1月~3月の繁忙期に空室がある物件は本気で募集するべき

 

投資家タケ:自由への第16歩

どうもタケです。今回のテーマは【繁忙期で空室がある場合、本気で募集をするべき】というお話です。

 

アパート・マンション経営をする中で、空室物件がある時は1月~3月の「繁忙期」と呼ばれる時期は、一年で一番「人が動く」引っ越しシーズンと重なるため、入居付けの大チャンスです。

 

逆にこのチャンスを逃すと空室が長期化する可能性が高いです。

 

1~3月は繁忙期:1年で一番入居付けしやすい時期

大学生、新社会人、転勤、新生活の人が多い

毎年4月は大学の入学式、会社の入社式、仕事の転勤の時期など新しい生活を始める人が多いです。

 

そのため4月1日までに引っ越しを済ませようとお部屋を探す人が非常に多いのが、賃貸業での繁忙期(1月~3月)です。

 

この繁忙期は地域関係なく地方でも、都市部でも日本全国で人の大移動が起こります。

 

入居が多いことは退去も多い

繁忙期は入退去が活発に起こる時期です。

 

すなわち、

あなたの物件に「入居してくる」ということは、どこかで「退去があった」

あなたの物件から「退去していく」ことは、どこかで「入居が決まった」

とも言えます。

 

日本は人口が爆発的に増えているわけではないので、繁忙期は大家にとっては「椅子取りゲーム」のような感覚です。

 

そのため最後まで入居が決まらず残ってしまうと、その後は長期間の空室になるのです。

 

引っ越し業者も多く見かける

繁忙期は引っ越しシーズンです。

 

街中を歩いていてもそこら中で引っ越し業者のトラックを見かけます。

 

アパート・マンション経営においても入退去の忙しい時期ですが、引っ越し業者にとっても忙しい時期なのです。

 

そのため、街中で引っ越し業者を見かけなくなれば、「そろそろ繁忙期も終わりかな」というように世の中全体を観察することもできるのです。

 

事実、夏場などは暑すぎて引っ越しする人がいないので、引っ越しのトラックを見かけることはないと思います。

 

速攻効き目があるのは、フリーレント、広告費(AD)投入

もし、3月の時点でまだ空室になっている部屋があったら、すぐに対応を取るべきです。

 

具体的には

・フリーレントの積み増し(家賃無料期間)

・広告費(AD)のアップ(不動産会社への手数料)

 

まずは、上記2つを積み増ししたほうがいいと思います。

 

残念ながらあなたの物件が魅力的でもなく中レベルのありきたりな物件であれば、上記2つに力を入れることでこの時期ならまだ、入居付けはできるでしょう。

 

広告費は投資であるが、麻薬効果もある

空室物件に対して、広告費やフリーレントを付けることで入居付けしやすくなりますが、同時に大家側からすると投資にもなります。

 

広告費をアップすることは入居付けのコスト費用が高くなることです。

 

すなわち、広告費は必要最低限のラインを見定めるべきであって、過剰に払いすぎるのは投資対効率が悪くなるので、注意しましょう。

 

さらに、不動産会社にとっては、あなたが一度でも高い広告費を払うことで、次からも同様な条件を期待します。

 

すなわち、次回以降も同様な条件でなければ入居付けを頑張ってもらえないリスクがあるので、注意してください。

 

私は、この広告費アップさせて入居付けすることを一度使うとやめられないということから「麻薬効果」と呼んでいます。

 

入居付けに対する効果は確かにありますが、デメリットもあるので使い方には気を付けましょう。

 

4月以降は一気に需要が減る

そうはいっても、3月の時点で空室があるのであれば手段は選んでいられません。

 

どんな手段を使っても満室まで持っていくべきです。

 

なぜなら4月になると一気に入居者の需要が激減するからです。

 

引っ越しシーズンで部屋を探している人は大部分が「3月までに」入居したいのです。

 

4月になってから部屋を探す人はほとんどいないので、客足が一気に落ち込むことが予想されます。

 

そのため、空室が4月までズレ込むようなことは絶対にないよう、全力で空室対策しましょう。

 

投資家タケも空室に悩まされました

タケ物件は2018年秋が空室ピーク

実は私も空室に悩みました。

 

それが昨年2018年の秋からです。

 

ある1棟物件(RCマンション)で一気に4部屋の空室がでました。

 

その物件に占める30%が空室になったのです。

 

の時は、正直マジカーマジカーの連続でした。

 

一週間に2部屋で退去連絡があり、翌週も1部屋退去、そしてまた翌週にも1部屋退去の連絡がありました。

 

その時の気分は、アリ地獄にはまっていくような感覚でした。

 

だって10月だけで1物件4部屋の退去ですからね。

 

毎日夜寝る前の布団の中で、気持ちが落ち込んでいましたね。

 

繁忙期で一気に空室が埋まる、波乗りの意識が大事

そうはいっても私が所有する物件の入居付けはそこまで難しくないと思っていました。

 

物件の競争力的にもライバル物件に比べて、まだまだ戦えると思っていましたし、差別化としてネット無料と水道料無料を付けていたからです。

 

そして、当時はまだ10月でしたので、これから来る繁忙期に向けて部屋の清掃などの原状回復を行う時間にも余裕がありました。

 

そのため、2019年の年明け1月にはすぐに入居が決まったのです。

 

私は、これを「波乗り効果」と呼んでいます。

 

入居者の需要が高い繁忙期の際に「サーファーが波に乗る」ように繁忙期のタイミングに乗ってしまうのです。そうすることで入居付けが短期間で決まることになります。

 

逆に、7月、8月などの暑い夏場に部屋を探すような人はほぼいませんので、夏場に入居付けの波に乗るのは難しいのです。

 

満室だと毎日気持ちがいい、ストレスフリー

私の物件は、繁忙期前半の一月に全物件(4棟)で満室になりました。

 

RCマンションの空室4室においても管理会社(募集店)の頑張りによって、一気に入居が決まり満室まで速攻でした。

 

当たり前ですが、満室になると大家としては非常に気持ちがいいものです。

 

10月の退去が連続した時期を振り返ると、⇒「退去後の原状回復」⇒「空室対策」⇒「一時的な家賃の収入減」など厳しい状況を我慢しただけ、満室は非常に嬉しいです。

 

管理会社へ繁忙期の賃貸需要について聞いてみた

入居募集をしている管理会社へ3月の全体的な入居者の需要について聞いてみました。

 

横浜でもエリアによっては空室が多い

私が所有する横浜市の物件は、エリアによっては新築でも入居付けに苦労します。

 

横浜でも人気の「みなとみらいエリア」「横浜駅近辺」など一等地は余裕で入居付けできるのですが、横須賀方面だったり、湾岸沿いの工場が多いエリアなどは非常に入居付けが厳しいです。

 

そのため、横浜市なら人気の街だし、有名だから入居付けも楽だとうと考えて物件を購入すると痛い目に合うことになります。

 

現実、「湾岸エリア」や「坂の多いエリア」だと繁忙期でも新築アパートで空室が目立っているのが現状です。

 

そういうことで、入居付けについて質問があれば管理会社や地場の不動産会社へ電話してみて状況を聞き取りすることをオススメします。

 

募集条件は必ず管理会社とすり合わせるべき

空室物件に対して募集条件を設定するときに大家独自で決めるのは危険です。

 

なぜなら、ライバル物件との条件比較が大事だからです。

 

ライバル物件でAD1カ月であれば、あなたの物件もAD1カ月必要でしょうし、ライバル物件がAD3カ月ならあなたの物件もAD3カ月ないと他社の仲介業者が頑張ってくれないのです。

 

できれば常にライバル物件よりも条件良く提示するくらい、空室対策に対して投資マインドがあると良いでしょう。

 

なので、まずは空室がでたらライバル物件の状況確認のため、管理会社へ確認の電話をしましょう。

 

なお、ライバル物件の募集条件は宅建業のある業者しかアクセスすることのできない「レインズ」という情報サイトに記載されています。

 

私のような宅建免許の持っていない個人投資家はライバル物件の提示している条件(AD:広告費)を確認する方法がありません。

 

できることは何でもやろう、待っていては空室は埋まらない

私は繁忙期中に絶対に空室を埋めるようオススメします。

 

この時期は入居付けの方法や手段は選んでいる暇はありません。

 

変な話、家賃を下げることもあるし、敷金を0、礼金を0にもするし、さらには家電製品などをプレゼントするなど、入居者から選ばれるよう全力で邁進するべきです。

 

空室対策は「網を張っていれば勝手に魚がかかる」ような、甘い世界ではなく、大家側で待っていてもなかなか入居者は決まらないものです。

 

そして時間だけが経過し、繁忙期という波に乗り遅れてしまうのです。

 

そして、一方で上手に波に乗ったライバル大家は満室経営になるのです。

 

「サーフィン」で大波に乗るようなイメージで、繁忙期という大チャンスを逃さないことが大事です。

 

繁忙期のリフォームは先送りすべき

リフォームするなら夏などの閑散期に行う

繁忙期は空室対策するなら大チャンスの期間です。

 

この期間は1月~3月の3カ月だけです。

 

そのため、室内リフォームなど時間のかかる作業はやってはいけません。

 

むしろ、現状回復の清掃を最短で行い、すぐに貸家として募集を開始しましょう。

 

リフォームしたいという気持ちがあるかもしれませんが、最低限住むために必要な個所以外は修繕の手を入れずに、最短で貸出しまで持っていくべきです。

 

そして、リフォームするなら、いずれにせよ入居付けの厳しい夏場に行うのです。

 

なので、6月、7月頃に退去が出た部屋に関してはゆっくりと時間をかけてリフォームすればいいのです。

 

1月~3月でチャンスを逃すと長期間空室のリスクあり

繁忙期は1年(12カ月)でたったの3カ月間だけです。

 

そのため、この時期を逃すと最悪は次の年の繁忙期までの一年間が空室なんてことも起きる可能性があります。

 

大チャンスの繁忙期を逃し、時間が経過すればするほど夏に近づいていきますので、入居付けが時間の経過と共に困難になります。

 

空室は多額のローンを組んでいる大家ほど悩む

空室に関しては不動産投資をし、物件を所有している人なら誰もが嫌います。

 

世の中の大家さんで「空室が大好き」なんて人と私は知り合ったことがありません。

 

特に銀行融資を受けて物件を購入すると毎月融資返済をしなければなりませんので、空室は投資家にとっては頭の痛いことです。

 

しっかりと自己資金を入れて物件購入している場合や現金買いしている大家さんであればそれほど悩まないかもしれませんが、フルローンやオーバーローンで購入している大家さんは毎月の返済比率が高い人が多く、空室が1つ出るだけで赤字になる人もいるのです。

 

そのため、物件購入する際には空室リスクとしてある程度の空室にも耐えられるよう余裕をもって物件購入するようにしましょう。

 

もし今空室対策に困っている場合や、募集条件についてお悩みがあれば当方で「有料相談」もお受けしていますので、ぜひブログ内からお申し付けください。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です