不動産投資でレオパレスの物件を購入するリスク

 

 

投資家タケ:自由への第20歩

どうもタケです。今回のテーマは【レオパレス物件を購入するリスク】というお話です。

 

2019年現在、レオパレス物件において建物の施工ミス問題で大きく世間を騒がせている問題です。

 

そんなレオパレス物件を購入するリスクを現役の不動産投資家が解説します。

 

レオパレス物件の何が問題か

屋根裏に界壁(防火壁が)がない

レオパレス物件においては屋根裏にあるはずの「界壁」という防火壁が設置されておりませんでした。

 

つまり、屋根裏で天井壁がないので音を遮断する壁がないので、昔から入居者の中には「隣人の生活音がうるさい」ことで問題になっていました。

 

界壁がないことで隣の住人の生活音が「筒抜け」になってしまうことがレオパレス物件の昔から有名な噂です。

 

さらには、界壁がないことで万が一火事になった際に隣と防火壁(界壁)がないため火が燃え移りやすくなります。

 

防火壁(界壁)があることで建物内の火が燃え広がるのを防ぐことができるのですが、ない場合には火災の進むスピードが速くなり一部火災で済むところが最悪全焼などになる可能性が高まります。

 

外壁の材質が適正でない

レオパレス物件はアパートを建築する際に行政から建築基準法によってチェックを受けます。

 

しかし、実際には行政側に提出していた資料と現場の資料が違っていたのです。

 

外壁で使用する「材質」が行政側の資料と違うために書類上は問題なかったとしても、現地物件では「材質が異なる」事象がありました。

 

材質を変更することで建築コストを下げる目的だったのか、工期を短くすることが目的だったのか、もしくは両方なのかいろいろと理由を推測することができますが、いずれにしろ行政側へ誤った情報を提示していたことになります。

 

レオパレス物件の今後のリスク

入居者が退去

レオパレス物件のスキャンダルによってテレビ番組やニュース、新聞で大きく報道されたことによって、多くの入居者が不安になり退去しています。

 

さらには、違法な物件に関しては随時補修を行うことが必要になったので、補修が必要な物件では入居者は強制的に退去させられています。

 

3月の引っ越しシーズンで、今まさに入居したばかりの入居者もいたようです。

 

そういった入居したばかりの入居者に関しても建物の補修が必要な物件の場合には半強制的に退去が求められているのです。

 

風評被害で空室率悪化

レオパレス物件に関して連日報道がされることで、日本全国でレオパレス物件に対して厳しい批判が生まれています。

 

そうなると入居を希望している人が少なくなるし、今現状で入居している人は退去を検討する人が増えます。

 

特に、今回の件は界壁という火災時には大事な役割をする壁が設置されておりませんでした。

 

界壁がないことで命の危険に直結する可能性もあるのです。

 

そのような理由から今後レオパレス物件は、入居者から選ばれにくい物件になる可能性が高いです。

 

なお、現時点でレオパレス物件を所有する大家さんは、今後入居者の退去などによって家賃収入が減り賃貸経営が悪化する可能性が高いです。

 

家賃の減額は必須

今後レオパレス物件は風評被害から多くの入居者から選ばれにくくなるでしょう。

 

そうなると、家賃を減額するなどの方法によって他物件と差別化をしなければ入居者を確保することができなくなるでしょう。

 

つまり、物件大家としたら家賃収入が減ることになり毎月の手元資金が減ることになります。

 

さらに物件の大家はアパート建築する際に現金で購入するのではなく、銀行融資を利用してレオパレス物件を建築している人が多いので、家賃収入が減るということは銀行返済ができなくなってしまうリスクがあります。

 

最悪は、家賃収入がなくなり銀行へ返済不可になって自己破産する大家が出てくるかもしれません。

 

レオパレスの業績が悪化

施工不良によって修復が必要な物件に関してはレオパレス側で工事を行うことになります。

 

そうなると多くの修理費用が発生しレオパレスの利益を下げることになります。

 

そうなると現金資産などが減ることや、業績悪化になり株価が下がり、最悪は倒産のリスクもあるでしょう。

 

また、レオパレスと契約する多くの大家はサブリース契約が多く、レオパレスが倒産することで家賃収入が入ってこないなどのトラブルが発生する可能性も高いです。

 

最近だとサブリース契約のトラブルとしてシェアハウス(かぼちゃの馬車)を運営するスマートデイズが倒産したことで、シャアハウスを所有する大家に家賃が振り込まれなくなった問題がありました。

 

レオパレスにしても、スマートデイズにしてもサブリース契約の場合には親元のサブリース会社が倒産することで、連鎖的に大家側に家賃が入って来なくなるリスクがあるのです。

 

レオパレス物件は実は法人契約が大半を占める

レオパレス物件は実は法人で丸ごと借り上げているケースが多いです。

 

法人の社員寮のような形にすることで企業にアパートを丸ごと貸し付けているのです。

 

法人契約することで入退去があったとしても、企業の社員を優先して入居付けできるので安定した入居率を維持できます。

 

しかし、今回の界壁などの問題によって法人契約の解約が相次いでいるようです。

 

特に法人はコンプライアンスが個人に比べて厳しいし、大事な社員を危険な物件に住ますわけにはいかないということで、建物修復がされていない物件からの退去が相次いでいます。

 

そのため、法人契約で貸出している物件においては空室率が今後高くなるリスクがあるのです。

 

ビジネスモデルとして安定入居ができる法人契約を多く採用することがこれまでのメリットでしたが、デメリットとして今回の不祥事などによって一斉退去されるリスクもあるのです。

 

地主のサブリース契約が多い

レオパレス物件においては土地所有の地主が「相続対策」や土地の「有効活用」などの理由でアパートを建築し、その後の運営はサブリース会社に一括で任せるケースが多いです。

 

レオパレス物件は地主が建築している物件も多く、その多くがサブリース契約になっています。

 

そのため、今後レオパレス物件で退去多くなり賃貸経営が悪くなったりすることで多くの大家さんが被害を受ける可能性があるのです。

 

また、サブリース契約を解除したとしても多くの地主は賃貸経営(入居付けの条件設定、管理会社とのやりとりなど)に関して知識に乏しいケースもあり、自力で賃貸運営することが困難なケースもあるのです。

 

そのため、これまで一括で運営を任せていたレオパレスが、万が一倒産などになってしまうことで大家としては非常に迷惑を受けることになります。

 

事実レオパレスの株価は下がっている状態ですし、物件修理費の計上などによって会社の利益も下がるということで経営状態は非常に危険だと思います。

 

レオパレス以外の業者でも同様の問題が起こる可能性がある

今回の問題はレオパレスに関してですが、実は私はこの問題は「氷山の一角」だと思います。

 

日本には大手サブリース会社はレオパレス以外にもたくさんあります。

 

彼らは競争によって建築費用の削減などを常に求められている状況です。

 

そのため、今回のように不正が起こりやすい体質なのです。

 

また、建物建築においては購入する人(アパート大家など)は建築に関しての素人が大半です。

 

知識がない大家が多く、建築業者としては簡単に不正をすることができるのです。

 

そういったことからも、私は多くの業者で施工不良していると思うし、レオパレス以外でも同様なことをしている業者がたくさんあると思います。

 

今回はたまたまレオパレスがニュースなどで問題が明るみに出たというだけで、業界内の不正を起こしやすい体質の根本的な解決にはなっていないともいます。

 

私自身も新築アパートで施工不良物件(床下の水漏れ)を購入したことがあるように、多くの大家が建築業者の施工不良で悩まされているのです。

 

そして、それはなかなか購入者側で発見することが難しいという問題もあるのです。

 

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です