不動産投資家は第二のリーマンショックを待つべき

 

投資家タケ:自由への第64歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産投資家は第二のリーマンショックを待つべき】というお話です。

 

2019年現在においては、不動産投資をするには非常に逆風が吹いています。

不動産会社や銀行の不祥事などで、銀行融資が非常に厳しいのです。

しかし、物件価格はそこまで急激に下がっている印象もありません。

融資が厳しいのに、物件価格も「そこそこ」安い程度です。

そういった状況の中、現金をたんまりと所有する投資家は今はじっと待ち、第二のリーマンショックが起きたときに買いに走ることで、非常に高利回りの物件を手に入れることができるのです。

 

本当の投資局面は世界恐慌

投資に限って言えば、本当の投資局面は2008年のリーマンショックや1929年の世界恐慌のような不況時です。

世界が不況になることで不動産価格は下がるし、会社の株価も下がります。

投資の世界で大きく資産を増やすことができた人は、世界不況時に自分の所有する私財を「投げ売って」でも不動産や株式を買った人たちでした。

その後、世界恐慌やリーマンショックが終わり、世界経済は再び上向くことで大きく資産を増やすことに成功するのです。

 

不況時に資産を買える人でなければ意味がない

リーマンショックや世界恐慌のような投資するチャンスがあっても、不動産や株を買えなければ意味がありません。

株式は現金買いが基本だし、少額から投資をすることができるので始めやすいですが、不動産は違います。

不動産は金額が大きく、アパート・マンションなど1棟物件であれば「億」は簡単に超えます。

そのため、購入に際し銀行融資が「肝」になります。

リーマンショックや世界恐慌時に融資を引くことは限りなくハードルが高くなるのは想像できるでしょう。

しかし、物件価格が下がっている(利回りが上がっている)状況で物件を購入できるなら、大きな投資チャンスだとも言えます。

不況時に資産を買えなければ意味がありませんが、もし買えるとしたら大きなチャンスを掴むことになるのです。

 

2008年リーマンショックで大儲けした人たち

不動産が激安で買えた?

世界的な不景気は最近だと2008年のリーマンショックがあります。

リーマンショックの時は現在で利回り6%程度の東京の物件が、当時は利回り10%を超える状況でした。

ある意味、不動産のバーゲンセール状態です。

世界不況で経済がしぼんでいる状態ですが、一方で投資家にとっては全く逆の「最高の買い時」が来ていたのです。

 

安く買って高く売ることも可能

リーマンショックでは不動産価格が安くなるので、購入後数年保有して売却するだけで大きな利益を上げることも可能でした。

事実、世界経済そして日本経済はリーマンショックで経済は落ち込みましたが、その後大きく経済成長しました。

つまり、当時安く買った「不動産」「株」は経済成長とともに価格上昇したのです。

私が行っている不動産投資は「家賃収入」を主とする「インカムゲイン投資」で、売却益を得るのは非常に難しいです。

しかし、リーマンショックなど不景気時に購入した物件は、売却益(キャピタルゲイン)を短期で得ることも可能なのです。

不動産投資で大きく儲けるには、当たり前ですがキャピタルゲインのほうが、短期で大きく利益を得ることができます。

家賃収入のインカムゲインは、10年、20年など長期運用をすることが前提なので、時間がかかるというデメリットがあります。

そのため、不況時に割安物件を購入するのは、大きなチャンスを掴むことになります。

 

現金を持っている人が強い

現金を持っている人は、どんな時代のどんな不況でも不動産を購入できるでしょう。

不動産売買で現金取引を拒否する売主はいませんので、不況時には一番強い買い方になります。

さらには、不況時に不動産を売る人は確実に現金に困っている人です。

事業での借金返済や住宅ローンの返済か理由は様々でしょうが、物件価格が安くなっている時に割安でも売る人は何らかしら、現金不足に困っている人です。

不況時にはそのような人から不動産を「買い叩く」ことで割安で物件を購入できるのです。

 

現金があれば融資も可能?

また、現金を多く所有していれば、不況時にも銀行融資を使ってレバレッジによって大きな物件を購入することも可能でしょう。

不況であれば融資のハードルは異常に高いでしょうが、融資が100%ストップしている状況でなければ、銀行としても融資先を探している状況です。

つまり、自己資金を4割、5割など多く入れることができるのであれば不況時でも融資を受けることも可能になるでしょう。

現金を多く所有できれば、その他大勢の投資家と差別化することができ、条件の良い物件(利回り高い、立地良い、築年数新しい)を購入することもできます。

そのため、現金を多く所有する投資家にとっては世界恐慌やリーマンショックなど「不景気」は待ち望んだ投資チャンスなのです。

 

投資家は世界恐慌を待ち受ける

一般的には世界恐慌やリーマンショックなど不景気は誰もが嫌なものでしょう。

しかし、投資家にとっては「絶好の買い場」到来なのです。

不景気によって「投げ売り」される「不動産」「株」を激安価格で買うことができるのです。

そのため、不謹慎かもしれませんが「逆張り」をする投資家にとっては、世界恐慌は待ち望んでいた「買い時」到来の合図なのです。

 

 

リーマンショック・不景気で日本経済は大混乱

サラリーマンや会社員にとっては不安

リーマンショックがあった2008年当時の日本の状況は非常に厳しいものでした。

アメリカを中心に企業の売り上げが伸びないことや、消費者がお金を使うことをストップしたため、世界経済そして日本経済が不景気になりました。

当時日本経済は悪くはなかったのですが、アメリカなど世界で車や家電など日本に影響がある製品を買う人が減りました。

そのため、日本ではサラリーマンや会社員の給与削減やリストラが問題になりました。

さらには、自動車会社では車が売れないので、減産したり工場をストップしたりすることで対応しました。

そのため、人件費削減で「派遣切り」などが問題になったのです。

派遣社員は正社員と違い、契約期間が過ぎて契約更新できなければ職場を辞めなければなりません。

リーマンショック当時は派遣社員との更新を企業側が受けず、多くの労働者が職を失ったのです。

 

投資家と労働者は立場が逆

世界的な不況時には企業で働く労働側にとっては非常に厳しい状況です。

一方で投資家としては、「株」「不動産」など割安で買えることにもなるのです。

立場が違えば状況は180°違うというのが分かるでしょう。

もしあなたが、労働者の立場であれば世界恐慌は怖いものでしょうが、投資家の立場であれば怖くはなく、むしろ歓迎することにもなるのです。

 

第二のリーマンショックはもうすぐ?

米国が業績の下方修正

2019年4月17日の日経新聞を読んでいたところ、アメリカの経済が徐々に落ち込んでいるようです。

特に主要500社の企業の利益が3年前の2016年以来、11期ぶりに減益になるようです。

もちろん平均なのですべての企業で減益というわけではないでしょうが、アメリカ経済が徐々に下振れしております。

私は、アメリカか中国を中心として今後世界不況になると予想していますので、恐らくは不況へのきっかけが徐々に近づいているのではと感じています。

 

割高な株式が多い

世界の株価にしても、日本の株価にしても株価が割高状態です。

つまり、企業の収益が落ち込んでいるのに株価だけが高い状態です。

株価に対して企業の業績が追い付いていない状況であれば、いずれはバランスを取る意味でも株価は下がる局面が来るでしょう。

私はその時は世界不況の時だと思っています。

世界不況が来ることで、今の割高な株価が一気に下がると思っています。

企業の業績が徐々に悪くなることで、2008年のリーマンショックのような不況が近いのではと思っています。

 

不動産投資家は購入を今しばらく待つべき

上記からも世界不況やリーマンショック級の不景気が来るまで、現金を多く所有し、物件を買える投資家は今しばらく待つべきです。

不景気がいつ来るのかは正直誰にも分からないですが、直近の2008年のリーマンショックからすでに10年が経過している状況です。

不景気と好景気のサイクルは10年ごとに入れ替わると言われますので、いつ不景気が来てもおかしくないと思っています。

またリーマンショック以降、世界経済は好景気でしたので、次に来るのは不景気です。

今の状況からさらに好景気になると予想する人は、ほぼいないでしょうから、私はあと数年(2021年頃?)で不景気が来ると予想します。

現金を多く所有する不動産投資家は、今はじっと我慢して、本当の買い時が来たらチャンスを逃さず行動するべきです

 

まとめ

・投資家にとって買い時は「不景気」の時

・不動産投資は現金買いが強い

・現金を多く所有すれば不景気でも融資の可能性はある

・世界経済は徐々に下振れし始めている

・今後さらに好景気になると思う人は少ないだろう→つまり、次に来るのは不景気

・物件買える人は「買い時のチャンス」が来たらすぐに行動するべき

・不景気でも投資ができるように、常日頃から現金を貯めることが大事

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