銀行融資は担当者や支店の方針に影響を受けやすい

 

投資家タケ:自由への第56歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【銀行融資は担当者や支店の方針に影響を受けやすい】というお話です。

 

今年も確定申告が終わったので、先日、報告のため某銀行へ訪問しました。

そこで、不動産への融資の状況や今後の当方への追加融資についての可能性を聞いてみました。

そしたら、某銀行では追加融資は今のところ厳しいような反応を頂きました。

 

担当者によって積極性が違う

3年前の積極的な担当者

3年前融資を受けたときには、某銀行は積極的に不動産への融資を行っていました。

担当者も前任のA氏だった頃は、不動産への融資を積極的に受け入れる雰囲気を感じていました。

某銀行で融資を受けて物件を購入直後でも、購入物件によっては追加で融資も可能とのお言葉をもらいました。

この時は2016年頃ですが担当者さんも銀行としても、世の中の雰囲気(アベノミクス、日銀の金融緩和)としても不動産への融資は積極性をビンビンと感じていました。

 

今の担当者

それから前任のA氏に代わり、現在の担当者B氏は不動産への融資に非常に慎重です。

担当者が代わるだけでそんなに変わるものなのかと思うほど厳しくなっています。

つまり、追加融資を希望して複数の物件を持ち込みはしたのですが、どれも評価額が低いや「積算評価」が厳しいなど、前任のA氏とは明らかに不動産への融資に対して逆風を感じました。

 

担当者が厳しいなら諦めるべき

正直、担当者が代わることで不動産への融資のハードルがこれほど違うのかと感じる経験でした。

そのため、私はいっそのこと別の銀行へ融資の申し込みを依頼しました。

つまり、既存の銀行から追加融資を受けるのを諦めたのです。

すでに取引している銀行であれば追加融資もハードル低く融資を受けれると思っていましたが、ここまで厳しいと新規の銀行で融資を受けようと思ったほどです。

そして、新規の銀行へ融資を打診することであっさりと審査を通り、結果、融資実行され物件を購入できた過去があります。

このことから、担当者が代わることでその人の考え方や融資の方針にも多少は影響を受けるのだと感じました。

 

銀行の本部の方針

本部の影響

銀行の不動産への融資は担当者の影響だけではなく、本部の意向も大きく影響を受けます。

本部で不動産への融資を積極的に行うという判断がされれば、各支店へ情報共有され支店ベースでも不動産への融資を積極的に行うようになります。

例えば、スルガ銀行が過去に不動産への融資を積極的行っていた時には、本部から各支店に不動産への融資量を増やすような指示が内部であったのだと予測します。

本部とは経営幹部であり、銀行は株式会社と同じですからトップの指示によって銀行全体の方向性も大きく決めることができるのだと思います。

 

支店ごとに考えも違う

さらには本部から支店に移ることで各支店での方針も影響を受けます。

支店によっては不動産へ積極的に融資を行う考えもあれば、不動産へは融資をしないでその他事業への融資を積極的に行うなど、各支店でも考え方や方針に違いがあるのでしょう。

トップダウンで本部からの指示があったとしても、各支店でも温度差があるのだと予想します。

 

支店長の方針

さらには支店長の考え方にも影響を受けるでしょう。

支店長が積極的に不動産へ融資を行う考え方であれば融資を受けやすいでしょうが、消極的な考え方であれば融資を受けるのは難しくなるでしょう。

銀行によっては支店長決済というような場合があり、金額によっては支店での判断で融資実行できるケースもあると聞いたことがあります。

このことからも支店長が不動産へ積極的に融資する考えを持っている場合には融資のハードルも下がるのだと思います。

 

不動産への融資はハードルが低い

不動産への融資はほかの事業(製造業、飲食業など)に比べて銀行融資のハードルが低い特徴があります。

飲食開業の資金を銀行から借りようとしてもなかなか融資を受けれないでしょうが、不動産は「担保価値」と「倒産リスクが低い」という特徴からも、銀行側としてはその他事業に比べて融資のハードルが下がるのです。

 

担保価値

銀行側は不動産への融資には基本的に購入物件に対して抵当権を設定します。

抵当権とはもし債務者がローン返済できなくなった場合に、抵当権を設定した物件を売却して残債を返済するという仕組みです。

つまり、簡単に言えば「購入物件を人質」とするのです。

そのため、購入物件の担保価値が高いのであればそれだけ銀行も安心して融資をすることができるのです。

逆に、ラーメン店の開業や喫茶店の開業などで融資を受けようとしても土地や建物など銀行側に差し出す担保がない状況ですから銀行側としたらリスクが高いことになります。

つまり、不動産への融資は他の事業に比べて担保を差しだすことができるので融資を受けやすい特徴があります。

 

倒産リスクが低い

不動産賃貸業は製造業や飲食業など他の業界に比べて倒産リスクが低いです。

言い換えれば、安定して収益を上げ続けることができるのです。

あなたの周りでアパート・マンション所有者が破産した人を知っているでしょうか。

恐らく聞いたことないくらい、倒産率は低いと思います。

ただし、地主など土地は自分で所有し建物だけ融資を受けているような「ほぼ無借金」の事業家は倒産リスクは低いでしょうが、サラリーマン大家など土地と建物セットで融資受けているような債務の多い大家さんの場合には、実は倒産リスクは高いと予想します。

結局は毎月の返済額が多くなればなるほど、収支が厳しくなるので倒産リスクも高まってしまうのです。

とはいっても、不動産賃貸業は入居者が住み続ければ安定した収入を得ることができるので全体的にも倒産リスクが低い事業になります。そのため、銀行側としても融資をしやすいという背景があるのでしょう。

 

今後の状況

今の状況が数年は続く

現在2019年ですが、今後の融資に関しては厳しい状況が続くと予想されます。

2018年にあったスルガ銀行の問題(シェアハウス問題)や最近だと西武信用金庫の問題(反社会的勢力への接待)などにより、銀行業界においてあまり良いニュースがありません。

これらが直接的に融資へ影響するわけではないですが、不動産への融資を控えているとは思います。

そのため、東京オリンピックの開催される2020年まではこの状況は継続すると予想します。

 

景気刺激のきっかけがあると変化する

銀行融資が緩くなる条件として何らかのきっかけ(カタリスト)があると、一気に復活すると思います。

過去には2012年の安倍政権によるアベノミクスや日銀による量的緩和政策などによって、銀行が不動産融資へ積極的にお金を貸していた背景がありました。

このような大きな経済の動きや「きっかけ」があると再度融資が出やすい時期を迎えると思います。

 

不況到来でさらに厳しくなる

逆に今後は不況到来の可能性が高いと予想します。

これまでは、景気が良いという状況でしたが、米中の関係などからも景気は冷え込む可能性が高いでしょう。

つまり、不動産の売買件数も減るでしょうし、物件を購入できる人の数も減っていくでしょう。

 

まとめ

・銀行融資は担当者の「さじ加減」に左右される場合あり

・本部の方針は融資へ大きく影響する

・不動産への融資は担保価値があるので、融資を受けやすい

・不動産賃貸業は他業界に比べて倒産リスクが低い

・今後は景気が悪くなる可能性が高いので、融資不況の時代が来る

・景気改善など「きっかけ」がないと不動産への融資は回復しないだろう

 

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