物件を人気地名で選ぶのは危険?実は空室率が上がる?

 

 

投資家タケ:自由への第19歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【物件を人気地名で選ぶのは危険だ】というお話です。

 

私は神奈川県横浜市に住んでいますが、「毎年住みたい街」のアンケートでは常に上位にランキングされ人気の街です。

 

しかし、横浜市に住んでいる私の感覚では横浜市といっても広いので、「人気のエリア:みなとみらい、横浜駅」と「不人気のエリア:田んぼ、農業地域、山エリア」がはっきりと分かります。

 

しかし、横浜市に住んでいない人だとその辺の微妙なラインは分かりにくいはずです。そういったことで、物件を購入するサインは人気地名だけで判断するのは危険になります。

 

 

路線によって人気、不人気が分かれる

横浜市に在住の人はほとんどが移動の際に「電車」を利用します。

 

仕事場は都内の人も多く「電車」は日常の足になるのです。

 

つまり、都内へのアクセスのしやすい路線は「人気路線:人が住みたいエリア」になり「不人気路線:人が住みたくないエリア」に分かれます。

 

とくに、不人気路線とは都内まで行くのに乗り換えが必要な路線です。

 

また、電車の本数が少なかったりする不便な路線も不人気路線になります。

 

横浜市の人気路線

横浜市の中でも人気路線は都内へのアクセスが便利な路線です。

 

乗り換えなしで行くことができたり、快速があるため短時間で通勤できる路線です。

 

(例)

東横線 田園都市線 京急線

湘南新宿ライン 横須賀線

 

横浜市の不人気路線(当方の勝手な推測)

人気路線に対して都内へ直通で行くことができなかったり、そもそも市内のアクセスをメインに考えている路線だと乗車人数も多くないので不人気路線になりがちです。

 

(例)

相鉄線 地下鉄グリーンライン 地下鉄ブルーライン

 

物件購入を地名だけで選ぶのは危険

横浜市の物件を関西、九州、東北方面の人が購入を検討すると、横浜市は「人口も多いし」「人気だから」入居付けは安心だと思うかもしれません。

 

しかし、これは横浜市に住んでいる人間からすると完全に危険な考え方です。

 

事実、横浜市といっても「人気エリア:みなとみらい、横浜駅」と「不人気エリア:田んぼエリア、山エリア、工場エリア」にハッキリと別れます。

 

これは恐らく関西であれば、大阪市内でも「人気エリア」「不人気エリア」、名古屋市内でも「人気エリア」「不人気エリア」と細かく考えれば別れるでしょう。

 

地域になじみのない人間はどうしても地名優先で考えがちです。

 

この考え方で物件を選ぶと空室率が高くなり入居付けが厳しいなんてことになってしまうのです。

 

横浜市の不人気エリアでは新築木造の空室率が高い

横浜市で物件を購入する際に、間違ったエリアで購入すると空室率が高くなります。

 

特に、2013年頃から「新築木造物件がバンバン」建築されてきました。

 

そのため不人気エリアでは物件の過剰供給により新築物件でも空室が目立っているのです。

 

アットホーム、スーモで検索すると分かりますが、3月の繁忙期になっても新築物件で空室が続いている状況なのです。

 

逆に横浜市の中でも人気エリアであれば、空室が出ても1カ月かからずに入居付けができるのです。

 

このように、横浜市という小さいエリアで考えても入居付けに大きな優位性が現れるのです。

 

 

東京都でも「人気エリア」「不人気エリア」がある

東京で物件を購入すれば「不動産投資で成功する」とか、「入居付けに困ることはない」と思うのも間違っています。

 

東京都の中でもハッキリと入居付けに強い地域と弱い地域に別れます。

 

23区と奥多摩の比較

東京都にはビジネスや企業が多く雇用の需要の多い「23区」と山エリアの「奥多摩」も含まれます。

 

当たり前ですが、奥多摩で物件を購入するよりも23区で物件を購入したほうが入居付けには有利だと分かるでしょう。

 

東京23区内でも「人気エリア」「不人気エリア」に別れる

東京23区内でも絞って考えると入居付けに対しては、大きな格差があります。

 

城南エリア(港区、品川区、目黒区、大田区、)と城東エリア(中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川)でも入居付けに差が出ますし、城南エリアの中でも港区と大田区では入居付けに差が出るのです。

 

つまり、地名などの大きな枠で考えても入居付けへの優位性が見えないものが多いので、もっと細かく絞って小さい枠(エリア)で考えて物件を選ぶべきなのです。




購入前には事前確認をするべき

知らない地域で物件購入するならまずは、地場の不動産会社(ミニミニ、エイブル、アパマンショップなど)へ聞き込みするべきです。

 

地場の不動産会社は現地の状況を誰よりも知っています。

 

普段から入居付けのお手伝いをしている状況なのでどの地域であれば入居付けしやすく、そして入居付けしにくいのかを良く知っています。

 

そのため、物件購入する際には人気地名だけで選ぶことは絶対にしてはいけないのです。

 

人気地名だからと安定して入居付けできる保証などありませんし、逆に一般に「不人気エリア」と呼ばれる所であっても、実は入居の需要が高い地域もあるのです。

 

そのため、我々が住んでいる地域だからと言って入居需要が分かるかといえば実は見えない部分が多いのです。

 

そういったことで、「今現状物件の近くに住んでいる」からとか、「過去に住んだことがある地域だから」などの理由でも物件を選んではいけません。

 

購入前には一度必ず地場の業者へ「賃貸需要があるのかを確認」することをオススメします。










 



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