アパート・マンション経営は定年退職がなく、一生できる

投資家タケ:自由への第38歩

どうもタケです。

 

今回のテーマは【アパート・マンション経営は定年退職がなく、一生できる】というお話です。

 

会社員などは定年を迎えると退職する必要がありますが、賃貸事業は年齢に関係ないし、やりたければ一生働くことができます。

 

賃貸事業は年齢に関係ない

賃貸事業はやる気になれば一生できる仕事です。

80代でも90代でも年齢に関係なく事業を行うことができます。

むしろ、アパート・マンション経営は相続や地主の関係から高齢者ほど割合の多い職業です。

20代や30代の若者が賃貸経営を行うということは非常に少ないでしょう。

 

大家は片側の耳が聞こえないお婆さん

私が若いころに住んでいたアパートでは、大家さんが近所にいました。

その大家さんは80代くらいのお婆さんで、片耳が聞こえない人でした。

入居時の契約手続きや設備の故障などがあると大家さんへ連絡するのではなく、管理会社へ連絡する仕組みでした。

したがって、私は直接大家さんと話したことはないし、話す必要もなかったのです。

この時思ったのが、世の中には大家という人がいてアパートを所有して部屋を貸出すことでお金を得る人がいるのだと初めて知りました。

正直、「うらやましい」という気持ちと、自分もいずれは大家になってみたいという気持ちがその時芽生えました。

 

当方は30代の大家です

私の場合には30代でアパート・マンション経営をしています。

大家業の中では年齢は若いほうだと思います。

そもそも大家になる人はアパート・マンションを家族から相続して始めるなどの理由がないと「きっかけ」はないはずです。

不動産投資ブームも終わっている今、これから大家になろうと思ってもなかなかなれるものではないです。

したがって、世の中に大家はたくさんいますがその大半が元々先祖から受け継がれた土地などに、アパート・マンションを建てた地主による賃貸事業が多いでしょう。

 

賃貸事業は仕組化ができている

アパート・マンション経営が年齢に関係なくできる理由としては、すべて「仕組化」ができているのが理由です。

この「仕組化」があることによって、人(管理会社)を雇い、彼らに仕事をしてもらうことができるのです。

そのため、大家はある意味「暇」で時間に余裕もあるし、体を使った「労働」をする必要もないのです。

 

仕組化1:入居付け

アパート・マンションを賃貸に出す場合、入居者を探す必要があります。

大家が自ら入居者を探すのは不可能です。

でも管理会社に入居付けを委託することで募集に必要な「図面作成」「契約」「保険の代理」「家賃保証」などすべての業務を委託することができます。

これらの業務を大家自らすると、労力的に大変です。

管理会社はアットホーム、スーモなどに物件情報を掲載することでネット集客なども可能ですから、大家の強い味方なのです。

 

仕組化2:修繕

部屋を貸出すと、エアコンや給湯器などの設備はいずれ故障します。

そういったときに、管理会社を使用することで業者に交換や修理の発注をかけてもらうことができます。

また、大家はトラブル時にどの業者に連絡すれば分からないことも多いでしょう。

しかし、管理会社に委託すればノンストップでスムーズに修繕の対応をしてもらうことがでるのです。

したがって、大家自ら物件に足を運んで設備の状態などの確認は不要なのです。

 

仕組化3:現場の状況報告

管理会社に物件管理を委託することで定期的に現場へ足を運んでもらうことができます。

入居者の中には粗大ごみを共有部に放置する人もいるし、植物の植木鉢を共有部に置く人など定期的に現場を確認することが大事です。

そういった確認も管理会社が行ってくれるので大家が現地に足を運ぶ必要はないのです。

さらには、現地から大家へは写真付きで報告書なども作成してもらえるので、現場の様子を写真で確認することも可能です。

 

仕組化4:清掃

物件を所有すると廊下や階段など入居者が使用する共有部に関しては大家の管理部分です。

すなわち、定期的に清掃することで入居者に気持ちよく住んでもらうことが大事です。

週に一回の定期清掃として掃き掃除や床のモップ掛けなどは定期的に行うことで綺麗に保つことができます。

さらには、マンションであれば半年に一度は屋上の高圧洗浄を行うなども必要でしょう。

排水溝に泥などがたまっていることも多いので、清掃は小まめに行うようにするべきです。

そういった清掃は大家が自分でするのではなく、清掃業者に委託することで常にきれいな状態を保つことができます。

 

仕組化5:退去立ち合い

入居者が退去する時に鍵の受け渡しや退去時の室内の状態確認などは管理会社に委託することができます。

特に、修繕についての入居者負担か大家負担かについても管理会社に任せることで、トラブルになるのを防ぐことができます。

大家が自ら退去立ち合いを行うことで、壁紙の張替えなども入居者負担にしがちですが、第三者である管理会社に立ち会いをお願いすれば中立な判断をしてくれます。

 

物件が遠くてもできる

管理会社に物件を任せることで、住んでいる地域から距離があっても賃貸事業をすることが可能です。

例えば、大阪在住の人が東京の物件を所有するなどです。

また、反対に東京の人が大阪の物件を所有することもあるでしょう。

通常であれば、住んでいる地域から遠い物件だと、目が行き届かないので管理するのが難しいと思いますが、現地物件近くの管理会社に委託することで「大家の目」となって状況を報告してくれます。

そのため場所が遠くても賃貸経営をすることは不可能ではないのです。

 

賃貸事業の仕事は「判断」すること

私が考える大家の仕事は「判断する」ことだと思っています。

判断とは管理会社からの報告に対して次にどんな行動をとるのか、そして指示命令を管理会社にすることです。

例えば、給湯器が壊れた場合にはすぐに業者を手配してもらって直すべきです。

また、空室期間が長期化しているようであれば、募集条件を変更するなども大家の仕事です。

清掃に関しても、屋上洗浄の実施時期を決めることや、どの業者に任せるのかを選別することも仕事です。

つまり、突き詰めるとアパート・マンション経営においてはこの「判断する」ということが全て大事になってくるのです。

別に大家は自分でDIYする必要もないし、現地に行って「汗」をかいてエアコンなどの設備の修理をする必要もないのです。

なぜならすべて大家がやらなくてもよい、「仕組化」が不動産賃貸業には整っているからです。

したがって、賃貸業は年齢も関係ないし、体力も関係ないのです。

なので、日本では老人の賃貸経営者が非常に多いのも事実です。

ということで、アパート・マンション経営は「やる気になれば」一生死ぬまでやれる仕事の一つなのです。

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