【2019年最新】1物件1法人スキームは銀行にバレルと一括返済?

投資家タケ:自由への第9歩

どうもタケです。

今回のテーマは【1物件1法人は銀行にバレルと一括返済か?】というお話です。

 

多くのメガ大家が誕生した1物件1法人とは

私が不動産投資を始めたのが2015年です。

 

私は物件を個人で買い進めているので、1物件1法人スキームは行っておりません。

 

ただ2015年当時、勉強目的で不動産投資のセミナーに参加していた私は、頻繁に不動産業者から勧められたのが1物件1法人による物件購入スキームでした。

 

1物件1法人とは個人の負債などの信用情報を故意に隠して銀行から法人名義で融資を受け物件を購入する方法です。

 

ポイントは法人名義にすることで連帯保証人である個人の借り入れ情報が信用情報には載らないということを悪用したスキームです。

 

もちろん、投資家の反論としては「銀行から個人の負債に関しては聞かれなかったら、問題ない」という反論の仕方かもしれませんが、融資の際に銀行と結ぶ金銭貸借契約書内には銀行へ提出する資料に虚偽の記載がないことと記載されているので、私自身1物件1法人は黒に近いグレーだと思います。

 

もちろん1物件1法人に対する裁判などでの判例がないので黒、白とは言い切れませんが、いずれにしても銀行側に対しては欺く行為になるでしょう。

 

大手銀行を中心に調査を開始

2018年夏ごろから1物件1法人に対して銀行側でも調査を始めたようです。

 

特に大手銀行を中心に法人融資において法人の代表である個人の負債の有無を調査し始めました。

 

これまでは、投資家側や不動産業者側はバレないだとうと思っていた人が多かったでしょうが、実際に調査をする中で銀行にバレル人も出てきているようです。

 

大規模調査の裏側には金融庁の存在か?

ここからは私の憶測ですが、1物件1法人に関して銀行が厳しく調査している背景には裏で金融庁の監視強化があるのだと思います。

 

理由は2014年頃から不動産業界において特にアパート・マンション経営などサラリーマン・会社員へ銀行が物件購入のための融資を積極的に行いました。

 

そのため、不動産会社や銀行などが無知なサラリーマンに対して強引な営業を仕掛け多くのサラリーマンが不動産投資で失敗し始めたのです。

 

記憶に新しいのがシェアハウスを手掛けたスマートデイズの問題、それに付随するスルガ銀行の問題です。

 

スマートデイズの業績悪化により多くのサラリーマン投資家が銀行返済できなくなり、中には数億円など多額の負債を抱えることになる、ニュースや新聞で大問題になりました。

 

また、大手不動産会社のタテルやシノケンなどがサラリーマン投資家の個人情報を改ざんして融資を受ける問題もありました。

 

こういった不動産投資関係の問題が一気に世の中に出たのが2018年でした。

 

そして2019年はレオパレスの施工不良問題(界壁がない・外壁の部材が違法)が世に知れ渡りました。

 

こういった状況の中、銀行を監督する金融庁は全国の銀行へ大規模な内部調査を指示することで実態解明にのりだしているのだと、予想します。

 

こういった不動産投資を取り巻く状況の中、現在は1物件1法人スキームへ調査の段階が移っているのでしょう。

 

2019年に1物件1法人の問題が新聞やニュースで報道される?

1物件1法人の問題はまだ世間では大きく騒がれておりません。

 

しかし、不動産投資をしている私の周りでは、2016年頃から将来的に大きな問題になるだろうと予想している人が多かったです。

 

私の予想ですが、1物件1法人で物件を買い進めている人はかなりの人数と予想します。

 

そしておそらくすべての大家が成功しているわけではなく、物件を購入したはいいが、空室率が高く収益が悪くなっている大家や空室が多すぎて銀行返済をするのにも会社員の給与から手出しで返済している人もいるでしょう。

 

最悪なのは銀行返済が滞り、銀行に1物件1法人がバレるケースです。

 

当時2016年頃は銀行融資もまだまだ融資の勢いがあり、非常に融資が緩い状況でしたので、売り物件の価格が非常に高く、利回りの低い物件が多かったです。

 

そのような利回りの低い物件をフルローンやオーバーローンで購入すると、毎月の返済比率が高くなり高確率で銀行への返済が滞ります。

 

したがって、返済に困っている大家が徐々に2019年になり表に出てきているのだと思います。

 

そんなことで、多くの大家が破産し始め2019年にはこの1物件1法人の問題が新聞やテレビニュースなどで大々的に報道される可能性はあるでしょう。

 

同時に銀行の内部調査によっても徐々に1物件1法人の実態が明らかになり、新聞、テレビ、ネットニュースなどのメディアからも徐々に報道され始めると予想します。

 

投資家タケが1物件1法人スキームを始めて知ったときの感想

1物件1法人スキームの全盛期は2015年~2017年くらいです。

 

当時不動産投資を始めて日が浅い私は勉強目的で東京、神奈川を中心に不動産投資のセミナーに頻繁に参加していました。

 

土日はほぼ毎週、そして平日でも東京だと毎日のようにどこかでセミナー開催があったので頻繁に参加していました。

 

そこでは多くの不動産業者が1物件1法人のスキームを使って投資家に対して物件を購入するように営業をしていました。

 

私は初めて1物件1法人のスキームを知ったときは、危ないという感覚よりも、その危険性を理解していなかったので、よくできた方法だと感心している状況でした。

 

しかし、家に帰ってよくよく考えてみると銀行を欺く行為だということが何となく理解できました。

 

でも不動産会社の営業は絶対にリスクやデメリット、投資スキームの詳細など全容を投資家に教えてくれません。

 

むしろ無知な投資家(大概がサラリーマン)に強引な営業をして1物件1法人スキームを推奨している状況でした。

 

そもそも1物件1法人をしているのは高額所得者(給与1000万円前後)のサラリーマンが中心です。

 

そんなサラリーマンは本業以外の不動産に対してそもそも知識がある人は少ないのです。

 

したがって、一部のサラリーマンは1物件1法人がグレーだということをしっかりと理解しない状態で、半ば見切り発車した人がかなりの割合いたと私は予想します。

 

事実、1物件1法人をしたことで後戻りできずに後悔している人や、毎日悩んでいるオーナーさんはたくさんいると感じています。

 

また、自分でしっかりと勉強しないで業者の言われるがまま、不動産投資を進めてしまって後悔している人もいるでしょう。

 

私が2015年当時、ある業者訪問をしたときですが、営業Aさんはこの1物件1法人スキームに関して私に他のお客さんの自慢話をしてきました。

 

営業Aさん「当社では1物件1法人スキームで投資家Pさんは80億円買い進めています」

私「すごいですね」

営業Aさん「ぜひこのスキームで買い進めませんか?」

私「借入金額が高く、怖いのでお断りします。」

 

私は結局断りましたが、こんな感じの営業トークに多くの会社員が付いていき、本当のリスクも知らないまま1物件1法人スキームを始めてしまっているのです。

 

1物件1法人によってオーナーは一括返済リスクあり

1物件1法人で物件を買い進めることは、万が一銀行にバレてしまうことで、一括返済のリスクがあります。

 

理由は個人情報を隠すような虚偽の記載のためです。

 

もし気になるのであれば融資契約した際の金銭消費貸借契約書を一字一句読んでみてください。

 

虚偽の記載をすることで銀行側はいつでも「期限の利益喪失」というカードを使う事ができます。

 

このカードを使われたら投資家は反論することができず、所有物件を任意売却や競売などによってすぐに現金に代えて一括返済をする必要があるのです。

 

もし売却しても残債が残るようであれば、貯金を切崩してでも返済しなければなりません。

 

また、ある例では一括返済をするか金利を上げる(金利6%)かのどちらかを迫られたケースもあるようです。

 

もし金利6%であれば1980年代のバブル期並みの高金利です。

 

とくに購入時に利回りの低い物件を購入している場合、家賃収入が少ないので、金利6%ではほぼ確実に給与や貯金から持ち出しが発生します。

 

つまり物件の元金部分を一生返済できないくらい高額な利息を払い続けることになります。

 

つまり、貯金や今ある財産を全額投入して繰上げ返済をしなければ金利6%だと半永久的に返済が終わらないことを意味するのです。

 

対策は早めに売却をするしかない

1物件1法人スキームのリスクや内容をしっかりと理解しないで見切り発車してしまった投資家は今後どのような対応をすればよいのでしょうか。

 

私がオススメするのは銀行にバレる前に物件を売却してしまうことです。

 

物件を売却することで銀行借り入れを返済することができるので、今後銀行から1物件1法人に関して指摘されることもなくなります。

 

1物件1法人スキームの内容を理解せずに始めてしまい、後々になって罪悪感を感じている人はいるはずです。

 

おそらく会社で仕事中に悩み始めたり、本来であればリラックスする空間である家族との時間に悩んでいるかもしれません。

 

また、銀行から急に調査の電話連絡があるのではないかと、いつもビクビクしているかもしれません。

 

このような不安があり、1物件1法人を始めたことを今さら後悔していなら、なるべく早めに物件を売却することでストレス・悩みを解消できるでしょう。

 

「終わり良ければ全てよし」ではないですが、銀行から指摘される前に問題を解決することが大事です。

 

万が一急に一括返済をする必要に迫られて、売却に時間がかかると強制的に競売に流されることで、二束三文の安値で売却することになり、最悪、貯金全額を使って残債を穴埋めする必要になります。

 

こういった最悪の状況になる前に、物件売却などを検討しながらなるべく早めに問題解決することをオススメします。

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