不動産は流動性のある物件を購入するべき

 

投資家タケ:自由への第53歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産は流動性のある物件を購入するべき】という話です。

 

不動産は株式や債券などに比べると売却するにもなかなか売れないです。

不動産は金額が高額になることや、銀行融資の問題、不動産の需要などから売りたいときにすぐに売れないのがデメリットです。

特に地方物件などは都市部に比べて流動性が非常に低い特徴があります。

ということで、この記事では不動産投資をする中ではある程度流動性の高い都市部を狙って購入するべきというお話です。

 

不動産はいずれ出口(売却)をとる

不動産投資をして「お金を増やしたい」「儲けたい」と考えているなら、物件購入後はどこかのタイミングで売却(出口)する必要があります。

売却をすることで残債よりも売却額が高ければその差が売却益となります。

つまり、これまでのインカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)が物件購入からの収益になるのです。

したがって、キャピタルゲインを得ることでさらに大きな規模の物件を購入することで資産拡大規模のスピードが速くなることになります。

 

売却後の再投資で資産が膨れる

不動産投資で資産規模を拡大するには、再投資を繰り返すことです。

物件を長期保有することで残債が減っていきますので、ある程度残債が減った段階で売却を繰り返すことで大きな売却益も狙っていくのです。

そして、大きな軍資金を再度物件購入の資金とすることで、最初は1億円だった物件が次には2億円の物件になり、2億円の物件が最終的には4億円の物件となります。

積み木を積み増しするような感覚で、売買を繰り返すことで徐々に資産規模が大きくなっていくのです。

そのため、不動産投資をする場合にはインカムゲイン(家賃収入)も大事ですが、不動産価格のタイミングによっては売却も積極的に絡めていくのが大事になります。

 

地主物件は一生持ち続ける?

世の中には、地主がたくさん存在します。

地主は先祖代々の土地を継承することに重きを置いているので、不動産投資家のように易々と物件売却をすることができません。

そもそもの理由が土地を守るという精神の地主が多い中、不動産投資家のように利益優先と考える地主は少ないのです。

そのため、自分の家族の土地は一生持ち続け、子供や孫にも引き継ぐという考え方も存在するのです。

私のような投資家は利益優先のため、自分の土地に愛着を持たず、数字だけを追いかけていますが世の中には違った価値観を持った人も存在するのです。

 

地方物件の流動性の悪さ

不動産は相場が上昇するタイミングで売却をすることで、利益を上げられますが、物件が売却しにくい場合には売るに売れない状況になります。

例えば地方物件に関しては融資銀行が少ないため、流動性が低い特徴があります。

そのため、物件を売却したくてもなかなか売れないという状況に陥りやすいです。

 

スルガ銀行融資物件は売れにくい

過去2015年頃にスルガ銀行が地方物件に融資をたくさんしていました。

当時は地方物件でもスルガ銀行を使用することでバンバン物件購入できた状況でしたが、現在2019年においては「ほぼ」融資を受けることができません。

そのため、2015年頃にスルガ銀行で地方物件を購入した投資家さんは、今は売却する先がなく困っている状況だと察します。

地方物件においては融資する銀行が少ないことで、少ない銀行への依存度が高くなるため万が一融資が閉じてしまうことで、売却することができなくなってしまうリスクがあるのです。

 

緩い銀行が出るまで売れない

地方物件の場合には過去のスルガ銀行のように積極的に地方物件へ融資する銀行が現れないと、売買が成立しにくい特徴があります。

つまり、地方物件を所有する大家さんは地方物件へ融資する銀行が現れないと長期間保有せざる負えない状況になってしまいます。

そうなると、売却益を得ることはできないし、最悪はキャッシュフローが赤字で投げ売りしたい状況だったとしても持ち続けることになってしまうのです。

不動産はそもそもが流動性が低い特徴がありますが、地方物件になるとさらに顕著に流動性が悪くなるのです。

 

出口を取るまでが不動産投資

不動産投資は物件を購入して終わりではなく、その後長い期間の賃貸運営をすることになります。

そして、最終的に売却まですることでトータルの収支が計算できます。

つまり、出口までしっかりと取ることで不動産投資でプラスになっているのかマイナスになったのかを判断するのですが、出口を取れない限り収支を判断することができないのです。

地主物件で「一生持ち続ける」や「後世に不動産を残す」のであれば持ち続ける選択もあるでしょうが、不動産投資においては「利益確定=売却」になるので、タイミングによっては売却をすることになるのです。

 

流動性が悪いが利回りは高い

地方物件の特徴として流動性は悪いのですが、利回りが高いことがあります。

そのため、ある意味売却しにくいというデメリットをあらかじめ受け入れ長期保有を覚悟するのであれば、高利回り物件を手にすることで利益を長期にわたって得続けることもアリでしょう。

しかし、利回りが高いメリットがあっても空室リスクや人口減少リスクが地方物件には付きまとうことになります。

そのため、利回りが高いとしても空室が多くなれば結局は実質利回りが下がってしまうことにもなるのです。

地方物件は賃貸経営が非常に難しい点がありますが、満室運営できればそれだけ利益率も高いメリットがありますので、流動性を無視して長期保有覚悟も方法としてはあり得るかと思います。

 

都市部は流動性が高い

都市部の物件、例えば東京や大阪、名古屋など大都市部に関しては流動性が高い特徴があります。

物件売買も地方物件に比べて件数も多いし、需要も常に高いです。

もちろん都市部の物件は所有することで賃貸に出しても入居需要も高いし、店舗物件にしても法人からの需要も高い特徴があるので、安定して賃貸需要が見込めます。

そのため、都市部の物件は常に需要があるので、現金で購入する人も多いほど不動産投資熱は常に活発です。

 

融資銀行が多い

都市部には銀行を含む金融機関が多く存在します。

地方の金融機関も都市部に進出するほど多くの金融機関が存在し、常に不動産へ融資を行っています。

そのため、都市部の物件に関しては流動性が高いのが特徴です。

銀行融資が緩い時はさらに売買件数も活発になるので、地方と比べると売却しようと思えば値段次第では短期間でうることも可能です。

 

出口が取りやすいが利回りは低い

しかし、都市部の物件は需要が高く流動性も高いですが、利回り換算すると地方物件に比べて収益性は低くなります。

もし地方と都市部の物件が両方とも満室で運営できるのであれば地方物件の方が収益率は高くなります。

しかし、現実には都市部の物件は借り手の需要が大きいことから空室率が低いので安定して収益を生み続けることも可能になります。

出口を取る(売却する)ことで不動産投資は結果どうだったのかが分かるので、都市部の物件は流動性が高いことはメリットになります。

 

現金買いする人もいる

都市部の物件は賃貸でも貸しビルでも人気があります。

特に東京23区など人口が非常に多い地域においては不動産の値上がり益を狙った投資もできるし、安定収入を狙ったインカムゲイン投資もできるので買手を探すには苦労しません。

本当に欲しい人は現金で買う人もいるくらい都市部の物件は人気です。

さらには昨今では外国人投資家によって都市部のマンションなど資産性が高いものを現金で買う人も多いです。

外国では自国の政府や国を信用できないなど日本人投資家とは違った事情から、外国人の投資家が日本の不動産を買っているのです。

そのような理由からも都市部の物件は流動性が高いというメリットがあります。

 

まとめ

・不動産投資は流動性が高いほうが良い(現金に換えやすい)

・出口を取ること(売却)でトータルの収支が分かる

・売却を繰り返すことで資産拡大スピードが上がる

・地方物件は金融機関が少ないので流動性が低い

・都市部は金融機関が多いので流動性が高い

・都市部は外国人の投資家や現金買いする人も多いので流動性が高い

・地主など一生所有するという価値観も存在する

・収益優先の投資家は保有と売却をうまく組み合わせるべき

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