<不動産投資>自主管理のメリット・デメリット

 

投資家タケ:自由への第74歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【<不動産投資>自主管理のメリット・デメリット】についてです。

 

物件を購入した後に自分で管理を行うことを自主管理と言います。

自主管理になることで管理会社を使わずにすべて大家が自分で「入居者対応」や「家賃の振り込み確認」をおこなうことになります。

前回は管理会社を使用するメリットデメリットに関して述べましたので、そちらも合わせてご確認ください。

 

参考記事→「管理会社に委託するメリット・デメリット

 

自主管理のメリット

管理費負担がない

自主管理にすることで管理手数料をカットできます。

管理会社へ物件管理の委託をしていれば、月額家賃の5%程度が手数料として毎月管理会社への支払いになります。

そうなると大家としても費用負担が重くなるのですが、自主管理にすることで手数料を払わなくて済むので、家賃が全額自分の収入になるのです。

 

修繕費を安くできる

退去後の修繕見積もり・工事などを管理会社に委託すれば、管理会社の利益が2割程度乗って大家に請求が来ます。

しかし、大家が自ら工事業者を手配して修繕を実施すれば管理会社の利益分は費用削減できます。

つまり、修繕費用をやすくできるのです。通常管理会社が修繕する場合には安い業者などを大家側で選ぶことはできません。

しかし、自主管理になることで大家が自ら業者を選ぶこともできるのです。

 

自分で管理するので知識が身につく

自主管理することで大家に関する仕事や賃貸業に関する知識が圧倒的に身につきます。

これまでは管理会社が代務していたわけですから、大家としては仕事がどのように行われているのか現場の様子は分かりません。

しかし、自主管理にすることで全て自分でやらなければならないということは、知識や経験が蓄積されていくことになります。

自主管理にすることで賃貸業のプロになれるので、「コスト削減」や「入居者対応」など管理会社の仕事を自分で行うことで、大家として成長できるメリットがあります。

 

入居者とコミュニケーションができる

自主管理することで、入居者とコミュニケーションをとる機会が増えるでしょう。

エアコンが壊れたときに電話がかかってくるのは大家宛てです。

トイレが詰まった時も大家に電話が来るでしょう。

つまり、頻繁に入居者と接触することになるので、信頼関係を築くことも可能になります。

入居者が大家の存在を知っていると安心しますので、長期入居へ寄与するかもしれません。

 

自主管理のデメリット

休暇で海外など行きにくい

自主管理になることで、「入居者対応」を大家自ら行うことになります。

つまり、自分の時間を使って仕事することになるのです。

管理会社に委託すれば費用負担があっても代務で仕事をしてもらえますが、自主管理ではそんなことはできません。

そんなことで、休暇で海外へ行っている最中に、「トイレの水漏れ」「エアコンが壊れた」など急を要する時に対応できないと、入居者へ大きな迷惑をかけることになります。

そのため、長距離の旅行などはなかなか難しくなるのです。

また、夜中に急に連絡が来たり、本業で会社員をしているならば仕事中に電話が来たりと、休む間もなく入居者対応をすることもあるでしょう。

 

直接対応になるので精神的苦痛がある

自主管理になることで入居者と直接対応になります。

つまり、設備の故障などクレーム対応も大家が自ら行うことになるのです。

精神的に辛いことになるので耐えられる人でないと務まりません。

さらには、クレーム対応の仕方など知らないとどのように接すればいいのかわからないなどもあるでしょう。

反面、管理会社へ委託することでプロがクレーム処理などしてくれることになるので、大家への精神的な負担は皆無となるのです。

 

業者を手配など自分でやる必要がある

自主管理になることで、室内修繕など業者を手配するときにはすべて自分で段取りを組む必要があります。

物件の「カギ施錠」から、「業者の選定」、「日程の調整」など大家が自ら修繕に関してすべて行わなければなりません。

自分で業者の選定などすべて調整できる大家であれば、費用削減などメリットも多いですが、なかなかできる人は少ないです。

管理会社に委託すれば、当然これらの業務をアウトソーシングすることができますので、大家への「時間的な負担」や「煩わしさ」もすべて管理会社へ任せることができます。

 

業務に関して誰も教えてくれない

自主管理になることで、全て大家が自ら判断して仕事することになります。

つまり、完璧な「個人事業主」です。会社で言えば「一人親方的」な仕事です。

上司や部下、先輩など誰も仲間がいない状態ですので、仕事に関して相談する相手もいないということです。

なので、大家業をするなかで困ったことなどが発生したら誰にも相談できないのです。

もしくは、大家仲間を作ったりすることで、情報共有して助けを求めることはできるかもしれません。

とはいっても、なかなか大家仲間がいる人は少ないでしょう。

つまり、管理会社へ委託すれば「問題」がすべて解決できることも、自主管理になることで大家が自ら仕事をすることになるのです。

 

消火器点検、貯水槽点検など法令点検も自分で管理する

自主管理になることで、法令点検の手配もする必要があります。

法令点検は「消火器の点検」「貯水槽の水質検査」など国や自治体により、定期的に検査をするように求められているものです。

つまり、大家は自ら点検業者を探して点検を依頼する必要があるのです。

万が一忘れていたりすると、法令を遵守できないことにもなるでしょう。

それは大家としてはやってはいけないことです。

また、賃貸業をするなかで何が法令点検項目なのかとかも調べなければならないのが大変です。

管理会社へ委託すれば、プロがその辺りも行ってくれるので安心ではあります。

 

自主管理に向いている人とは

専業大家

本業が会社員や公務員などではなく、専業で大家をしている人は自主管理に向いているでしょう。

会社員や公務員をやりながら自主管理をするとなると、本業の仕事中に入居者から電話がかかってきたりと、本業に支障をきたすことになります。

しかし、専業大家になることで大家業に集中して仕事お行えます。

つまり、入居者対応から修繕の対応までできる時間的なゆとりもあるのです。

 

リフォーム業者知っている人

賃貸業は修繕との戦いです。

退去後に修繕をしたり、入居中にも設備のトラブルや故障などは日常的に起こります。

そうなると安くて品質の良いリフォーム業者をたくさん知っていることが不可欠です。

一般人であれば業者から「ぼったくり」を受けることも多々あります。

そのため、信頼できる業者を知っている人は自主管理に向いているのではないでしょうか。

 

コミュニケーションが上手な人

自主管理になることで、入居者と電話連絡やクレーム対応など大家がすることになります。

つまり、対人関係を築く能力が不可欠です。

コミュニケーションが苦手だとなかなか自主管理をするのは難しいと思います。

 

大家力を上げるなら自主管理がベスト

私は、自主管理にすることで「大家・賃貸業としての力」が身につくと思っています。

最初はまだ何をしていいのか分からない状態かもしれませんが、経験を積むことで「業者との対応」や「安いリフォーム業者との出会い」「入居者対応の仕方」などたくさん学ぶことができると思っています。

管理会社に委託することは大家にとっては「楽だし」「ストレスがない」「時間に余裕ができる」などメリットもありますが、その代わり手数料を払う必要があるなどデメリットも存在します。

また、管理会社に委託すれば大家として賃貸業の本質を学ぶことは一生できません。

まずは自分で賃貸業を自主管理を通して行ってみるのは、経験としては非常に得るものがあると思います。

 

まとめ

・自主管理は大家自ら「対応」する必要がある

・自主管理は時間的余裕がないと務まらない

・会社員や公務員など本業がある人は向いていない

・自主管理にすればリフォーム業者や修繕業者について詳しくなる

・管理手数料が発生しないので、毎月のキャッシュフローが大きく残る

・自主管理は困難なことがあるが、賃貸業を学ぶことや経験になる

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