不動産投資は購入する前が一番楽しい

投資家タケ:自由への第61歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産投資は購入する前が一番楽しい】というお話です。

 

私自身アパート・マンションなど4棟所有していますが、不動産投資・賃貸経営をする中で一番楽しいことが、「購入前の物件調査」だったり、「購入の契約」「銀行決済」など所々のイベントです。

不動産投資をして物件を購入する中でどれも必ず通らなければならない大事なイベントですが、私は物件を購入する過程が一番好きなのです。

そして、購入直前が一番アドレナリンが出てワクワクし、購入直後から徐々に平常心に戻っていきます。

 

物件購入前のワクワク感

キャッシュフローを妄想すると楽しい

物件を購入する時に、ネットで「楽待」や「健美家」に掲載されている物件を調べたり、不動産会社の営業から紹介される物件を個別で調査し、どれくらい毎月キャッシュフローが残るのかを計算するのが好きです。

そして、利回りが高く、融資期間も長く取れる物件を見つけたときは、勝手に一人で興奮しています。

自分自身の収入を毎月10万円増やすにはサラリーマン・会社員であればとても大変ですが、不動産投資であれば1棟物件(1億円程度)を購入することで月20万円の手残りを残すことも十分可能なのです。

雇われて収入を得る側だと、給料を上げるのは簡単ではありません。

しかし、不動産投資であれば1物件購入するごとに収入は増え続けるのです。

そのため、この物件を購入したら「○○円増える」「△△円増える」と勝手に頭で考えるのが実は一番楽しいのです。

 

銀行決済がワクワク感の絶頂期

物件を購入する中で一番ワクワクするイベントは「銀行決済」です。

なぜなら、決済をすることで本日からその物件の所有権は私のものになるからです。

正確には「登記」が完了するまで分からないですが、実質的には銀行決済で所有権が買主に移ります。

そのため、決済をすることで本当に私の物件になったという実感が持てるのです。

その証拠に、既に物件に入居者が住んでいる状況ならば翌月から「家賃」が私の口座に振り込まれてくるのです。

また、銀行決済は売主、司法書士、仲介業者、銀行担当員など複数の人が集まり、それぞれ処理をするのですが、事業者として大きな取引をしている感覚(ビジネスでの取引)になって勝手に嬉しくなっています。

決済は不動産を購入する最終手続きですが、その役割は代金の支払いです。

もちろん銀行融資を受けて代金を支払いますが、不動産という高額な買い物をしているという自分を想像すると、興奮が絶頂に達している時間です。

 

購入した後は運営に集中

銀行決済が一番ワクワクする時ですが、物件購入がゼロであり、そこからが賃貸業のスタートです。

つまり、賃貸運営をしていくという段階になるのです。

賃貸運営に段階が移ることで「入居付け」「修繕」など新たなイベントが起こってきます。

しかし、購入時を頂点に運営段階になると私の興奮は徐々に下がってきます。

そして、購入後1カ月もすると、それまでの興奮は無くなり、堅実に賃貸業をコツコツと行っていくという気持ちになるのです。

 

定期的に現地確認

私は物件を購入後には、現地の「管理状況」を確認するために、現地に足を運びます。

最低でも月一回は現地を確認し、「ごみが捨てられていないか」、「自転車やバイクが放置されていないか」「共用灯の電球切れはないか」などを自分の目で確認します。

管理会社に管理を委託していますが、細かなことは大家である自分で確認しないとダメだと思っています。

私にとって購入した不動産は非常に「可愛く感じる」存在です。

大事な子供ができたような感覚になり、大事に物件を運営していきたいという気持ちが強くなり、物件への思い入れも深くなります。

 

売却を想像すると楽しい

物件を購入後は、物件を売却することを考えるのも楽しみの一つです。

もちろん私の場合には長期保有がメインなので、売却をするのは遠い未来です。

しかし、10年後、20年後には必ず売却を検討するでしょう。

そして、売却をすることで残債以上に売却額が高ければ売却益を得ることも可能になるのです。

加えて、経済や景気によっては土地が値上がりすることもあるでしょう。

その場合には、値上がり相場に乗って物件を売却できれば大きな利益を得ることも可能になります。

私の場合には、購入した不動産を一生持ち続けるというわけではなく、所得や税金を考えて「減価償却が切れるころ」を1つのタイミングとして売却を検討します。

そして、売却後は次の物件へ投資をするのです。

すなわち、時間の経過や景気の動向によっては、物件を全て入れ替えることもあり得るでしょう。

そう考えると売却も何度も行う可能性があるので、頭で妄想するとワクワクしてきます。

 

残債が減っていく楽しみ

不動産投資・賃貸事業での楽しみの一つは、残債が毎月減っていくことです。

融資期間20年であれば、20年かけて残債が0になるし、30年融資であれば30年かけて残債が0になります。

そのため、毎月の元金の減りは微々たるものですが、コツコツと時間をかけることで残債が少しずつ減っていくのです。

そのため、「時間の経過」という人間誰しもが受け入れなければならない「嫌な現実」を「味方」にすることができるのです。

不動産投資家にとって時間は大きな「味方」です。

時間の経過によって残債が少しずつ減っていくので、将来的に物件を購入金額よりも安値で売却したとしても、長期保有することで売却価格よりも残債が減っているので「売却益」も十分期待できるのです。

 

再投資する楽しみ

不動産投資の醍醐味は再投資です。購入した物件からのキャッシュフローを貯めることで、次の物件の頭金や自己資金に当てるのです。

そうすることで、物件を増やすことができればさらに毎月のキャッシュフローが増えることになります。

再投資を「水道の蛇口」購入に例えると、蛇口(物件)が増えることでコップの水が溜まるスピードが徐々に速くなるイメージです。

物件1棟からのキャッシュフローよりも物件3棟からのキャッシュフローの方が圧倒的にお金が貯まるスピードが早くなるし、物件10棟あれば非常に速いスピードでお金が貯まっていくことが簡単に想像できるでしょう。

そのため、不動産から生み出される家賃は可能な限り次の物件購入の資金に当てるのが理想です。

 

不動産以外でも購入前が一番楽しい

不動産以外でも買い物をするときには「購入前」が一番楽しいものです。

買い物をする前は、想像が働くのでワクワク感を感じれるのですが、購入した瞬間に現実に戻るので、ワクワク感が無くなってしまう経験はあるのではないでしょうか。

 

車の買い替え

車を古いモデルから新しいモデルに買い替えるときは非常に興奮します。

特に、納車まで待っている期間が非常に楽しい時間です。

購入後に「旅行へ行きたい」「ドライブに行きたい」など想像することが楽しいです。

でも実際に納車され1か月経過するころには、納車前のワクワク感はすでに消えているものです。

 

住宅の購入

住宅を新たに購入する時も、ワクワク感を感じるときでしょう。

広い家で快適に過ごすことを想像するとアドレナリンが分泌され、興奮すると思います。

しかし、新しい家も住み始めて1年もすれば、購入当時の興奮は消えているはずです。

 

時計、服など

新しい時計や服なども、購入前のワクワク感は購入後から徐々に消えていきます。

人間は自分に無いものを得ることを想像することでワクワクしてくるのです。

そのため、実際に手に入れることで現実に戻り、当初の興奮はあっという間に消えるのです。

 

まとめ

・不動産投資は購入前が一番ワクワクして楽しい

・銀行決済は複数の関係者とやり取りするので、事業者意識を感じる

・購入物件を検討し、キャッシュフローを計算する時は興奮する

・残債が減って売却を考えるときもワクワクする

・不動産に限らず何でも購入前が一番楽しいが、実際に手に入れると興奮は徐々に消える

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