不動産投資で退去連絡を受ける時が一番嫌です

 

投資家タケ:自由への第39歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【賃貸業で退去連絡を受ける時が一番嫌】というお話です。

 

アパート・マンション経営をすると必ず発生するのが退去連絡です。

入居者は永遠に部屋を借りてくれるわけではないので、一定周期で入れ替わりが発生します。

そんなことは分かっているけれども、オーナーとしたら実際に退去連絡があると非常に落ち込むのも事実です。

 

一日で一番怖い時がポストを開けるとき

私が一日で一番緊張する瞬間が郵便ポストを開けるときです。

郵便ポストには管理会社から郵便が届いていると高確率で「退去」連絡になります。

そのため、毎日郵便ポストを開けるときには管理会社からの郵便が無いことを祈りながら開けています。

 

必ず退去は発生

賃貸業をする限り退去連絡は一生続きます。

当たり前ですが、誰だっていずれは退去します。

学生であれば卒業のタイミング、ファミリー層であれば転勤やマイホーム購入、単身社会人であれば結婚など、人生生きている限り節目で生活スタイルが変わるようなイベントがあります。

そのタイミングで引っ越しする人が多いのです。

そのため、退去連絡から逃げることはできません。

ただ、分かってはいるけど実際に退去連絡を受けると非常にショックを受けるものです。

 

退去の通知方法は電話か郵便

私の管理会社の場合には退去連絡は郵便で書面を送ってくる場合か、電話連絡をしてくるかの「2通り」です。

 

郵便連絡

郵便で退去連絡の場合にはポストに投函されているので、毎日必ずポストを確認する時に緊張します。

ポストを開けた瞬間に管理会社からの郵便が届いていると「ドキッと」背中が伸びてしまいます。

逆に、郵便が無い日は退去連絡が無いということなので、気持ちが楽になります。

そのため、郵便を確認する度にストレスを受けるような感じがします。

 

電話連絡

電話連絡で退去連絡を受けることもあります。

物件の入居募集店の店長から連絡があるのですが、電話があると「ドキッ」として顔が青くなりながら電話を受けることになります。

そして、退去する部屋番号を伝えられた瞬間に「冷や汗」とストレスを受けるのです。

そして、電話で次の募集条件を伝えることになるのですが、気が落ち着かない状態でADやフリーレントなどの条件を伝えることになります。

電話で退去連絡があるとあまりにも急な連絡なので郵便以上に気持ちが落ち着かないですね。

 

退去連絡後は一日気持ちが沈む

退去連絡を受けると私の場合には、一日は気持ちが沈んでします。

空室が1部屋、2部屋などまだ少ない状況であればいいのですが、空室はなぜか連鎖するという法則があるのです。

つまり、退去連絡をもらうとすぐに他でも退去をする入居者が続出するのです。

これは「たまたまか」もしくは「引っ越し時期」などによって、退去のピークというものがあるのです。

そのため、1週間に2部屋など連続で退去連絡をもらったりすると気持ちが落ち込むことが多いです。

 

ローン返済がある

私の場合には銀行融資で物件を購入しているので、毎月必ず返済する義務があります。

その返済の原資は「家賃収入」です。

つまり、空室が発生することで返済原資の家賃収入が減るということです。

つまり、家賃が減れば最悪貯金を切崩して返済する必要があるということです。

もちろん、ある程度の空室リスクを見込んで物件を購入していますが、いずれにせよ収入が減ることには変わりないので、満室経営ができないということは不安の種を抱えるということです。

 

管理会社からの電話は悪い知らせのみ

普段、満室経営をし、入居者に問題なければ管理会社から連絡を受けることはありません。

つまり、管理会社から何も連絡が無い状態が理想なのです。

しかし、管理会社から電話連絡があるということは「退去」「設備トラブル」「クレーム」など何らかの問題発生によって大家に連絡してくることになります。

そのため、賃貸業をするには大事なビジネスパートナーの管理会社ですが、大家側としてはなるべく連絡を受けないほうが理想なのです。

 

退去連絡後はすぐに次の入居募集が大事

退去連絡をもらってからすぐに次の入居者募集をすることで、ピンチをチャンスに変えることができます。

つまり、早急に募集をすることで退去前に次の入居申し込みをもらうことも可能なのです。

そのため、退去連絡を受けたらピンチですが、そこからいかに早く行動し入居付けのチャンスを掴むかが、大家業としては大事になってきます。

退去連絡を受けて、気持ちばかり落ち込んでいては絶対ダメです。

すぐに次の募集条件(敷金、礼金、ADなど)を伝えて募集してもらうようにしましょう。

 

なるべく満室運営がベスト

アパート・マンション経営をするなかで満室を維持することは、年度末の確定申告などにおいても非常に良い評価を受けます。

特に銀行融資を受けて物件を購入している場合には満室運営ほど利益率や入居率が良いです。

そのため、今後継続融資を希望する場合や他行において融資で物件を購入したい場合などには、満室運営による黒字化した決算書は評価を上げるポイントにもなるでしょう。

もちろん、満室であれば収益率が高いので貯金も多くできるでしょうし、物件購入の自己資金を増やすことも可能になります。

さらには銀行返済にも余裕がでてくるなど、満室による毎月の収入はなるべく高いのが理想です。

 

まとめ

・不動産賃貸業をするなかで一番落ち込むポイントは「退去連絡」をもらうとき

・管理会社からの電話は「退去」「入居者のクレーム」「修繕」など落ち込む連絡が多い

・退去連絡後、すぐに次の募集をすることがチャンスを得ることになる

・満室経営することで銀行評価も高まり、継続融資も可能になる

・満室経営によって銀行返済の余裕や自己資金を早く作ることも可能

 

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