確定申告で今期の賃貸事業の反省をしよう

投資家タケ:自由への第47歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【確定申告で今期の賃貸事業の反省をしよう】というお話です。

 

毎年個人であれば確定申告、法人であれば決算をすることになります。

そこで、資料を自分なりに見返して反省することで、賃貸経営における改善点を見つけ出し、来期は今期よりもより利益を残せると考えています。

 

確定申告を使うと、事業の反省ができる

個人の場合には確定申告書を使用することで以下の項目を検証できます。

・賃貸料

今期の売上である家賃収入がどれだけ入ってきたのかが一目で分かります。

空室が多い場合には家賃収入が少なくなるので、来期は空室対策をしっかりとする必要があると感じるはずです。

基本的には賃貸料は毎年安定した推移をすることが多く、空室が出ても、年間にすると毎年同じくらいの空室期間だったり、空室数だったりすることが多いです。

しかし、満室経営を維持することで賃貸料を底上げすることで売り上げを上げることは可能になります。

 

・礼金・更新料

礼金や更新料は一時金的な扱いと考えられます。

昨今の賃貸状況においては空室対策などの理由から礼金を取れる物件は数少なくなってきています。

また、更新料に関してもあえて入居者から取らないことで、長期入居を施したいなどから、大家負担にすることもあります。

したがって、礼金や更新料は収入としては期待しないほうが良いと思います。

それよりも満室運営にして家賃収入でしっかりと収入確保するほうが理想です。

 

・租税公課

不動産賃貸業においては税金の割合が多いです。

特に毎年発生する固定資産税に関しては負担が重く、頑張って貯めた家賃収入が吹き飛ぶリスクもあります。

さらには、物件を購入すると不動産取得税や登録免許税なども発生します。

租税公課部分は物件の追加購入が無ければ毎年一定額になりますが、固定資産税のように毎年支払う必要がある税金は収支を圧迫する原因にもなります。

 

・損害保険

所有する物件に対して火災保険や地震保険を付けることで、自然災害に対してリスク管理をする必要があります。

不動産は火災や地震で倒壊した場合には被害が大きいので、必ず保険は必要になります。

そのための、火災保険や地震保険費用は経費となりますが、そのぶん現金も減ってしまうので保険費用は収益を圧迫する原因にもなります。

 

・修繕費

物件で退去者が出た場合には、次の入居者に貸し出せる状態まで部屋を修繕する必要があります。

クロスの張替えや、網戸の交換、エアコンの清掃など大家負担で修繕しなければならない箇所はたくさんあります。

そうなると、現金が出ていくことになるのでせっかくの家賃収入も修繕費に消えてしまうことになります。

なるべく修繕費を抑えることで利益を残すことができます。

 

・減価償却費

減価償却費は建物価格や付属設備に対して耐用年数内で償却していく考え方です。

不動産投資・賃貸事業において減価償却費は実際に現金が出ていくわけではないが、経費にできるということで非常に節税につながるポイントでもあります。

利益の出ている会社経営者やプロの投資家などは故意に築古木造などを購入し、減価償却費を最大限経費扱いすることで、利益を圧縮することで節税する人もいます。

不動産投資において税金をコントロールするとしたらこの減価償却費を計画的に計上することで、賢く利益をコントロールすることも可能です。

逆に物件の年数を何も考えずに購入すると、高額納税になるなど不利になるケースも多いと思います。

 

・借入金利子

借入金利子は経費になる部分なので、高額になれば利益が下がり税額は下がる仕組みです。

しかし、金利を低く抑えることで現金のキャッシュフローが改善されます。

金利が高い場合には納税額は低くても手元資金(現金)が少ないという状況になります。

したがって、金融機関と金利交渉などができる状況であれば、金利は少しでも低い状況にし、税金を多く払ってでも保有現金を増やすべきです。

金利は元金返済とは関係ないお金なので、すべてが金融機関の儲けになる部分であって、大家の儲けになる部分ではないので注意しましょう。

 

・地代家賃

事務所を賃貸で借りている場合などは地代家賃を経費にすることができます。

例えば私が住んでいるマンション兼事務所は一定の広さは不動産賃貸業として使用するスペースです。

そのため、家賃の何割かは経費扱いすることができます。

安い家賃であれば、出ていくお金が少なくなり、高い家賃であれば出ていくお金が多くなるので、家賃の高い物件を事務所として使用するのはキャッシュフロー的には良くないです。

 

・給料賃金

パートやアルバイトがいる場合には経費計上できますが、不動産賃貸業は一人で行うことが多いので、給料を計上することは無いと思います。

もし、専属の清掃員などに賃金を払っているケースがあれば、経費計上することで所得金額を下げることができるでしょう。

 

・水道光熱費

物件で使用する共有部の電気代や水道代などが含まれます。

また、事務所で使用する電気代なども含まれます。

水道光熱費を下げるポイントは最近だとLEDライトを採用することです。

物件の共有部でLEDライトを採用することで電気代コストが大幅に削減することができます。

ただし、蛍光灯からの取り換えになると、設置機器ごと交換になると高額になるので、費用対コストを考えるべきです。

水道に関しては使用していない共有部の水栓などは、水道局に電話して解約することで月額の費用を削減することができます。

水道光熱費は固定費になるので削減努力をすることで年間でお金を上手に残すことができるようになります。

 

・消耗品

賃貸経営において必要な道具の費用などがあります。

例えば、夏場に草が生えてくるので除草剤の購入費などがあります。

それ以外には、入居者の部屋内に設置する設備など10万円以下のものです。

消耗品など経費削減をすることで利益を残すことができますが、入居者に必要な設備を供給するなど必要最低限の投資はするべきでしょう。

 

・旅費交通費

物件を購入する際に現地物件を確認することが多々あります。

その時の移動費などを旅費交通費として計上できます。

さらには賃貸経営をして現地物件に行って現場確認をするケースもあります。

その際には車での移動費や電車費用、タクシー代は旅費交通費として計上できます。

もちろん100%計上ではなく事業で使用した分になりますが、必要な移動費は物件を運営していく中では必ず必要になります。

 

・通信費

賃貸経営では携帯電話やパソコン、スマートフォンが必須になります。

業者との連絡や管理会社と電話、メールでのやり取りです。

そのため、事業で使用する分に関しては電話代、インターネット代は経費計上できます。

 

・支払手数料

賃貸経営をする中で管理会社に物件管理を依頼すると月額家賃の5%程度を毎月管理手数料として支払います。

この管理手数料は言わば、物件管理における経費扱いです。

もちろん中には自主管理をしている大家さんもいるので、管理料を払っていない大家さんもいることでしょう。

本当に現金を残したいのであれば自主管理をすると、月額家賃の5%が手元資金として残ることになるのです。

ただし、物件規模が大きくなってくると大家一人で管理するのは大変でしょうから、管理会社をうまく使用して管理するのが効率的なのです。

 

改善できるポイント

・家賃収入

家賃収入は大家の努力で多くすることも少なくすることも可能です。

特に空室対策を本気で行って、満室運営することで家賃収入を増やすことは可能です。

逆に空室対策に興味がない大家は空室が長期化しても気にしないでいるでしょう。

そうなると当然家賃収入は少ない状態なのです。

家賃収入は賃貸事業の一番大事な部分です。

まずはこの収入部分を最大化することが賃貸経営で失敗しないためには大事になります。

 

・管理手数料の見直し

管理会社に物件管理を任せている場合には手数料の見直しをオススメします。

特に物件規模が大きくなると、大家として管理会社に与える影響は大きくなるので、管理手数料の引き下げ交渉もしやすくなります。

例えば、通常管理手数料が5%であれば3%まで下げてくれるかもしれません。

これも、大家側から交渉しなければ相手側から提案することはないので、管理会社へ支払っている手数料を下げることは挑戦してもいいと思います。

 

・修繕費のコスト削減

修繕が発生した時にもし自分で安く請け負ってくれる業者を知っていた場合には積極的に使用するようにしましょう。

修繕はお金が高くても安くても品質は同じです。

つまり、なるべく安く発注することが利益を残すには大事になるのです。

管理会社からの高額な見積もり通りに修繕をしているようでは、いつまでも賃貸事業で利益を残すことはできません。

大家側でも多少の努力をして安く発注できる業者を日ごろから探しておくべきです。

 

・借入金利利子の削減

銀行金利を下げることができれば、それだけ現金を残すことができます。

そのためには、金利交渉をする必要があります。

金利交渉と言っても金融機関が了承してくれないと下がることは無いので、相手方が了承してくれるような預金残高など実績を作ることが大事になります。

ハードルは高いですが、挑戦し金利が下がれば利益を残せるようになるでしょう。

参考記事→銀行は融資実行後からあなたの現金残高をチェックする?

 

・個人から法人化

個人と法人では税率に違いがあります。

個人だと住民税と合わせて最大55%の税金になります。

対して法人であれば33%程度です。

不動産投資では規模拡大するのであれば個人で買い進めるより、法人で所有することで税金においては有利に進めることができます。

規模拡大を目指すなら税理士と相談しながら法人化することをオススメします。

 

まとめ

・確定申告を見直すことで1年間の総決算が分かる

・来年の改善ポイントが明確になるので、コスト削減すべき点が分かる

・賃貸経営においては、家賃収入を増やし修繕費用など出ていくお金を抑えれば利益が残る

・修繕費用などは自分で安い業者を見つけておくと現金を残しやすい

 

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