銀行は融資実行後からあなたの現金残高をチェックする?

投資家タケ:自由への第45歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【銀行は融資実行後からあなたの現金残高をチェックする?】というお話です。

 

不動産投資において銀行融資を受けて物件を購入するということは、すなわち賃貸事業者となるということです。

また、融資を受けるということは本当の意味での「お客」になることも意味します。

理由は下記で説明しますが、銀行にとってはあなたが今後しっかりとお金を貯められる人なのかと、「採点付け」している可能性が高いです。

 

銀行にとって預金者は「顧客」ではない?

銀行にとってのお客とは預金者ではありません。

理由は預金者は銀行にお金を預け入れてくれますが、銀行に何一つ支払ってくれないからです。

逆に、銀行側が預金者へ年利0.001%程度と非常に低いですが、「利息」を支払っていますので「預金者」は顧客とは見なせないのではないでしょうか。

 

融資実行者は「顧客」になる

では、顧客になる人は誰かと言えば、「融資実行者」です。

不動産投資などで物件を購入する人が銀行からお金を借りて、アパート・マンションを購入し貸出すことで事業をする人です。

不動産投資家は銀行からお金を借りるということはその後、毎月元金と利息の支払いをする必要があります。

すなわち、利息部分に関しては銀行にとっての「儲け」になるので、利息を支払ってくれる側の人(融資実行者)は直接的な顧客になるのです。

したがって、融資金額が高額で毎月の支払利息が多い事業者ほど、銀行にとってはたくさんの利息を支払ってくれる人になりますので、少額融資者に比べれば「大口の顧客」になるのでしょう。

 

ローン実行後から銀行はあなたの口座をチェックする?

私の予想になりますが、融資実行後からは銀行は融資実行者の預金残高の推移をチェックしていると思います。

もちろん銀行によって考え方や管理の仕方は異なるでしょうが、以下の理由から適宜口座の残高の推移を確認していると思います。

 

追加融資を評価する

銀行融資実行後から、賃貸経営の状況が良く、満室運営などによって現金を毎月積み増ししている状態であれば、銀行側としたら追加融資を検討することになるでしょう。

これは当然で、貸出先の事業者が儲かっていて現金を口座に「どんどん」と積んでいる状態であれば、さらに追加融資することで銀行側にとってもさらに利息が増える状況です。

したがって、しっかりと賃貸経営者として実績を残し現金の増加という「証拠」を残すことで、さらに融資を受けることで規模拡大が可能になるでしょう。

 

金利交渉の材料にする

銀行融資を受けた後に3年、5年などのタイミングで金利交渉することで金利が下がった事業者はいるでしょう。

通常は5年のタイミングで金利の見直しをすることになるので、5年目で金利交渉すると金利が下がる可能性はあります。

しかし、これまでの経営内容が悪く5年前の融資実行前から、「ほとんど」現金が増えていなかったり、もしくは現金が減っている状態であれば金利交渉をするのも難しくなるでしょう。

銀行にとっての利息は我々不動産投資家にとっての家賃と同じ大事な収益源です。

そのため、安易に金利を下げさせてくれと頼んだところで、簡単に受け入れてくれるわけではないのです。

しっかりと、賃貸事業者として満室運営や修繕費、運営コストを管理し「儲けて」、「利益を残せる人」であれば銀行側としても金利を下げるだけのリスクが低い人と見なしてくれ、金利を下げることができます。

そのため、銀行の口座預金はコツコツと貯まる状態にするのが理想です。

 

返済ができる状態なのか確認する

不動産投資家は銀行融資を受けることで毎月決まった日にローン返済をしなければなりません。

ローン返済の内訳は元金部分と利息部分に分かれます。

融資実行後からは銀行側にとってはしっかりと融資したお金を返済してくれるかがとても大事になるのです。

もし返済できない状態になれば、銀行側としては抵当権を付けている物件の売却に移ったり、任意売却をすることで貸したお金を回収する必要があります。

しかし、全額回収できない場合には不良債権として銀行側で負債を抱えることになり、貸倒引当金などを銀行内部で積み増しする必要が出てきます。

銀行側としては不良債権を抱えることはしたくありませんので、しっかりと貸出先の事業者がお金を返済できる状態なのか、定期的に口座の取引内容などを確認していると予想します。

ここで個人の出費や法人の無駄な経費などが多ければ、事業者として今後は追加融資などは望めなくなる可能性があります。

まずはしっかりと返済できるだけの預金を蓄え、毎月現金が積み上がっていく状態が理想です。

 

理想は現金が毎月貯まっていく状態

銀行融資を受けることでお金を借りることになります。

すなわち不動産から生まれる家賃収入は大家の取り分というよりも、銀行の取り分でもあります。

そのため、家賃収入が入ってきても散在したり、無駄遣いや消費をすることで、銀行へ返済するお金を大家が「食べている状態」になるのです。

そのような状態であれば、銀行側からすると今後は取引したくない事業者と見なされるかもしれません。

なので、毎月家賃収入が入ってきたとしても返済に使用する以外はなるべく口座の現金は手を付けるべきではないでしょう。

 

あなたが銀行家だったら貯めれる人に貸したいはず

もし、あなたが銀行家で不動産投資家にお金を貸す側だと仮定しましょう。

その状況ではどのような人にお金を貸したいでしょうか?

当たり前ですが、貸したお金を必ず返してくれそうな人から順に貸出すはずです。

そうなると、大事になってくるのが普段のお金の管理の仕方がしっかりとできている人です。

家賃収入にしても会社員からの給料にしてもお金を貯められる人ほど、あなたはお金を貸したいでしょうし、お金を貯められない人ほどお金を貸したくないでしょう。

 

常にチェックされている意識を持つべき

追加融資を今後受けたい場合や、金利交渉をしたい場合などは事業者であれば思うはずです。

その際には、自分のこれまでの実績として事業で得たお金を貯められる人間だということを示すことが大事です。

こちら側の要求ばかりではなく、銀行側がどのように考えているのかを予想しながらお金の管理を日々することが大事になってきます。

 

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