銀行融資が厳しくても高所得の医師は簡単に物件購入可能?

投資家タケ:自由への第11歩

どうもタケです。今回のテーマは【融資が厳しくても医師などの高所得者は例外だ】というお話です。

 

私の近所でクリニックが建築中

私は神奈川県横浜市に住んでいます。

 

実は最近近くの空き地だったところに建物が建築中になりました。

 

建築現場にある工事看板を見てみると、発注主は医師でクリニックと自宅の併用住宅のようです。

 

毎日工事業者が来て、地盤改良や基礎工事などを始めた状況です。

 

クリニック併用住宅の価格は2億以上と予想

このクリニックとの併用住宅ですが、広さも横浜市ないでは大きく一般の住宅の3倍くらいの敷地面積です。

 

また、鉄骨造のため一般的な木造の住宅に比べてコストも高くなると予想します。

 

私の予想では価格は土地付きで2億円以上はするのではないかと思っています。

 

融資か全額現金かは分からない

発注主はお医者さんです。

 

近所でテナントを借りてクリニックを開業しているようです。

 

購入方法は現金一括かローンの2種類がありますが、個人開業の医師でも現金で2億以上払う人は少なく、私はローンで購入したのだと思います。

 

クリニックの個人事業はスタッフへの給与やクリニックで使用する設備の費用など固定費も多いので、現金一括で払う人は稀でしょう。

 

高所得者や儲かっている事業者の融資事情

儲かっている人には銀行は貸出したい

医師や個人事業主で儲かっている人や所得の高い人は銀行融資では苦労しません。

 

なぜなら所得が高い、儲かっているということは銀行側の立場からすると上客だからです。

 

一番貸倒リスク(返済りリスク)が少ないのが、お金持ちです。

 

給与が高ければローンの返済で困ることがあったとしても、給与から手出しすることで返済をしてもらうことができるからです。

 

また、預金などが多いことで、万一返済が厳しくなったとしても貯金からローン返済してもらうことも可能になります。

 

銀行はボランティア団体とは違い営利企業です。

 

本来銀行は金貸業であり、お金を貸して利息を得るのが本業です。

 

すなわち、医師や会社経営者、外資系サラリーマンなど所得が高い人ほど融資は受けやすくなるのです。

 

お金持ちほど低金利、貧乏人は高金利

世の中はお金持ちに甘くて、貧乏人に厳しいです。

 

特に銀行融資に関してはお金持ちほど低金利になり、貧乏人ほど高金利になります。

 

お金持ちはローンの返済に困るような焦げ付きリスク、返済不能リスクが低く、逆に貧乏人は返済リスクが高いです。

 

お金持ちは貯金をたくさん持っているので、最悪は預金から返済することができますから、銀行としては貸出しリスクが低いので低金利になります。

 

しかし、貯金の少ない貧乏人は返済に困ると破産するケースもあり、銀行としては貸出リスクが高くなり、結果金利を高くして貸出するのです。

 

地主など担保を持っている人も有利

お金持ちは医師や事業者だけではありません。

 

不動産をたくさん持っている地主もお金持ちに分類されます。

 

土地は担保価値があります。

 

すなわち、土地を売ることで現金に代えることができるので、地主など土地をたくさん持っている人は銀行から高属性と評価されます。

 

結果、地主は銀行融資を受けるのが非常に簡単です。

 

逆に土地をたくさん持っている銀行などは銀行からお金を借りてほしいと営業を受けることもあります。

 

私のような弱小の不動産投資家(大家)は頑張って融資を引いている状況なのに、片一方では余裕で融資を受けれる状況なのです。

 

お金持ちがお金持ちになる仕組み

世の中はお金持ちがどんどんお金持ちになり、貧乏人はそこから這い上がるのが厳しい状況です。

 

不動産投資を例にすれば、医師や地主、所得の高い経営者などは融資を低金利で受け、アパート・マンション経営を始めることで毎月家賃が発生し、どんどんとお金を貯めることができます。

 

そしてさらに、家賃収入を次の物件の購入資金(頭金)にあてることでさらに資産規模を拡大することができます。

 

このように銀行融資を受けて物件購入を継続するサイクルを続けることで、一般人では考えられない資産を形成することができます。

 

一方で、貧乏人や一般人は不動産を購入するにも銀行融資を受けることが難しいです。

 

預金や担保となる土地など何らかの資産を持っていないと融資を受けるのはハードルが高いのです。

 

そのため、会社勤めや給与所得に頼ったお金の稼ぎ方になり、いくら働いても一向に生活は向上しないのです。

 

残念ですが、私はこれが真実だと思います。

 

最近の融資は引き締めの方向

これまでは年収が低くても融資が可能だった

不動産投資においては、アベノミクスの始まった2012年頃から銀行のアパートローンという商品によって、サラリーマン・会社員などが銀行融資を受け物件購入していました。

 

特に、1棟物件(アパート・マンション)を購入するにも比較的容易にローンを受けられる状況でした。

 

1棟物件は価格が高額で、数千万円から億越えも当たり前ですが、アパートローンによって銀行でもバンバン融資が行われました。

 

そのため、年収が400万円~800万円の層のサラリーマンが不動産投資を始めたのです。

 

今後は年収の下限が引き上げられる

これまでは、年収が400万円など比較的年収の低い会社員でも融資を受けれる状況でしたが、2019年現在は各銀行で年収の下限を引き上げています。

 

例えば、これまでは年収400万円でも融資の土俵に乗っていたのが、上限が600万円ないと審査すら受けられない状況になっています。

 

また、比較的金利の低い地銀だと年収が800万円でも融資受けれたのが、年収1000万円ないと審査が通らない状況にもなっています。

 

このように2019年は銀行融資の状況が厳しくなっている状況で、サラリーマンが不動産投資を始めるにはハードルが上がっているのが現状です。

 

私はこのような融資の引き締めの流れは東京オリンピックのある2020年まで続き、最悪は2021年、2022年くらいまで続くと予想しています。

 

物件価格は下がる一方、医師など高属性は有利に不動産投資できる

融資が厳しいということは不動産投資に参入してくるライバルが減るということです。

 

これまでは、サラリーマンが不動産をバンバン購入していましたが、これからは富裕層や医師、経営者などが参入することになるでしょう。

 

つまり、物件価格が下がって利回りの上がってきている物件を富裕層が狙い撃ちできる状況になるのです。

 

医師などのお金持ちは景気や銀行融資の状況に影響されず、ある意味いつの時代でも銀行からお金を借りてほしいという営業を受けるくらい有利です。

 

景気が悪くなったり、銀行融資が厳しい時代こそ割安物件は市場に出回りますので、そういった物件を医師の不動産投資家などが購入することで、大多数の一般投資家に比べて儲かりやすい物件を掴むことができるのです。

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