2019年:不動産会社の在庫処分→価格下落が始まった

 

投資家タケ:自由への第34歩

どうもタケです。

 

今回のテーマは【投資用アパート・マンションの価格下落が始まった】というお話です。

 

2019年3月17日の日経新聞「投資用不動産 苦渋の圧縮 融資縮小で相場下落」というタイトルで、大手の不動産会社を中心に自社で所有する「アパート・マンション」などの在庫を減らす動きを見せています。

これはすなわち、安値売りによる在庫圧縮を急いでいるということです。

 

投資用不動産の在庫圧縮が始まった

アパート・マンションなどの投資用物件に関しては、2018年から本格的に取り巻く環境が変化しました。

スルガ銀行の不適切融資問題などを「きっかけ」に金融庁の金融機関への融資に対する内部調査などが始まりました。

その後は、各金融機関はアパート・マンションへの融資を引き締めている状況です。

この方針は2019年も継続しているので、物件購入を希望する人がいたとしても融資が出にくい状況なので、自己資金が豊富な人や高年収の人など一部の人以外は融資を受けることができない状況です。

そのため、不動産会社は自社で所有する物件の価格を「下げる」などによって在庫を少しでも減らそうとし始めています。

 

大手会社の最近の動き

日経新聞で紹介されていた大手不動産会社の動きをまとめて下記に示します。

スター・マイカ

今後の方針としては2019年11月期中に投資用物件の在庫をゼロにする。

ムゲンエステート

在庫を2018年12月末で475億円と3カ月前に比べて13%圧縮。

2018年春以降に融資を受けられなかった顧客から購入キャンセルが増えた。

在庫は1年で1,6倍急増した。

在庫を減らすために値引き販売などの対応をし、2018年12月期は業績予想が下方修正になる。

TATERU

2018年9月末に在庫にあたる販売不動産が198億円と、3カ月前の3,3倍に増えた。

顧客の融資資料改ざん発覚によって受注が減り、キャンセルになった土地を買い取る必要にもなった。

その後、損失覚悟で「仕入れ値以下」による販売で在庫圧縮に動き、12月末には販売不動産を127億円と当初よりも3割ほど在庫不動産を圧縮した。

過去には個人向け融資でアパート・マンションを販売していたが、現在は一部の高所得者・富裕層・海外富裕層などに絞って少人数で営業している。

過去には2桁増収が続いたが、現在は勢いを感じない。

アルデプロ

不動産の在庫圧縮

ADワークス

不動産の在庫圧縮

サムティ

不動産の在庫圧縮

 

不動産会社の心理を予測する

不動産価格というのは一度下落すると「積み木崩し」のように下落トレンドが始まります。

理由は、今後価格が下がるだろうと、多くの人が思えば「在庫を抱える」不動産会社は損失を最小限にしたいので、早めに損切りするのです。

この流れは不動産だけでなく株式投資でも同じですが、チャートで下落トレンドであれば早めに損をして、なるべく底値まで下がる前に損失を最小にしたいのです。

つまり、これから値下がりする不動産を所有することは損失拡大につながるので、ある意味赤字覚悟で値下げしても売りたいということなのです。

 

2020年の予想

アパート・マンションなどの不動産は物件価格が下落トレンドになっているので、今後ますます加速していくでしょう。

そうなると、

不動産会社:価格が下がるから早めの損切

投資家:安値で売るならしばらく待つ

不動産会社:早く売りたいのでさらに値下げ

という悪循環によって価格下落はスピードを上げるし、底値までまっしぐらに進んでいくでしょう。

 

健美家のレポート

不動産投資家にとってはお馴染みの、健美家が物件価格に対して日経新聞にレポートをしました。

アパート・マンション価格が2018年末時点で1年前よりも5%程度下落しているようです。

さらに2019年現在は2,3割下がる価格でないと購入者からの問い合わせはないとのこと。

つまり、物件売却したい不動産会社と物件購入したい投資家を繋ぐ健美家は現場の価格状況を一番敏感に感じているはずです。

その健美家に掲載されている物件価格は下落しているということですから、2019年2020年以降もこの流れは続くでしょう。

 

そもそもこれまでの過剰融資が異常だった

2012年第二次安倍政権が始まってからアベノミクスや日銀の「異次元緩和」によって地銀などが融資を緩めました。

その結果、サラリーマン投資家のような安定収入がある人であれば億単位の融資を受けることも可能な時代でした。

私の経験から融資が緩い絶頂期の2016年当時を思い出すと、不動産会社開催のセミナーには多くの会社員の人が来ていました。

そして、スルガ銀行を利用して多くのサラリーマンが億単位以上のお金を借りて融資を受け、不動産投資家になっていたのです。

不動産会社の社員もサラリーマンに対して多少「煽った」口調で「今買わないと買うタイミングが無くなる」「融資が緩い時がチャンス」など明らかに高値物件に対して融資が付くからと、多少無理やり購入させていた業者も一部いたことと予想します。

そのくらい、物件を購入するのはサラリーマンにとっては楽な時代だったのです。今から考えれば本当に「異常」だったと思います。

 

1物件1法人スキームも封じられた

他法人スキームと呼ばれる投資法によって、一部の投資家は物件を買い増し続けました。

融資額80億円、100億円など法人スキームによって購入していた投資家も一部いたようですが、現在は金融機関の調査も厳しくなり下火状態になっています。

そのため、2016年頃の売買が活発だった時期は物件価格は安定か高値の状態でしたが、多法人スキーム(1物件1法人スキーム)も封じられている今の状況だと、売買件数も減ることで価格下落の要因にもなっているのです。

参考記事→【2019年最新】1物件1法人スキームは銀行にバレルと一括返済?

 

個人マネーが撤退すると価格下落

投資用物件(アパート・マンション)の購入者は個人投資家になります。

しかも一般住宅(自宅用)と違い、銀行融資によって購入のハードルが変化します。

そのため、個人マネーが撤退することで物件価格の下落を招くのです。

比較的容易にローンを組める「住宅ローン」と違いアパート・マンション投資は銀行融資のハードル次第で物件価格を上げることも、下げることもコントロールが可能なのです。

 

投資家タケの所有する不動産会社の株の話

私はある不動産会社の株式を所有しています。

この不動産会社のビジネスは空室が多い1棟物件を安値で仕入れ、その後、大規模修繕や室内のリフォームをして最後は個人投資家へ売却するのです。

リフォームや修繕をすることで付加価値アップを加えることで、利益率を高く設定して売却することもこれまでは可能でした。

しかし、2018年末ごろから在庫が増えるようになったのです。

つまり、出口にあたる個人投資家からの購入が鈍っているということです。

このことからも私はアパート・マンションなどの収益用の不動産価格は今後も継続して下がると予想します。

 

大型オフィスなど不動産全体では価格は安定している

これまでは、個人が購入するアパート・マンションなどの収益用の不動産についてお話してきました。

しかし、不動産とは大型オフィスビルもあるし、分譲マンションもあるし、種類がたくさんあります。

日本全体で俯瞰してみると、不動産価格はそれほど動いていないというのが現状です。

とくに東京のオフィスビルなどは空室率が低いなど新聞で見ることも多く、さらにはあちこちで再開発なども活発で不動産全体の価格下落はアパート・マンションに比べると落ち着いているようです。

しかし、今後は東京オリンピックが2020年に行われ、競技場やホテルの建築も一段落するでしょうから、建築コストの下落などによっては不動産価格の下落もあるでしょう。

不動産投資家は、今後はしっかりと自己資金を貯めておいて、融資がまた緩くなった時にすぐに行動に移すだけの蓄えを今はじっくりと貯めるべきです。

そして虎視眈々と割安で良い物件が出てくるまで待つことも、投資をする中では大事なことでしょう。

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