不動産投資での空室リスクは人口減少と直接関係はない

 

投資家タケ:自由への第18歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産投資での空室リスクは人口減少と直接関係があるわけではない】というお話です。

 

まず最初に、私は人口減少している日本で不動産投資によりアパート・マンション経営をすることは、単純に空室リスクがあるとは思いません。

 

つまり、「人口減少≠空室リスク」になるのです。

 

ということで私は不動産投資を今後も継続しますし、現状私が所有する物件も全部満室状態です。

 

ではなぜ空室リスクと人口減少が直接関係していないのか、以下で詳細をご説明します。

 

事実、日本は毎年人口減少している

事実として日本の人口は減少し続けています。

 

このままでは今の人口の1億2千万人から1億人を下回る日も近いです。

 

少なくても、私は今30代ですので、私が生きている間には1億人を下回る時代が確実に来ます。

 

ということは、これまで貸家として提供されていた部屋の数に対して借手の入居者の数が減ることになります。

 

すなわち、単純に考えて「人口減少→空室が多くなる」と考えることができます。

 

人口減少だと入居付けは厳しくなる

日本の人口が減るということは、アパート・マンションなどで部屋を借りる人の数が減ることを意味します。

 

現状は建物の供給量は増え続けるか横ばいですから、部屋に住みたい人(需要)よりも部屋を貸したい人(供給)の方が多くなり、普通に考えて空室が多く出ることになります。

 

そのため、大部分の人は人口減少が加速すると空室リスクも上がると思ってしまうのでしょう。

 

反対に日本の人口が増えても空室リスクが下がるわけでもない

経済活動の場所=人が集まる場所

人口が増えたからといって実は空室リスクを減らせるわけではないです。

 

理由は「人間は生きるために経済活動をする必要がある」からです。

 

つまり、人間は企業、会社、工場、林業、農業、漁業など何らかの経済活動によって、お金を得なければ生きていけないので、経済活動ができない上記以外の地域で貸家業をすると人口が増えても空室リスクは下がらないのです。

 

今の日本では自給自足をして生きている人は皆無です。

 

つまり、給与収入や事業収入、個人事業からの収入などによって常にお金を得るために人は働く必要があるのです。

 

そのため、人が集まる企業の周辺や、工場周辺、農業地域、漁業地域、林業の盛んな地域でアパート・マンション経営をすることで借手(入居者)を得ることができるのです。

 

逆を言えば、経済発展していない地域では人が集まらないため、日本の人口が増える状況だったとしてもアパート・マンション経営をするべきはなないのです。

 

田舎だからダメ、都市部だから良いなど単純な話ではないく、借手の需要がある地域で貸出しをしなければ空室に悩まされ続けることになります。

 

人口減少は本当のリスクではない

東京、名古屋、大阪の一等地ではリスクではない

不動産投資はすなわち貸家業(不動産賃貸業)です。

 

アパート・マンションを購入した後に借手がいなければ事業として成功することは難しいし、満室経営を維持するなど不可能でしょう。

 

しかし、借手需要の大きな市場で貸家業を営むとどうでしょうか。

 

東京や大阪、名古屋などの大都市であれば企業がたくさん進出し、経済が大きく発展しています。

 

つまり会社や企業で働く人の需要が多いため貸家として家を貸出しても多くの需要を見込めるので、満室経営も簡単になります。

 

例え日本の人口が減っていても大都市部で多くの企業が継続して存在する限りはそこで働く人の需要が無くなることはありません。

 

そのため、不動産投資で物件を購入するなら借手需要の旺盛な地域(首都圏など)が理想なのです。

 

ただし、都市部でもエリアによっては「物件供給が過剰」だったり、「坂が多い」とか「工場のすぐ近く」、「お墓のすぐ近く」など借手から敬遠される地域であれば入居付けは苦労するので注意してください。

 

将来は大都市へ人口の一極集中

残念ながら日本は農業や漁業は大昔と比べて衰退しています。

 

過去は第一次産業として農業や漁業、林業などが盛んだったので、地方でアパート・マンション経営をしても需要はありました。

 

しかしその後は「車の製造」「家電の製造」など製造業が盛んになり、今や時代はIT関係などの仕事が中心です。

 

工場などはコストの関係から日本で製造することはなく、外国で製品を製造する時代なので、過去に建てられた地方の工場周辺では働き手が少なくなり不動産賃貸業(貸家業)も衰退しています。

 

しかし、東京や大阪、名古屋などでは金融業やIT関係などの仕事が多く、会社員やサラリーマンなどは地方の工場勤務よりも大都市で仕事する人が圧倒的に多いし、仕事の需要もあるのです。

 

そのため、何らかの理由で「地方で農業をする人が爆発的に増える」とか、国を挙げて「地方の林業を発展させる」など人口が増えるような「起爆材」的な要素がない限りは、地方で貸家業をしても借手が少ないので日本の人口が増えたとしても上手くいくことはないのです。

 

人口減少を広い視点(マクロ)と狭い視点(ミクロ)で考えてみる

マクロ(広い視点:日本全体)で考えれば空室リスクでもミクロ(各地域:狭い視点)で考えれば空室リスクになりません。

 

私は日本の人口減少を安易に空室リスクと結びつけるのではなく、「空室リスク=経済縮小地域」と結びつけるべきだと思います。

 

そのため、東京のような経済発展が激しい地域では今後も雇用の需要は継続するでしょうから、「東京=経済拡大地域=人口増加地域」となり空室に悩むことはないのです。

 

事実、東京においては世帯数が増加しているという現象が起きています。

 

理由は地方から若者が仕事を求めて上京したり、就職や大学入学などにより地方から移り住む人が多いからです。

 

そうなるとアパート・マンション経営などの貸家業としても需要が安定するので、日本全体では人口減少でも東京などの都市部では部屋の借手の需要は減らないのです。

 

失敗する大家はサブリース業者と契約する

地主を中心に営業活動する大手の不動産会社はたくさんあります。

 

そういった業者は土地を持っている地主や遊休地などを所有する人に「節税効果」や「安定した収入」という言葉で強引な営業をして「アパート・マンション経営」を勧めてきます。

 

大部分の地主は不動産賃貸業に対しる知識や入居付けに対する意識が低いケースもあり、立地が良くないのにアパート・マンション経営を安易に始めてしまうケースがあります。

 

サブリース会社は大家に対して毎月決まった安定収入を約束しますが、実際には2年おきなどのタイミングで家賃を減額することになるのです。

 

結局は立地が悪く入居者の需要が弱い地域であれば安定収入は実現できず失敗する地主が多くでているのです。

 

人口減少する日本においては地主のように先祖代々から土地を持っていても「入居の需要」がある地域でアパート・マンション経営をしなければ簡単に失敗します。

 

大手サブリース会社と契約を検討しているのであれば、今後もしサブリース契約が解除になっても、自分で入居付けできるのか検討してから進めていくことが大事です。

 

勝ち組と負け組にハッキリと分かれる

今後は人口減少が進むことで、貸家業としては「勝ち負けがハッキリと別れる」ことになります。

 

私が所有する神奈川県の川崎市の物件に関して言えば、入居付けが非常に強く、空室後1カ月かからずに次の入居者が申し込む状況です。

 

しかし、一方で同じ神奈川県でも横浜市の物件では一度空室が出ると数カ月は空室を覚悟しなければならないです。

 

このように、今後は地域によっては「楽に入居付けできる地域=賃貸業成功」と「入居付けに苦戦する地域=賃貸業失敗」にハッキリと別れる結果になるでしょう。

 

そのため、物件を購入する際には将来の賃貸需要まで予測して物件を購入することが、アパート・マンション経営で生き残るには大事になります。

 

賃貸業の救世主は外国人労働者や移民の可能性

人口減少の日本において、将来的に大空室時代が来たときの救世主となるのが「外国人労働者」や「外国からの移民」です。

 

2012年の第二次安倍政権から政府の方でも今後は人手不足となる「介護」「農業」「建築業」などの分野で順次外国人労働者と受け入れていくと方針を決めました。

 

そのような流れの中で今後は外国人に対して貸家をしていくことがアパート・マンション経営で生き残る方法だと思います。

 

特に地方で賃貸業をしている大家にとっては、「農業」「漁業」「林業」など地方で働く外国人へ部屋を貸出すことが生き残る唯一の方法になると思います。

 

残念ながら日本企業はどんどんと都市部回帰やコストの安い外国へ工場や仕事を移しています。

 

そういったことで、アパート・マンション経営をするなら必ずしも貸し手は日本人だけに限るのではなく、広く外国人に対してもお部屋の賃貸をすることで、人口減少の日本においては生き残れるのだと思います。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です