固定資産税は賃貸業にとって痛い出費

投資家タケ:自由への第54歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【固定資産税は賃貸業にとって痛い出費】というお話です。

 

毎年4月ごろになると各市町村から所有する不動産に対して固定資産税の納税通知書が届きます。

固定資産税は毎年納税なので家賃収入を得ている大家にとっては痛い出費になりますよね。

そんなことで、今回は固定資産税について感じていることを共有します。

 

固定資産税は賃貸業者にとって痛手

不動産を購入するときに一度だけしか課税されないものは「不動産取得税」「登録免許税」などです。

しかし、固定資産税は不動産を所有し続ける限り毎年納税義務がある税金です。

そのため、賃貸業として長期間物件を保有することを目的としている人にとっては、「塵も積もれば山となる」のように、納税金額は長期間で考えると跳ね上がってしまいます。

また、私のように不動産賃貸業を本業としている場合には、物件の数が多くなる傾向にあるし、専業大家などは1物件の規模(大型RCなど)も大きくなるので、固定資産税が非常に高くなるのです。

 

年額700万円の固定資産税?

以前私は東京で不動産投資のセミナーに参加したことがあります。

その際に、セミナー講師で不動産投資家のA氏は毎年の固定資産税が700万円を超えるといっていました。

それを聞いたときに、家賃収入は残るのか疑問もありましたが、講師の家賃収入は年額で1億円を超えると言っていたので、固定資産税が700万円というのは妥当なのかと思います。

物件規模を多くすれば当然ですが、固定資産税は比例するように大きくなるのも不動産投資の特徴です。

 

固定資産税は家賃収入の5%程度

私が所有する物件は現在4棟(アパート・マンション)ですが、固定資産税は家賃収入の5%程度です。

すなわち、満室だろうが空室だろうが毎年5%の税金(経費)が発生するのです。

利回りが高い物件であれば固定資産税の負担割合は下がるかもしれませんが、いずれにせよ1棟物件を所有する大家は固定資産税の負担からは逃れられないのです。

 

固定資産税負担は受け入れるしかない

我々は不動産を購入するときに所有権を手に入れます。

しかし、現実には所有権を維持するには固定資産税を払い続ける必要があるのです。

車で言えば車検や重量税、自動車税と同じように毎年のように税金がかかります。

そのため、不動産を本当の意味で所有するのではなく、使用するための権利を買っているにすぎないのです。

ということで、不動産投資をする覚悟があるならば、毎年の固定資産税は受け入れるしかないでしょう。

 

軽減措置

アパート・マンションの土地部分が適用

固定資産税に関してはアパート・マンションなど人が住む住居に関しては軽減措置があります。例えば、横浜市であれば以下のような特例があります。

 

 

200㎡以下の部分

固定資産税:1/6

都市計画税:1/3

 

200㎡を超える部分

固定資産税:1/3

都市計画税:2/3

 

※アパート・マンションは「戸数×200㎡以下の部分」

例、6部屋のアパート1棟の場合、1200㎡まで固定資産税:1/6、都市計画税:1/3になる。

 

賃貸業をしていて、1部屋が200㎡を超えるような物件を所有することはないでしょうから、ほぼ確実に軽減措置を受けることができます。

実際に私の物件も4棟ありますが、すべてにおいて上記の軽減措置を受けております。

今までは正直あまり固定資産税の計算方法に関してしっかりと調べていなかったのですが、高いと思っていた固定資産税も実は賃貸業をしているだけで軽減措置を受けれていたのです。

なので、今回軽減措置を受けていると知ってからは、金額が高いと文句を言うのは良くないと思いました。

 

間違いないことを確認しよう

固定資産税は各市町村の税務課が担当することになるはずです。

固定資産は世の中にある家屋の数を考えても分かるように量が膨大にあります。

そのため、実は中には一部計算間違いや軽減措置が受けれるのに適用されていないケースがあったりします。

なので、役所から納税通知書が届いたら必ず中身を確認して上記の軽減措置が適用されているのか、必ず電卓をたたいて計算してみましょう。

もし間違っていた場合には、遡って還付が受けられるケースがあるので注意してください。

通知書を見ても良く分からないからと、そのまま納税するのは危険です。

必ず自分の目で確認して適正な納税をするようにしましょう。

 

家屋部分は軽減措置の適用外

固定資産税・都市計画税は土地部分と家屋に分かれます。

土地部分に関しては上記の軽減措置が適用されるのですが、家屋に関しては軽減措置が適用されません。

そのため、納税通知書を確認してもらえば分かりますが、固定資産税の評価額がそのまま適用されています。

 

木造よりも鉄筋コンクリート造が高い

固定資産税の評価額が高いほど税率も高くなります。

特に家屋に関しては建物の構造によって評価額に違いが出るのです。

分かりやすく言えば、耐用年数が長くい物件ほど評価額が高いです。

耐用年数が長いということは構造がしっかりとしているということです。

つまり、鉄筋コンクリート造(RCマンション)が一番評価額が高くなり、木造になると評価額が低くなるのです。

そのため、1棟RCマンションを所有する場合には必然的に固定資産税・都市計画税が高額になります。

 

駐車場や店舗ビルは軽減措置なし

 上記の軽減措置に関してはアパート・マンションなどの住居に関してのみです。

つまり、賃貸業でテナントビルや駐車場などを所有する場合には軽減措置の適用がありません。

人が住む建物であるアパート・マンションはそれだけ、固定資産税においては有利になっているのです。

私は将来的に貸ビル(店舗物件)を所有したいと思っていたのですが、固定資産税だけを考えると非常に不利になることが分かりました。

実際に固定資産税の軽減措置が無いと仮定すると約2倍の税額になるのです。

一度ご自分の固定資産税の軽減措置を外して計算してみてください。

驚くほど税額が上がることに気づくでしょう。

 

空き地が増える理由は解体すると税金上がる

世の中では空き家問題で騒がれています。

人も住んでいない古くなった空き家が至る所に放置されているのです。

東京23区を歩いていても実は空き家は多く目立つのです。

でもこれには理由があるのです。

その一つが固定資産税です。

住居に関しては軽減措置が受けれるのですが、空き家を取り壊して空地にすることで、軽減措置が受けれなくなります。

すなわち、固定資産税額が2倍くらい上がってしまうのです。

また、空き家を取り壊して貸し駐車場にする場合にも軽減措置が受けれないので固定資産税が高くなります。

持ち主が不明という理由などもあるかと思いますが、実は空き家が無くならない理由は固定資産税の軽減措置の適用要件にもあったのです。

 

固定資産税を払わないと差し押さえ

固定資産税・都市計画税は支払わないと不動産の差し押さえを受けます。

そのため、納税通知書が届いても無視しているといずれ担当の税務課が自宅に訪れて不動産の差し押さえや資産の差し押さえを受けてしまうのです。

不動産投資は物件を購入して賃貸を行うというのが本業ですから、固定資産税・都市計画税は事業をしていくのに必要な経費として割り切って受け入れる必要があります。

固定資産税を払わないというのは車を運転するのにガソリン代を払わないで車に乗りたがっているのと同じです。

そもそも不動産の所有権は不動産を使って自由に住居に使ったり、事業をしていいということであって、税金を納めないとその権利を失うということなのです。

 

固定資産税が高いと儲からない

固定資産税は不動産賃貸業をしている人にとっては毎年痛い出費になります。

自宅として不動産を所有する人は1つだけでしょうが、私は4棟所有するので4つの固定資産税を支払います。

また、世の中には10棟も20棟も不動産を所有している人もたくさんいます。

そんな人にとっては固定資産税の納税は本当に痛い出費になるのです。

正直、不動産投資を始める前までは、固定資産税に関しては多少の税金は払っても問題ないと「舐めていた部分」がありましたが、実際に毎年納税となると話は全く違います。

家賃収入の5%が税金となるのは物件を持ってみると痛いと感じます。

また、固定資産税の納税通知書が届くのが4月ということもあり、所得税や住民税、事業税、自動車税など各種税金の支払い時期と重なることもより一層出費が重いと感じてしまう原因かもしれません。

 

まとめ

・固定資産税・都市計画税は毎年納税なので出費が痛い

・アパート・マンションなど住居は軽減措置が適用

・店舗物件、テナントビル、駐車場などは軽減措置が適用外

・自分の納税通知書を一度確認して間違っていないか確認するべき

・木造よりも鉄筋コンクリート造は固定資産税が高くなる

・大規模大家になれば固定資産税700万円など高額になる

・空き家が多いのは軽減措置が適用され続けるから

・固定資産税を払わないと差し押さえを受ける

・固定資産税の納税は賃貸業として受け入れるべき

 

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