定期借家にすると空室期間が長くなる危険性

投資家タケ:自由への第44歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【定期借家にすると空室期間が長くなる危険性】についてのお話です。

 

実は私は今住んでいるマンションから引っ越しを検討しています。

今の部屋が狭く感じているのでもう少し広いところに住んでみたいということです。

その中で、部屋を探していると定期借家と普通借家というタイプに分かれます。

 

定期借家とは

定期借家とは簡単に言えば、2年、3年と予め賃貸契約をするがそれ以降に関しては、再契約が必要となります。

つまり、契約期間を過ぎれば最悪は退去しなければならないということです。

定期借家:大家のメリット

・嫌な入居者とは再契約しなければよい

・滞納、悪質入居者を排除できる

・大家が住むことができる

 

定期借家:大家のデメリット

・なし

 

定期借家:入居者のメリット

なし

 

定期借家:入居者のデメリット

・長期間住むことができない

・契約更新の保証がない

・契約期限と同時に引っ越す必要がある

 

つまり、定期借家に関しては大家側に対して多くのメリットがあり、入居者にとってはメリットがありません。

この理由はそもそも定期借家で賃貸に出てくる物件は会社員などが所有する分譲マンションや戸建てが多く、間取りも3LDKなどファミリータイプが多いです。

会社の都合で3年間の転勤や長期の海外出張によって家を空けておくのであれば、賃貸に出した方が良いと考える人が大家となっているのです。

そのため、多くの大家は将来的に自分の転勤生活が終わり、本部に戻ってくるタイミングで貸出していたマンションに住むことを前提としているのです。

 

定期借家は専業の投資家ではないケースが多い

定期借家物件は大家が自ら住むことを前提にしている物件です。

したがって、契約終了後に更新できない可能性もあるのです。

通常私のような専業大家であれば、貸出した部屋は退去するよりもできるだけ長く住んでもらった方が「嬉しい」わけです。

収入的にも「嬉しい」し「入居付け費用、修繕費用」も発生しないので賃貸事業においては空室が少ないほうが好ましいですが、定期借家にして無理やり退去されることもできるというのは、ある意味入居見込み者にとって非常に精神的圧力を与えます。

 

自分が入居する側となって感じること

もし、大家さんが定期借家契約を希望していて、さらに更新も毎回するし好きなだけ住んでもいいと言って下さったとして契約するとします。

しかし、契約上は定期借家ですから最悪大家さんの考えが変わってしまえば更新なしで退去しなければならないリスクがあるのです。

なので、定期借家は「貸す側は有利」だが、「借りる側は不利」になるのです。

 

賃貸用物件であれば普通借家にしましょう

大家の立場から言えば、将来的に自分で貸出す物件に住む予定がないなら、迷わずに普通借家にした方が良いです。

普通借家にすることで、契約更新をしたければして頂き、したくなければしなければよいという、入居者に選択を与えることができます。

定期借家だと借りる入居者は契約更新ができないことで精神的にビクビクするし、そもそも条件が悪いから選ばれにくくなり、空室期間も長くなるでしょう。

普通借家にすることで、長い人では10年間くらい住んでくれる人もいるくらいです。

賃貸経営においては、入退去を繰り返す物件よりも一度借りてもらったら長く住んでくれる人が収支の面で大事になります。

 

普通借家のデメリット

では反対に普通借家のデメリットは、端的に言えば「貸主が弱い」、「借主が強い」です。

つまり、定期借家とは逆に大家側が立場上弱くなります。

例えば、不良入居者や滞納者を追い出したくても契約更新を断ることは難しいです。

また、一度契約すると滞納が長期間続いていても室内に勝手に入って部屋を片付けるなど、できないので、長期化するリスクがあります。

そのため、普通借家の場合には入居時の審査をある程度厳しくして、入居者を選別することがその後の賃貸経営においては大事になります。

 

タワーマンションなど相続税対策物件も定期借家が多い

定期借家契約においてはタワーマンションなどにも多いです。

おそらく、相続税絡みだと思いますが、タワーマンションを購入し賃貸として貸出すことで固定資産税評価額を普段の住居の場合に比べて下げることができます。

そして相続が終わった段階で自宅として住むことで、相続税対策ができるのだと思います。

タワーマンションで普通借家契約の物件をほとんど見たことが無いことからも、相続税関係か自宅として将来戻って住むことを前提に「定期借家契約」にしているのだと思います。

 

賃貸の分譲マンションに住むなら定期借家は受け入れるべきか

賃貸の分譲マンションの場合にはそもそもが、大家側がいずれは戻ってきて自分の自宅として住むことを前提としているケースが多いです。

そのため、大家側がある意味一生懸命に賃貸経営をする人ばかりではなく、転勤中に多少ローン返済できる金額が入ってくるなら「いいかな」程度で貸出すケースが多いと思います。

そのため、普通借家に変更してもらうのは非常にハードルが高いと思います。

そのため、借りる側とすれば分譲マンションに関しては定期借家を受け入れる必要があるでしょう。

 

分譲マンションが投資用として売られることはあるのか

投資用として分譲マンションを購入して賃貸に出しても、家賃収入に対しする物件価格が高すぎて利回り換算すると非常に低くなるので、新築分譲マンションで賃貸経営は向かないと思います。

しかし、中古で割安で購入すれば利回りの高い分譲マンションも売りに出るでしょうが、数は少ないです。

 

まとめ

・定期借家は更新ができない可能性があるので、借手にとっては精神的に負担

・貸し手にとってはいずれ戻って住む予定があるので定期借家は必須と考える

・賃貸専門の物件の場合には普通借家が一般的

・大家として事業を行うなら普通借家にして、入居者に長期入居を促すべき

・賃貸分譲マンションや賃貸タワーマンションに住む場合、定期借家は受け入れるべき

 

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