賃貸借契約を結びますが、大家の名前と住所が記載されます。

その時に、入居者には大家がどこに住んでいるのは分かってしまうのですが、同じ建物の違うフロアに住んでいると、普段の生活で挨拶をしなければならないことや、入居者に気を遣うこともあるかと思います。

相手の入居者も大家に対して気を遣うでしょうし、お互い気まずい雰囲気があるので、私は自分の所有する物件には住みたいとは思わないのです。

 

雑居ビルの最上階は大家が住んでいる?

東京などを歩いていると、たくさんの雑居ビルや貸ビルが目立ちます。

その中でも屋上などには大家が住んでいることも多いです。

〇〇ビルなど苗字を付けたビル名などがありますし、最上階部分だけインターホンが苗字になっていると、「大家が住んでいるんだな・・」と思ったりすることが多いです。

そう考えると世の中には、自分の所有する物件に住んでいる人も多いようですが、私には合っていないと感じます。

それよりは自分の住みたい物件を賃貸するほうが「気楽」です。

「住みたい物件」と「賃貸する物件」は全く別物だということです。

 

まとめ

・「賃貸物件」と「住みたい物件」は一致しない

・賃貸物件は「利益」を優先して購入するので、築古やユニットバスもあり得る

・所有物件に住むと、入居者との関わりもあるので面倒くさい

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