1棟RCマンションの固定費は高いデメリット

 

投資家タケ:自由への第35歩

どうもタケです。

 

今回のテーマは【1棟RCマンションは固定費が高い】というお話です。

 

不動産投資ではRCマンション造や木造、鉄骨造など複数種類ありますが、構造によってはその後の修繕費用やメンテナンス費用、維持費などが異なります。

特にRCマンションに関しては以下で示す理由からも維持費などの固定費が高額になるデメリットがあります。

 

1棟RCマンションンの固定費(維持費)

貯水槽点検

RCマンションの場合には木造や鉄骨造に比べて大型物件になります。

そのため、大型の貯水槽を保有している物件が目立ちます。

これは木造アパートにはない設備になり、年一回の貯水槽清掃や点検、水質分析をする必要があるなど、法令でも規制を受けます。

そのため、点検費用として費用が発生します。

私の所有するRCマンションでは一度で4万円程度の点検費用を業者へ支払いしています。

 

給水ポンプの交換

貯水槽から各部屋へ水を運ぶのが給水ポンプの役割です。

給水ポンプも年に一回は点検をする必要があり、部品交換や消耗品は随時交換する必要があるのです。

しかし、給水ポンプは機械ですので長期使用(15年くらい)することで交換も必要になります。

私の物件にある給水ポンプを過去に取り換えの見積もりを取ったことがあるのですが、80万円程度の見積金額を提示され、高額な金額にショックを受けた記憶があります。

給水ポンプは物件規模によって容量などが違うのでより大型になればそれだけ高額なものになるでしょう。

 

固定資産税

RCマンションは木造や鉄骨造に比べて建物費用が高額になります。

またRCマンションは積算価格や建築単価が高いので固定資産税も高額になります。

固定資産税は毎年一回納付書が届きますが、毎年の固定費としては非常に痛い支出になります。

不動産取得税などは購入してから一度だけの支払いですが、固定資産税は毎年の納付になるので物件を所有し続けるだけで「じわじわと」固定費が増えることになります。

 

外壁塗装

RCマンションは15年ごとに外壁の塗装をするなどメンテナンスが大事です。

これを怠ることで建物が劣化しやすくなったり、クラックと言われる「ヒビ割れ」を発生しやすくなります。

そのため長期で使用することを考えれば15年おきに修繕することで長く建物を使用できるのです。

 

屋上防水

屋上防水はRCマンション特有のものです。

木造のような構造にはないのが特徴で、外壁塗装と同時に修繕をすることで、屋上からの雨漏りを防いだりすることになります。

費用も塗料の種類によって変わってくるなどありますが、数百万円規模の金額になることが多いようです。

 

エレベーター

木造物件でエレベーター付きなどはほぼ無いでしょうが、RCマンションになると高層になるケースが多いので、エレベーター付きは普通に多いです。

そうなると、当然ですが大家負担でエレベーターのメンテナンスや補修を行うことになります。

つまり、固定費として支出が増えることになるのです。

入居者にとっては便利な設備になりますが、大家にとっては「頭の痛い」設備になるのです。

 

雨漏りの修理

私の知り合いの不動産投資家はRCマンション購入後に雨漏りに悩んだそうです。

購入時点では雨漏り物件だということが知らなかったそうですが、購入後半年くらいで入居者から雨漏り被害を訴えられ、修理をせざるを得ない状況のようでした。

通常であれば売主業者負担で補修してもらえますが、売主が個人で瑕疵担保免責により買主負担での補修になったようです。

RCマンションは建物表面がコンクリートなのでどこから雨水が侵入しているのかを発見するのが非常に難しい特徴があります。

そのため、補修費用も数百万円になるし、足場を組んで工事になると職人への費用などがさらに発生することになります。

 

貯水槽からのアラーム発生

2019年に私の所有するRCマンションで貯水槽内の水が減ってしまうことによる「減水アラーム」が発生しました。

すぐに管理会社へ確認してもらったところ、貯水槽内のボールタップという設備が故障していたのです。

故障というよりも消耗品のため長期使用することでサビが発生していたのです。そのため、ボールタップの役割を果たせずに水の給水、補給が止まってしまいアラームが発生しました。

ボールタップは我々がトイレで使用する貯水タンク内にも設置されている一般的な設備ですが、マンションなどの貯水槽でも応用して使用されているのです。

なお貯水槽のボールタップの交換費用は45、000円でした。

RCマンションのように建物に設置される設備が多くなるほど費用負担も多くなるのです。

 

前オーナーによって修繕費が影響する

オーナーチェンジで中古物件を購入する場合には前所有者による過去の修繕状況により、購入後の修繕費用は大きく影響を受けます。

そのため、前所有者が定期的に修繕をしている状況であればRCマンションを購入したとしてもそれほど固定費がかからないでしょう

逆にメンテナンスをされていない物件を購入すると、その後の維持管理に多額の費用が発生するリスクがあります。

 

規模が大きくなるとRCマンションになる

物件規模が大きくなるとRCマンションが多くなります。

階数が高くなるし、部屋数も多くなるので木造よりも鉄筋コンクリート造のRCマンションの方が規模は大きくなります。

 

木造のメリット

木造や鉄骨造になると、RCマンションのように貯水槽が無かったり、給水ポンプが無かったり、屋上が無い場合があります。

そうなると木造や鉄骨造は維持費だけで考えると安くなることもあるでしょう。

事実、固定資産税もRCに比べて割安になるので、固定費を考えればRCマンション以外の構造もありです。

 

RCマンションを購入するメリット

融資を受けやすい

RCマンションは銀行融資を受ける際の指標である積算評価が大きくなりやすいです。

建物が鉄筋コンクリート造になるので木造などに比べて銀行の評価額が伸びやすいのです。

 

規模を拡大しやすい

RCマンションは1億円~数億円、数十億円まで価格が幅広く設定できます。

そのため、規模拡大が容易なのです。

一度の取引で数億円のRCマンションを購入することもできるので、資産拡大を考えると非常にレバレッジ効果を得ることができます。

木造のような構造だとある程度の規模で頭いっぱいになるのですが、RCマンションは建築場所や規制によって大型建築も可能になります。

 

まとめ

RCマンションは木造や鉄骨造に比べて維持費は高くなりますが、規模拡大に向いていたり、銀行融資が受けやすいなど特徴があるので、メリットも大きいです。

中古で購入する場合には前所有者のメンテナンス状況をしっかりと確認するべきでしょう。

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