東京の超高級区分マンション投資の利回りは低い

 

投資家タケ:自由への第21歩

どうもタケです。

今回のテーマは【東京の超高級マンションは利回りが低い】というお話です。

 

不動産投資(不動産賃貸業)をしていくなかで大事なのは、毎月の家賃収入をなるべく高い利回りで運用し、しかも家賃の変動なく安定して運営していくことです。

 

都内マンションの場合には入居付けには問題ないですが、家賃が物件価格に対して低いので利回りが低い(収益率が低い)のが問題です。

 

某有名人が超高級マンションを購入

物件価格3,5億円 貸出家賃90万円 利回り約3%

某有名人が都内の一等地(六本木周辺)でタワーマンションを購入しました。

 

価格が3.5億円です。

 

もしこのマンションをプライベートで住むことを目的に購入していれば、利回り(収益率)など関係ないのですが、賃貸業を目的にするなら家賃をいくらで貸出せるのかということが非常に大事です。

 

つまりこの不動産からの収益率が高いほど(割安物件)収益率が低いほど(割高物件)となります。

 

もちろん、売却益を狙っての投資であれば短期的な家賃収入は無視するかもしれません。

 

しかし、家賃収入に重きを置く投資(インカムゲイン)であれば利回りが低い物件は購入してはいけません。

 

そういうわけで、某有名人が購入した区分マンションは家賃が月額90万円に対して物件価格が3.5億円ということで年間利回りは約3%となります。

 

全額現金で購入していた場合には投資金を回収するのに33年間かかるイメージです。

 

修繕積立金、管理費によってさらに圧縮

区分マンション投資においては、1棟物件と違い毎月管理組合に支払う管理費と修繕積立金が発生します。

 

・管理費(共有部の電気代、ごみ収集費用、清掃費用など)

・修繕積立金(外壁塗装など大規模修繕への貯蓄金など)

 

そのため、家賃収入に対して毎月の出費として上記の固定費が発生するため実際には収益率は下がるのです。

 

もちろん1棟物件を所有する場合にも将来の修繕費用などを貯蓄しておかなければなりません。

 

しかし、1棟物件の場合には、大家自らが計画的に貯蓄し、修繕する時期を決定することができるため、区分マンションの管理組合に任せるよりも利益(家賃収入)を有効活用することができます。

※区分マンションの管理組合は、大規模修繕への知識がなく、修繕費用を相場よりも割高で発注するなどの問題が起きています。対して1棟物件の場合には「修繕の決定権」は大家なので業者の相見積もりなどをすることでコスト管理が可能になるのです。

 

投資家タケの指標は利回り8%

私が所有する横浜市の1棟RC物件は利回り8%です。

 

そして月額家賃収入は90万円。

 

つまり某有名人が購入したマンションと同じ家賃です。

 

しかし、私の場合には価格約1.3億で購入しているので利回り換算すると「8%」です。

 

もちろん現金ではなく銀行融資を受けているので、レバレッジ効果により投資金を約5年で回収できる計算です。

 

もし、現金で購入していたとしても12.5年で全額回収できる計算です。

 

そのため、横浜市の1棟RCマンションのほうが、東京都内の超高級マンションに比べて投資対効率が非常に高いのです。

 

不動産投資で家賃収入をメインに考えるのであれば、利回りをなるべく高い物件を購入するべきです。

※利回りを優先しすぎて、地方の空室率が高い物件を購入するのは危険です。しっかりと入居付けできるエリアの中でなるべく高い利回りが大事です。

 

超高級マンションは賃貸事業とマッチしない

家賃が高く取れないのに価格が高い

東京都内の超高級マンションを賃貸業として投資することは「儲からない」です。

 

つまり、物件価格に対しての回収率が低すぎるのです。

 

もっとわかりやすく言えば、販売業者があまりにも高値で売っているとも言えます。

 

もちろん、私用やプライベートで使用するために住居用で購入するのであれば好きなものを買えばいいでしょうが、賃貸業を目的に超高級マンションを購入することはオススメしません。

 

立地が良く一等地になるほど家賃に対して物件価格が高いので低い利回りになるのです。

 

※東京都内でも1棟物件であれば利回り4%~5%などあります。また、都内であれば一等地以外でも入居付けは十分強いので、一等地で賃貸業をするのは「家賃収入」を目的とするならオススメしません。

 

東京都内の高級マンションは海外不動産と同じ

私の感覚として、都内一等地のマンションは「家賃収入」を目的とするよりも売却益(値上り益)を目的に投資するケースが多いです。

 

2012年以降の第2次安倍政権(アベノミクス)により投資目的のお金が都内の不動産に流れ込みました。

 

つまり、不動産価格が上がることによる値上がり益を目的にした投資金です。

 

そのため、利回りが低くても購入者は多数いたのです。

 

これは、世界的に比較して香港やシンガポール、ドバイ、タイのバンコクなどのような不動産価格の形成と似ています。

 

つまり、家賃収入を目的とした投資ではなく、売却益を目的とした投資金が流れてくるのです。

 

特に日本の場合には外国人でも不動産(土地も含む)を購入することができます。

 

そのため、アベノミクスや世界的な株高によって大量の投資金が東京の不動産へ流れてきたことで、利回りが低い物件(割高)でも飛ぶように売れたのです。

 

今後東京の投資用マンション価格は下がる

現在は2019年です。米中貿易摩擦やアメリカと北朝鮮の問題、そして日本の株安によって東京の不動産価格は下落することになるでしょう。

 

特に世界経済としては株価が下がり基調なため、投資金が不動産へ流れることはこれ以上ないと予想します。

 

2016年頃に割高で不動産を購入した投資家はトランプの「ババ抜き」で例えれば「ババ」を引くことになるのです。

 

つまり、一番割高で購入したけれど、次に自分が売却する時には割安でないと買手が付かないのです。

 

とくに2020年の東京オリンピックを境に物件価格の減少はより一層鮮明になるでしょう。

 

不動産価格は株価と同じで上下を繰り返す性質があります。

 

買手と売手の需要と供給が一致したところが売買価格です。

 

つまり、今後の日本は景気悪化により買手の需要が少なくなるために、物件価格も下がることになるでしょう。

 

区分マンションは土地を持てないデメリット

建物は劣化するのみ

どんなに値段が高い超高級マンションもいずれは取り壊される運命にあります。

 

つまり、建物は新築時をスタートとして劣化が毎日進んでいくのです。

 

ということは、周りで新築物件が建築されれば家賃も下がるし資産価値も下がることになります。

 

だって新築物件も30年経過すれば築30年の物件に成り下がります。

 

新築時にどんなに最新の設備だったとしても時間の経過によって建物価値は下がり続けるのです。

 

土地は永遠に残る

私が投資している1棟RCマンションや1棟アパートに関してはどうでしょうか。

 

区分マンション同様に建物に関しては劣化することは同じです。

 

しかし、一番の違いは、土地は劣化しないのです。

 

土地は腐らないし、取り壊しなどありません。

 

そのため建物は取り壊しても土地は永遠に存在します。

 

そのため、景気動向によっては築年数が古くなっても土地に価値があれば値上がりも期待できるのです。

 

また、建物を取り壊して土地として売却することで、さらに高値で売ることも可能になります。

 

都内の一等地で区分マンションを購入したとして、将来的に値上がり益を得る可能性はどれだけあるでしょうか。

 

不動産投資は家賃収入を基本とする複利と長期投資

日本の不動産は物件を購入する際には、海外に比べて低金利で資金調達できることがメリットです。

 

また、海外に比べて物件が割安なので収益率が高いく、利回りも高いのでフルローン融資(諸費用以外)を受けて物件を購入してもキャッシュフロー(家賃から管理費等、ローン返済を差し引いた手残り)が出やすいメリットがあります。

 

そのため、賃貸業を中心とする家賃収入をメインにし、毎月の家賃を再投資することで物件規模拡大が容易になります。

 

最初は小規模物件しか購入できなくて規模拡大スピードが遅い特徴がありますが、家賃を我慢して貯め再投資を繰り返すことで「複利の力」が働きます。

 

そのため、一度複利の力が働きだすと2次曲線的に資産規模を増やすことも可能になるのです。

 

不動産投資の醍醐味は家賃収入からの「長期投資×複利の力」によって資産規模を拡大することです。

 

そのため、今回お話したような都心の一等地物件を賃貸目的で購入するのはオススメしません。

 

できれば、利回りの高い1棟物件に長期融資を組むことで、毎月のキャッシュフローを最大化し、次の物件購入費用へ再投資することが実は安全にしかも最短で資産規模を拡大する方法なのです。

 

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