<不動産賃貸業>管理会社に委託するべき人とは?

投資家タケ:自由への第73歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【<不動産賃貸業>管理会社に委託するべき人とは?】というお話です。

 

不動産投資をする中で物件を購入した後に必ず考えるのが「自主管理」か「管理会社へ委託」するかです。

この記事では管理会社に委託するべき理由とメリット、デメリットについてお話します。

参考記事→「自主管理のメリット・デメリット

 

管理会社へ委託する

物件を購入し「管理会社へ委託」することで、入居付けや修繕の見積り、そして工事など一通り賃貸事業に関することを行ってもらえます。

しかし、大家としては管理会社へ毎月家賃の5%程度の管理費用を支払う必要があるなど、デメリットもあります。

 

管理会社へ委託するメリット

専門部署が働いてくれる

管理会社へ委託することで、滞納トラブルやトイレの詰まり、設備の不具合などが起きたときに、専門の部署が対応してくれます。

特に、重度の滞納に関しては裁判へ届け出をする必要があるなど問題解決するのが極めて難しいです。

一般人の大家が自分で滞納問題を解決するには法律など専門的な知識も必要になります。

そのため、管理会社の専門のスタッフを上手に使うことでスムーズに問題解決ができます。

 

知識がなくてもサポートしてくれる

初心者大家や賃貸業に関して素人の人は最初から自主管理はハードルが高いです。

理由は、賃貸業の仕組みや仕事内容を肌感覚で理解していないからです。

具体的にどのような業務をするのか、大家の仕事とは何かというものが分からない状態で自主管理をするのは大変です。

そんな時に管理会社に業務を委託することで、大家の仕事を請け負ってくれることになります。

賃貸業において管理会社は大家の強い味方になるのです。

 

直接入居者と話さなくて済む

大家業の本質は入居者対応です。

入居後にエアコンが壊れた、給湯器を交換しなければならないなど設備のメンテナンスもしなければなりません。

その際に入居者からクレームなどお叱りを受けることもあるでしょう。

しかし、管理会社に委託することで大家が直接入居者と話さなくても対応してもらえるのです。

 

時間に余裕ができる

管理会社に委託することで、大家がするべき仕事のほぼ全てを委託することができます。

そのため、自由な時間を持つことができます。

会社員をしながら大家と兼業することもできるし、海外旅行に行っていても管理会社が物件の管理をしてくれるので大家としては、賃貸業に時間を割く必要がないのです。

 

修繕時の業者対応などやってもらえる

物件を購入し賃貸経営する中で、設備の故障は必ず起こります。

また、退去時に部屋のクロスの交換やシャワーヘッドの交換など小修繕も必要になります。

その際に、業者に見積もりを取ったり工事を実施するのも管理会社に委託することで大家に手間なく全て任せることができます。

つまり、大家は工事のゴーサインを出すだけで、後は管理会社と工事業者で全て修繕をしてくれることになります。

 

管理会社へ委託するデメリット

管理費負担が重い

管理会社へ委託するということは、それだけ大家にとっては費用負担があるということです。

管理会社は通常家賃の5%の手数料で管理をしてくれます。

家賃の5%は高いでしょうか、安いでしょうか。

そしてその5%を支払うだけの価値をあなたは感じるでしょうか。

例えば、家賃収入が毎月200万円入ると仮定すると、毎月10万円の管理手数料を支払うということです。

年間で120万円の手数料です。

管理会社に委託することで様々なサービスを受けることができますが、費用負担以上にサービスの質が低ければデメリットかもしれません。

 

担当者がコロコロ変わる

管理会社は組織として動いています。

つまり、人事異動など頻繁に起こるのです。

物件の担当者がいたとしても3年おきくらいに入れ替わりが起こるので、せっかく人間関係を築いたとしてもまた一から関係を築いていくことになります。

さらには、人間的に合わない担当者も少なからず存在します。

そんな時には、デメリットと感じるものです。

 

仕事ミスなどある

管理会社も人間が対応するものですから少なからずミスや仕事忘れが発生します。

例えば、修繕の依頼をしていたのに発注を忘れていたり、清掃に関してクモの巣を除去依頼したのにやっていなかったり、人間なのでどこかでミスをすることもあります。

完璧な仕事をするのは不可能なのはわかっていますが、管理会社に完璧を求めるのは良くないです。

 

修繕費が高い

管理会社を通して修繕を依頼すると、工事費が2割程度高くなります。

理由は工事費用に管理会社の利益を乗せて、最終的に大家に費用を請求するからです。

修繕費用を安くできないのは大きなデメリットかもしれません。

 

管理会社委託が向いている人

私の考える管理会社に委託するべき人は以下の人です。

 

時間に余裕がない人

普段会社員の仕事が忙しくて、大家業への時間を作れない人は管理会社に委託するべきです。

管理会社に委託することで、本業の仕事に支障をきたすことがありません。

究極ですが管理会社に委託することで、物件の現地に行くこともなく賃貸経営をすることも可能です。

 

大規模大家

世帯数100戸など大規模大家になると、管理戸数も多くなるので管理会社に委託するべきです。

自主管理をするとなると時間や手間が多くなることになります。

人間は体1つですから、1日でできることは限られています。

管理手数料を払っても上手くシステムや仕組みを上手に使うべきです。

 

コミュニケーションが苦手な人

人と話すことやコミュニケーションが苦手な人は管理会社に委託するべきです。

自主管理にすることで入居者からのクレームなどにも対応しなければなりません。

話が不得意だったり、人と話すことが苦手だと賃貸経営をするのは不利になります。

 

「管理会社へ委託」は「会社の経営者」そのもの

私は「管理会社へ委託」するということは、「会社の経営者になる」ということだと思います。

管理会社は物件購入後から、入居付けや入居者対応など業務を一通り行ってくれます。

しかし、どんなことでもまずは大家の判断が最初にあるのです。

入居者募集するにも、家賃設定や広告費、敷金礼金の割合などすべては大家が決めることです。

また、退去時の修繕に関してもどこを修繕してどこはしないか、これも大家が決めることです。

管理会社は決定権はありません。

まずは大家が経営者となって管理会社に指示をすることから始まるのです。

そういったことからも、管理会社に委託すれば「何でもかんでもやってくれる」と思わずに大家が経営者意識をもって物件管理をし、的確な指示を管理会社にすることが大事になってきます。

 

まとめ

・管理会社へ委託することで、大家の仕事の大半を任せることができる

・大家は指示をすることが仕事になるので、時間に余裕ができる

・コミュニケーションが苦手だと管理会社へ委託することで、入居者対応などしてもらえる

・大家は経営者意識を持つことで管理会社へ適切な指示をすることができる

・管理会社へ委託することで5%程度の手数料が発生するデメリットがある

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