貸出物件の家賃相場を把握するべき

投資家タケ:自由への第3歩


どうもタケです

今回のテーマは【貸出している物件の家賃相場を把握するべき】というお話です

不動産を購入して貸出するときに最も大事なポイントが、貸出す物件の家賃が適正な価格かどうかです。




価格設定を間違えて貸出すことで以下のようなデメリットがあります


●家賃設定が高すぎる場合

・家賃が高く入居者が決まりにくい

→所有する物件で設備や高級感など何か差別化ポイントがないと、価格の安い物件から入居者が決まる傾向があります

・長期間空室による室内の劣化

→建物は空気の入れ替えなどをしないと室内が湿気などで劣化しやすくなります。別の言葉で空気が腐ると表現するのですが、長期間使用していない部屋は劣化スピードが早まります。逆に入居者が住むことで、空気の入れ替えなどを自然と行うために、長期空室に比べて室内劣化はしにくいです。

・収益率が悪化する

→家賃が高く入居者が決まらず、結果、長期間空室になることで、もし安い家賃で貸し出していれば得られるはずの家賃が得られなくなり、収益率が下がる。空室期間は機会損失と考えることができる。




●家賃設定が安すぎる場合

・収益率の悪化

→安すぎる家賃は当たり前ですが、毎月の家賃が少ないので、値下げしなければ得られるはずだった家賃を得ることができない。

・売却時の利回り低下

→不動産投資は最終的には物件の売却をすることで収支を確定させます。家賃を下げてしまうと、収益率の低い物件になり、買い手は利回りを基準に購入検討するため売却価格を下げないと売れない物件になります。つまり、売却額が下がるデメリットがあります。

不動産賃貸業は薄利多売では儲からない

不動産投資はアパート、マンションを1棟購入して貸し出す場合、区分マンションを購入して貸し出す場合にも共通しているのが、部屋をいくらで貸し出すかを決める必要があることです。


それはすなわちその貸し出す部屋の価値です。


貸し出す物件の価値に対して、適正な値段で貸し出さなければ、ビジネスとしては利益を上げることは難しいのです。


薄利多売でとにかく安く貸し出せば、空室になったとしても入居者はすぐに見つかる可能性はありますが、それだと長期的な視点での収益率は落ちてしまうのです。

例えば、家賃70000円と家賃73000円の部屋では、一か月では3000円の違いしかありません。


でも1年では36000円の違いになります。


では3年では108000円。5年では180000円にも差が広がるのです。


もし、家賃70000万円の部屋を10部屋所有して貸し出していた場合、家賃3000円高いだけで、1年で360000円もの差になるのです。



それが5年なら10800000円です。


たかが3000円の家賃の差が長期的な収益で考えると大きな差となるのです。

したがって、可能な限り高値で貸し出すことも大事になります。



参考にするべきはライバル物件の家賃



では、どのようにして適正な家賃を調べればいいのでしょうか。


管理会社から設定してもらった家賃ではダメなのでしょうか?


物件を所有して貸し出す場合には管理会社にすべて任せている場合が多いです。


でも、管理会社はオーナーの利益よりも自社の利益を最優先に考えます。



つまり、管理会社はなるべく安い家賃で募集したほうが簡単に入居者を決めやすいのです。


だって高い家賃の物件よりも安い家賃の物件に住みたいのは部屋を探している人はみんな同じです。



不動産賃貸業は基本的には貸し出す部屋の内装や設備で差別化するのが非常に難しいのです。


だって、エアコンや浴室乾燥機などは最近の部屋ならどこにでも最初から付いています。


また新築物件などでは無料インターネットやモニターフォンなど至れり尽せりの設備です。


そういった理由で、ライバル物件と差別化できない物件は価格を下げることでしか差別化することができないので、管理会社はとにかくオーナーに家賃の減額を要求してくるのです。


そこで大事なのが、ライバル物件の家賃を把握することです。



適正家賃とはつまり今貸出している同じ条件の物件のことです。



つまり、あなたのライバル物件です。



例えば、アットホームやスーモなど賃貸募集しているサイトを参考にしてみましょう。



自分が貸し出す物件を自分が部屋を借りると仮定して以下の絞り込みをしてみましょう。


・駅からの距離

・間取り(1K.1LDK,2LDKなど)

・築年数

・駐車場

・構造(木造、マンション、戸建て)

・部屋の広さ

上記サイトで項目を絞り込むとあなたの物件のライバル物件を確認することができます。


そしてその中で、自分の物件と同じ条件の物件を比較して、ライバル物件は今いくらで貸し出されているのかを確認するのです。


したがって、管理会社にすべての物件の管理を任せているからと言って、家賃設定を自分で確認しないと安すぎる価格で貸し出すことにもなるので、注意してください。


適正家賃を週一回は確認しよう


上記より家賃を適正価格で貸し出すことが大事な理由は分かったと思います。



では、ここで私の経験を1つご紹介します。

私が所有する神奈川の物件で昨年(2018年)1部屋空室がでました。



その部屋の家賃相場は68000円でした。



アットホームやスーモでライバル物件の家賃を確認していた私は、ライバル物件と同じ家賃の68000円で募集を開始したのです。



その後、約2週間でライバル物件で入居が決まり、アットホーム、スーモでの募集がストップしネット掲載が無くなりました。



そこで私は考えたのです、ライバル物件が消えた状況であれば家賃を上げることができると。



すぐに管理会社に連絡して、家賃を2000円アップの70000円に変更して募集することにしました。



最初は正直不安でした。今まで68000円だったのに、家賃を上げるなんてもしかしたら空室期間が長くなるリスクもあるためです。



でも、ライバル物件はいない状況なので家賃70000円がいわば最安値です。



そのため、家賃変更してから2週間で次の申し込みが入りました。



この部屋は今でも入居中でしっかりと家賃70000円で毎月私の口座へ家賃が振り込まれてきています。



このように、空室で募集している物件を所有していれば小まめにライバル物件の状況を確認するのが大事です。



チャンスがあれば私のように家賃を値上げして貸し出すことも十分にできるでしょう。




賃貸事業はオーナーが自ら考え行動することが大事


不動産投資は物件を購入し、入居者へ貸出すことがメインです。



特に私のように家賃収入であるインカムゲインをメインに狙って物件を購入している人にとっては、貸出す家賃をなるべく高くする必要があります。



もちろん記事の最初でお伝えしたように家賃を高くしすぎると、空室期間が長くなるなどのデメリットもありますが、適正な家賃で貸出すことで不動産投資の収
益を最大限にすることが可能になります。



でも、一方で何でもかんでも管理会社の言いなりになっている大家も多いのが事実です。



例えば、サブリース契約をしている大家などは自分で家賃設定もできず、ただひたすら管理委託先の不動産会社が設定した家賃を受け取るだけです。



もちろん当方のブログを読んでいるようなリテラシーの高い人はサブリース契約などしていないと思いますが、無知な地主などは業者の言いなりになって、せっかく高い家賃で貸出せるのに安い家賃を得ることで満足しているのです。



不動産投資は立派な事業です。物件所有者であるオーナーが自分の物件の適正家賃を調べ、適正家賃で貸出すことは別にすごいことでもなく当たり前のことではないでしょうか。



物件のオーナーは自分を事業者だと意識することで、物件の満室経営を実現し利益を上げ不動産投資で失敗しないことができると思います。

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