オンラインサロン(株・仮想通貨・不動産投資)で注意すべきこと

投資家タケ:自由への第115歩

どうもタケです。

今回のテーマは【オンラインサロンには注意】です。

インターネット、SNSを使用すれば誰でも他人と出会うことができる時代になり、投資(株・仮想通貨・不動産投資)に関して多くの人と繋がれることが可能です。

しかし、多くの人と出会えることが増えるということは、それだけ詐欺被害や騙(だま)す人も増えるということです。

特にオンラインサロンと言われるコミュティに関しては、詐欺被害になりやすいといわれています。

今回の記事ではオンラインサロンの負の部分に関して述べていきます。

 

オンラインサロンとは

オンラインサロンとはSNSの一種で、限られたメンバーだけでコミュニケーションができるネットの場です。

通常のSNS(フェイスブック、ライン)などと違い会員費用を払うことでメンバーになれるなど特徴があります。

芸能人などもオンラインサロンを開くことで多くの人を集めています。

また、オンラインだけではなく、実際に会場などを使用してセミナーを行ったり、飲み会を開くなどいろんなイベントも開くことが可能です。

SNSの発展とともに一部の個人に対して多くのファンができ始めました。

その流れで、人気SNSプレイヤーが開くオンラインサロンは独自に成長しているといえます。

オンラインサロンで注意すること

オンラインサロンと言ってもいろんなジャンルがあります。

料理

ダイエット

自己啓発

投資

スポーツ

など

芸能人や人気you tuber、ブロガーなどが主催すれば多くの人が集まるので、会費収入や広告収入など主催差者側にとっても多くの収益をもたらすことができるメリットがあります。

また、会員側としても自分の興味のある人と直接話をできたりするので、会費を払ってもメリットはあるでしょう。

そんなオンラインサロンは非常に人気をだしていますが、一部では主催者側による詐欺や会員を食い物にすることも起こっているようです。

主催側がメンバーを搾取

人気YouTuberSNSプレイヤーが生まれることで、多くの人を集めることができるため「発言、発信」に大きな影響を与えることができます。

それを利用し、オンラインサロンなどで主催者側にとってメリットのあるように会員を搾取することが起きています。

 

仮想通貨の闇

仮想通貨で有名なA氏はオンラインサロンを主催し多くの会員がいます。

A氏は仮想通貨の有益な情報を会員へ発信しているのですが、実は会員を利用して相場で利益を上げているのです。

例えば、A氏がオンラインサロンで今後○○コインが値上がりすると発言することで多くの会員が○○を買い始めます。

そして、○○コインが値下がりすると発言すれば○○コインは値下がりを始めます。

理由は多くの会員がA氏の情報によって○○コインを売買をすることで、Aの思うままに○○コインの価格へ影響を与えることができます。

もちろん少数の人が売買すれば価格へ与える影響は少ないですが、人気SNSプレイヤーなど影響力が大きい人ほど大きな発言力がありますので、オンラインサロンで売買を呼びかけることで取引価格へ与える影響も多くなるのです。

そして、A氏は一部の身内にのみ早めにポジションを取るように呼びかけ、その後に会員へ売買を呼びかけます。

A氏は既に買いポジションを仕込んでおくことで、会員が買いに動くことでA氏は逆に「売りに走り」大きな利益を得ることができるのです。

そして、会員は損する人もいたりとA氏の利益に貢献しているのです。

 

株式投資も同じ

株式投資に関しても仮想通貨と同様に、SNSなどで有名な人が銘柄指定して売買情報を発信します。

しかし、実態は後の祭りで、主催者側が会員を利用して利益を上げているケースがあります。

SNSで人気のある人は「情報発信力」が強く、多くの人を動かせるだけの「影響がある人」ほど株式相場に与える力も強いので、機関投資家や相場師、仕手筋などのように相場へ影響を与えることも可能です。

特に、時価総額の小さい企業であれば少しの売買注文でもチャートは動きやすいですから、大きなボラティリティを生むことで主催者側は儲けているのです。

そして、会員は主催者側が本当はどんな対応(逆張り)をしているのかは知る由もありません。

 

不動産投資の闇

不動産投資においても仮想通貨や株式投資と同様です。

例えば、オンラインサロンで多くの投資家を集めて物件情報を流したりします。

投資家は優良な物件情報を求めていますが、実際にオンラインサロンで流れる物件は売り残りなど儲からない物件情報です。

特に、初心者投資家など不動産投資に詳しくない人はどんな物件を買えばいいのか分からに人もいるので、そのような知識がない人に割高で物件を売ることも可能です。

また、影響力があり多くの集客ができる不動産投資家は多くのサロン生を集めることで、不動産投資のコンサルティングを行うこともあります。

費用も10万円など高額なコンサル費用です。

中には一部でコンサルと言いながら儲からない物件を紹介しているケースや、裏で業者と繋がっていて「売れ残り物件」をサロン生に紹介することもあります。

 

囲い込みをする

不動産業者の中にはオンラインサロンで会員のみに物件情報を紹介するケースもあります。

物件情報をまわしてほしければ、高額な会員(月額1万~3万円)になる必要があります。

会費は毎月発生なので投資家からすれば固定費が発生することになります。

当然儲かる物件であれば会費を払って会員になるメリットもあるでしょう。

しかし、実際には会員になった人全員が満足できるわけではないです。

オンラインサロンで投資家を囲い込もうとする不動産業者もあるので注意が必要です。

 

オンラインサロンでの結果責任は投資家にある

本来オンラインサロンはコミュニケーションの場として有益な情報を得ることができたり、会員のみの限定情報に大きな価値を感じて会費を払っても入会したい人が殺到するのでしょう。

しかし、一部主催者の中には逆手にとって会員を搾取するケースもあるようです。

特に投資関係(株・仮想通貨・不動産投資)に関してはお金が動くことが当然ですから主催者側が利益を得るように会員を「喰う」ことも十分可能なのです。

 

まとめ

・投資関係のオンラインサロンは主催者側が相場操作するリスクあり

・投資家側もリスクなど認識して会員になるべき

投資と投機の違い:方法は違うが目的は同じ

投資家タケ:自由への第114歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【投資と投機の違いについて】です。

 

私の周りには株式投資や不動産投資に関して、実は投機と投資を「ごちゃごちゃ」にして考えている人が多いのではないかと思ってしまうことが多々あります。

そんなことで、投資と投機の考え方を述べたいと思います。

 

投資とは

投資とは文字の通り、お金(資本)を投じることです。

つまり、今後将来にわたり利益を上げる事業へお金を出資することです。

そして、中長期にわたり出資した事業から利益を取り続けることができます。

大事なポイントは、短期の目線ではなく中長期目線で利益を得ることを目的にしています。

投資は「短期的」には利益を上げることはできないが、「長期的」には大きな利益を上げることができます。

 

不動産投資

不動産投資の代表例は家賃収入を目的にお金を投じることです。

毎月の家賃は投資金に対しては非常に小さいですが、10年、20年と長期間保有することで投資金を全額回収することも可能です。

さらには、開発や人口増加などの要因で、長期的に価値が上がる不動産を安値で仕入れておくのも投資です。

そして、10年後などに値上がりした際に売却するのです。

投資は短期では利益は上げられないでしょうが、長期的な視点であれば大きな利益を上げることができます。

 

株式投資

株式投資の例は、今はまだ小さな会社で大きな利益を上げることができないが、今後将来的には事業拡大し、大きな成長が期待できる会社を初期段階で購入することです。

会社の成長とともに株価も上昇するし、株式分割などによって保有株式数も自然と増えていきます。

まだ株価が安い成長前に投資をすることで、会社の成長とともに株価が徐々に上昇することを目的に出資することです。

 

投機とは

投機とは文字のごとく、機会(チャンス)にお金を投じることです。

特に短期利益を目的としてお金を投じます。

そして、短期で売却をして利益を確定させます。

投機は長期目的は考慮せず、短期で儲けるかを目的としています。

具体例は、仮想通貨やビットコインです。20172018年にビットコインが急騰してテレビや新聞でニュースになりました。

その際に価格が急騰しているという状況(チャンス)に乗じて利益を上げようと便乗して仮想通貨を購入するのが投機です。

さらには、仮想通貨がどのような仕組みであり、どのように社会に影響を与えるものかなど、長期投資視点では大事な部分も「投機」であれば一切考慮しません。

投機の対象は金融商品であれば何でも良く、短期売買で利益を上げることを純粋に目的とします。

 

不動産の短期売買

投機を不動産で考えると、1980年代のバブル期が代表例です。

日本全国で不動産の値段が上昇しているという理由で、不動産を購入し、短期売買をすることで利益を得ます。

また、投資であれば長期的な家賃収入も目的としますが、不動産投機は家賃収入を無視し、短期による売買益を目的にします。

また、一昔のアジアなどは発展途上国でしたが、近年の経済発展によって不動産価格は上昇しています。

海外不動産を購入し、短期で売却益を得るなども投機になります。

 

株のデイトレード

株式における投機とは、デイトレードなど株価の上下差を利用して売買し儲けることです。

例えば、2000年代のITバブルです。

日本においてはソフトバンクや楽天などIT関係の会社の株が急騰しました。

会社の利益から考えても異常なくらい割高に株価が上昇しました。

そして、急騰した株を売って大きな利益を上げるのが投機です。

株価が急騰した理由に関しても長期投資で大事な要素の「業績が良い」とか、「利益率が高い」とかではなく、「値上がりしそうだから買う」という投機マネーが集中したことで一気に株価上昇を招いたのです。

株式に関しては不動産にはない、「売買が非常に簡単」という特徴があるため、投機マネーが集中しやすいのです。

 

投資も投機も最終目的は「儲ける」こと

ここまで「投資」と「投機」の違いについて述べてきましたが、共通することもあります。

それは、「投機」「投資」ともに手段であり、最終的にはどちらも「儲ける」ことを目的としていることです。

つまり、投資によって金儲けし、投機によっても金儲けを目的にします。

「金儲け」と言えば言葉としてはダイレクトですが、簡単にまとめればお金を投じる人の自己利益が最終的な目的です。

したがって、投資も投機も「手段」であって「目的」は同じなのです。

 

利益を上げれば目的は何でもよい

私個人としては投資でも投機でも最終目的である、自己の利益という結果が得られるのであれば、どちらでも問題ないと思います。

簡単に言えば、儲かるならどちらでも良いです。

投資だろうが投機だろうが、大きく稼げれば正解です。

逆に利益を得られなければどんなに綺麗ごとに将来へ投資をしても、意味ないと思います。

一般的には投資は「正解」で、投機は「間違い」というか、投機のイメージは投資に比べて悪いように感じます。

しかし、方法に関係なく、最終目的は儲けることですから、投機であっても大きく利益を上げられれば正解なのです。

 

ヘッジファンドなどが資本主義を荒らしている?

2008年のリーマンショックはアメリカで起こりました。

原因はサブプライムというリスクの高い不動産関係の金融商品へ投機マネーが集中したことです。

このお金は将来の利益などではなく、単純に短期で儲けるためにお金が集中した結果、最終的に弾けてしまいリーマンショックが発生しました。

このように、投機マネーが集中することで負の影響である大きな金融危機を招く結果にもなります。

しかし、資本主義社会の仕組みとしては、投資であろうが投機であろうが、金融危機が起ころうが関係ありません。

投機によって金融危機が起こり、多くの失業者が出ようが、会社の業績が悪化して給与が下がろうが、それは資本主義の仕組としてしょうがないのだと私個人は思います。

したがって、社会全体のことは無視し自己の利益を追求することは何ら問題ないのです。

 

まとめ

・「投資」と「投機」は本質的に違うので、ゴチャ混ぜにしないこと

・投資も投機も「手段」であって、最終目的は自己の利益(稼ぐこと)

・投資も投機も正しい、間違いはない。稼げればどちらでも良い

・投機マネーが集中することで金融危機が起こるが、それはしょうがない

投資家は不況・不景気時に大きく投資すべき

投資家タケ:自由への第113歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【投資家こそ不景気時こそ投資すべき】というお話です。

 

冒頭から不謹慎なことをあえて言いますが、私は不景気や大恐慌を待ち遠しく待っています。

理由は、不況になればなるほど、株式は暴落するし、不動産価格は急落するからです。

すなわち、恐慌時ほど投資家側にとっては激安価格で買い物をすることができるのです。

 

投資家の仕事は価値あるものを安く買うこと

不動産投資でも株式投資でも、購入後に大きな利益を得る場合、買値をなるべく安くすることが大事です。

不動産投資であれば安値で買えればインカムゲインである利回りが高くなるし、株式投資であれば大きな値上がり益を期待できます。

しかし、割高で不動産や株を買っていては儲かりません。

特に現在の2019年など景気が上昇している時代においては不動産も株式も割高なので、購入しても利益を得ることは難しいです。

不景気を待ち遠しいとは不謹慎?

不謹慎かもしれませんが、世の中には不景気や恐慌を待ち遠しく待っている人がいます。

不景気になれば多くの失業者など生活に困る人が増えるし、会社も利益を上げれないので社員の給与も下がります。

政府も税収が増えないので、警察や消防など公共サービスにも影響が出るでしょう。

不景気は世の中にとっては「負の影響」が大きいのは確かです。

しかし、投資家という立場の人間にとって不景気は絶好のチャンスなのです。

理由は、不動産を所有している会社経営者は、不景気によって資金繰りが厳しくなり投げ売りするでしょう。

また、大企業においてもモノが売れないなど、業績を落とすことで資金繰りのために所有する株を投げ売りする可能性もあります。

そうなれば買い手側にとっては投げ売りされた「不動産」や「株」を割安価格で購入することが可能になるのです。

 

雇われ人は不況や不景気はリスク

不景気になることは社会全体としたら非常にマイナスな出来事です。

お金の流れは悪くなり

企業の売り上げは落ち

社員の給与は下り

税収が下がり

公共サービスの低下

不景気は他人事ではなく、まわりまわって自分にも悪影響が来ることになります。

特に企業の業績が悪くなることは社員の給与やボーナスは下がるし、リストラも増えることで失業者も増えることになります。

会社に雇われている側の人に取って不景気は非常にリスクが高まります。

逆に好景気になればなるほど企業の売り上げは上がり、社員の「給与・ボーナス」は上昇することになります。

企業を経営する側にしても雇われている側にとっても好景気はプラスの影響になるのが一般的な認識です。

 

投資家のメリットは身動きが軽いこと

株式投資にしても不動産投資家にしても会社経営者や社員と大きな違いは、投資する分野を変えたいときに変えることができることです。

経営者であれば自分の会社の業種を変えることは簡単にできないですし、一度決めた業界から撤退することは難しいです。

例えば、製造業で車の部品を作っている会社を経営していたとして、不景気になったからと飲食関係の仕事を始めることは経験がないし、ビジネスのやり方が分からないので始められません。

しかし、投資家であれば所有株式を売却して自分の投資したい株に買い換えれることで、所有する企業を簡単に変えることができます。

つまり、景気に関係なく常時、成長を続ける企業の「所有者」になることができるのです。

世の中の仕組みとして証券会社を通して株式を買うことで上場企業の一部所有者になれます。

この身動きの速さは投資家の大きな特徴でありメリットです。

今後将来不景気が来たとしても、所有株式の入れ替えをすることで新たな会社の所有者になることができるのです。

 

経営者と投資家の違い

社員が10万人いる大企業でも、社員が30人しかいない中小企業でも、家族経営している街の商店街でも「社長(経営者)」は必ず存在します。

社長は自分の事業(ビジネス)の「かじ取り」や方針を決めて実行する人です。

漁船で例えれば「船長」の役割です。

どんな魚をどんなエサで漁するのか、そして船員を何人雇うのか、これらは船長が決めて実行することです。

しかし、船長へ船を提供しているのは「船のオーナー」であり、一般企業でいえば「株主」にあたります。

船のオーナーや株主は資金を提供しますが、経営的なことはすべて船長(会社経営者)へ任せることが可能です。

有能な船長(会社経営者)へ資金を提供することで、投資家は大きく利益を得ることも可能になるのです。

 

大不況こそ投資家にとってはチャンス

大不況になることで会社の一部所有権である「株式」や家賃収入を生むことになる「収益不動産」の価格は下落します。

つまり、安値で価値の高い資産を買うことができるのです。

「資産」とは時計や家、高級な服などではなく、買った瞬間からあなたのポケットにお金を運んでくれるものです。

株式であれば配当や年間利益ですし、アパートなどの収益不動産であれば家賃収入です。

世の中の多くの投資家は虎視眈々(こしたんたん)と不況に突入するのを待っているし、不況になることで割安で資産が売られることを狙っています。

不況になるのを待っているというのは不謹慎かもしれませんが、世の中の仕組み的に大きく儲けるには逆張りで投資をするしかないのです。

 

まとめ

・不景気になるほど株価や不動産価格が下がり投資家は儲けのチャンス

・会社員など雇われる側は不景気になれば解雇や給与減のリスク

・投資家は所有する「株」を入れ替えることで、常に成長企業へ投資が可能

・会社経営は業界を変えることは難しい(部品工場から→飲食業界へ)

・不景気は社会全体にとってマイナスだが、投資家は利己的になるべき

新築物件は床下・屋根裏・鉄部の施工で業者の信頼度が分かる?

投資家タケ:自由への第112歩

どうもタケです。

今回のテーマは【新築物件は床下・鉄部塗装・屋根裏の状況で施工会社の信頼度が分かる】というお話です。

 

私自身も過去に何度か新築アパートを購入してきた経験から、施工業者の信頼度を確認する指標として以下の3点を確認することだと思います。

・床下

・屋根裏

・鉄部(階段など)

この3点は手抜き工事がされやすく、買手はどうせ素人だからと職人が思っている場合もあるでしょう。

施工会社としたら建てて売ってしまえば、その後大きな問題が起きなければ、手抜き工事でも施工不良でも知らないふりです。

不動産投資で物件を購入する場合にはこのような手抜き工事された物件購入はなるべく避けるべきです。

また、手抜き工事があれば早期に発見して補修を要求するべきでしょう。

今回はそのような被害に遭わないために新築物件を購入する不動産投資家が行うべきポイントを紹介します。

 

1、床下は施工業者の健康診断

もし今後新築物件を購入する時には必ず床下は詳細にチェックすることをオススメします。

床下は点検口を開けると簡単に確認できます。

しかし、一度入居者が住み始めると退去するまで確認できなくなる箇所でもあるので、購入前に状況を確認しておくべきです。

特に注意するべきは以下です。

・ゴミの放置(建築で使用している木材など)

→見えない部分だからと、ごみが放置されることがあります。木材などはシロアリ侵入の原因になるので、ごみは必ず撤去するべきです。

・断熱材が一部施工なし

→給配管が通る部分などは一部断熱材が無い場合があります。配管が多く施工が複雑なためか手抜きされやすいです。床下は一面すべてに断熱材が設置されているか確認するべきです。

・水漏れ(床下)

→床下は通常乾燥している状況が理想です。雨などによって床下に水が溜まることは、湿気の充満を招き、カビやシロアリの原因にもなります。さらには、入居者の部屋がカビ臭くなるなど建物へ大きな悪影響を与えます。床下は常に乾燥した状態を保つようにするべきです。

・基礎の立ち上げ部分の施工(防水ゴム施工)

床下を室内から確認すると、基礎からの立ち上げ部分が存在します。基礎と立ち上げ部分はコンクリートで結合されているのですが、接続部分から水が染み込んでくる可能性があるので防水ゴムで施工されています。しかし、ゴムの施工が完璧でないと水が染み込んでくる可能性があるのです。

上記のように、床下は普段の生活では目で確認することはないので、気にしない人が多いと思います。

しかし、目に見えない箇所だからこそ手抜きの温床になっていると思います。

特に、ゴミなどが放置されている状況であれば施工業者のマナーや信頼度は低く、他の箇所で手抜き工事がある可能性は高くなるでしょう。

現場の工事担当者などは非常に当たり障りが良く、印象の良い人も多いですが、実は工事では何をしているのか分からない部分も多いです。

人間の裏側は分からないので、工事担当者を過度に信用するのはオススメしません。

必ず、自分の目で工事の状況を確認するようにしてください。

 

2、屋根裏も確認

レオパレス物件の界壁問題があったように、屋根裏においても普段は目で見ることはないので、手抜き工事や施工不良が多い箇所です。

また、床下同様に入居者が住み始めると簡単に現場確認できる箇所でもないので、物件購入後は放置状態になりやすい箇所でもあります。

 

浴室の天井にある点検口

屋根裏に関して点検できる場所は、浴室などにある点検口から一部確認を行うことが可能です。

しかし、屋根裏の場合には床下とは違い点検口からすべての状況を確認することは不可能です。

レオパレス物件で問題になった界壁に関しては天井の一部に穴をあけなければ確認できないなど、大掛かりな問題になりました。

そのため、入居者には退去してもらうなど大家としては非常に厳しい状況になっています。

新築物件を購入する場合には天井を塞ぐ前に、全面的に問題ないか購入者自身が確認するべきです。

施工のすべてを現場監督に任せることほど信用できないことはありません。

 

鉄部の早期サビは注意

「階段」や「手すり」など鉄部に関しても手抜き工事が起こりやすい箇所です。

具体的には下処理の手抜きです。

下処理としてサビ止めなど数回は下塗りを行うべきなのですが、手抜き工事によって下処理が一回だけなどもあります。

そうなると、塗装したにもかかわらず1年程度でサビが出始めます。

実際に私自身も新築アパートを購入した経験から購入後2年程度でサビが発生するのを経験しました。

鉄部に関しては、新築当時は全く問題ない状況ですが、時間の経過とともに徐々にサビが目立ってくるものです。

鉄部は2年程度の保証期間が一般的です。

そのため購入後2年の期間内は問題なくても、それ以降はサビが目立ってくることで、実費で塗りなおしのリスクもあります。

 

鉄部は5年周期で塗りなおし

鉄部に関しては一生塗りなおしが必要ないわけではなく、新築後から紫外線や雨風によって塗装が劣化し始めます。

そのため、5年程度で塗りなおしは必要になるものです。

しかし、購入後から2年程度でサビが出始めるのは周期的に早いですから、このような場合には施工業者へ連絡して無償で塗りなおしの対応を求めるべきでしょう。

 

賃貸物件は入居者が入ると確認できなくなる

アパートなど賃貸物件に関しては自分で住むわけではないので、床下も天井裏も気軽に確認することはできません。

そこで確認するべきは竣工直後でまだ誰も入居者がいない時です。

通常は、新築物件であれば完成後に建物確認を施工業者と同行して行うことになります。

その時に、気になる箇所を指摘して補修なりを行ってもらうことで一度の確認でスムーズに対応をしてもらえます。

もしくは、随時物件に足を運べる人であれば、小まめに気になる箇所を指摘し、補修してもらうのも良いでしょう。

ただし、通常の新築物件であれば決済をするまでは所有権は施工側であり、購入側ではないので、あまり細かい補修を要求するなどはできないこともあります。

そのため、手抜きがあったとしても指摘することができない可能性もあるので注意です。

不動産は所有権を持っている人が所有者ですので、物件の購入予定であっても売買によって所有権が移転していなければ、所有者として権利を主張することはできないので注意が必要です。

 

ホームインスペクションの活用

不動産投資で新築物件を購入する大家は賃貸業や投資のプロではあるかもしれませんが、建物や建築のプロではないでしょう。

そのため、建築現場を見に行ってもどんな工程で工事されているのか、正常な工事なのか、手抜き工事されているのかの判断をすることはできないです。

建物が完成しても外見が良いからと内装も問題ないと判断するかもしれません。

でも、大事な「床下」や「屋根裏」「基礎部分」「鉄部塗装」などは素人が確認しても異常かどうか判断することは難しいです。

そのような場合には、有料のホームインスペクションを雇うことをオススメします。

第三者であるホームインスペクションであれば、施工会社寄りの甘い審査ではなく、依頼者である購入者側の立場になって厳しく建物を判断してくれることになります。

依頼費用は10万円程度ですが、素人では判断できない手抜き施工を見抜くことも可能なので、私個人としてはホームインスペクションへの依頼は費用対効果が非常に高いと思います。

 

大手でも施工は下請けが実施

大手の施工業者は中小の施工業者よりも信頼性は高いでしょう。

しかし、実際に現場で建物を作っているのは下請けなどの職人です。

現場の監督は大手の社員だったとしても現場で働いている人は下請けであれば、手抜き工事などは起こってしまうリスクは高いです。

特に建築関係は闇が深く、「見つからなければ問題ない」、「問題を指摘されたら直せばよい」など買手の気持ちになっていない業者も一部存在します。

売れれば何でもよいと思っている施工業者の物件を購入すると手抜き工事物件が多いなど、購入後に悲惨な目に遭うことになります。

確かに大手の施工は中小に比べれば信頼できますが、それでも100%安心できるわけではないことに注意しましょう。

 

工期によっては手抜きも?

工事現場の職人は常に工期に追われています。

現場では雨だと工事ができないなど工期日程を組んだとしても予定通りいかないことが通常です。

そのため、遅れた工期を短くするために手抜き工事が起こるのです。

また、工期が遅れることで補償など発生する条件であればなおさら手抜き工事が発生しやすいです。

 

建築コスト削減によって手抜き工事

建築コストを下げるために、屋根裏の界壁の施工をしなかったり、鉄部の下処理を通常は3回するのに1回だけだったりと、購入者にとっては最悪な状況があります。

建築業者も営利ですから利益を取っていくのは当然ですが、施工不良や手抜き工事によって大幅に利益を取るという考えになるのは非常に危険です。

ホームインスペクションなどを利用し、このような施工業者の物件を確認できる状況であれば、購入は避けた方が良いでしょう。

 

現場監督はすべてを把握できない

施工現場には必ず現場監督がいます。

しかし、現場監督も掛け持ちで複数個所を同時に監督することになりますので、どうしてもチェックすることができない箇所があります。

施工をするのは現場の職人ですから、職人の「さじ加減」によって建物の出来具合が分かれます。

現場監督は非常に人柄が良く、信頼できる人であっても、実際に建物を作っているのは職人です。

そのため、100%信頼するのは危険です。

購入後に失敗しないためにも常に「疑いの目」を持つことが大事です。

 

新築だからと安心はできない

物件を購入する時の心理として、「新築だから安心」という気持ちはあるでしょう。

新築であればすべてが新しいので、築後10年程度は修繕など発生しません。

しかし、そもそも建てられた状態のときに問題が無いことが前提です。

例えば床下の施工不良で水漏れが発生している物件であれば、購入時点で気づかずに放置状態によって数年後にはシロアリ被害があるでしょうし、室内のカビ問題もあるでしょう。

カビは放置しておくことで室内の壁一面にカビが発生することもあります。

そうなれば壁を部分的に取り壊して補修する必要も出るでしょう。

そのため、新築だからと確実に安心できるわけではないです。

しっかりと施工に問題ない建物であるかを購入段階で確認しておくことが、その後の保有期間中に問題が起こることを未然に防ぐことになります。

 

まとめ

・新築物件の「床下」「屋根裏」「鉄部塗装」は確実に確認する

・現場は職人のモラルによって出来が左右される

・手抜き工事の発生原因は「工期の短縮」、「コスト削減」で起こる

・ホームインスペクションなど第三者による建物検査によって、未然に補修箇所を指摘してもらうべき

・新築物件が劣化による修繕リスクは低いが、手抜き工事による劣化(シロアリ、カビなど)は防げない

・現場監督の印象は良くても、相手を信頼しすぎるのは危険。

 

日本船への攻撃:アメリカとイランで戦争が起こるのか?

投資家タケ:自由への第111歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【アメリカとイランで戦争が起こるのか?】というテーマです。

 

中東のホルムズ海峡で日本の「国華産業」が所有するタンカー船が何者かによって攻撃を受けました。

乗組員に日本人はいなく、フィリピン人のスタッフが乗っていたようです。

なお、今回の攻撃があった場所はオマーンとイランに近い場所でした。

 

 

ホルムズ海峡は石油輸出の重要ルート

日本は原油を中東のサウジアラビアやUAE、カタール、クェート、イランなどから輸入しています。

その際に大型タンカーで輸送するのですが、大部分のタンカーがホルムズ海峡を通過することになります。

ホルムズ海峡が不安定な状況だと日本にとって安全に原油などのエネルギーを輸入することが難しくなり、ガソリン価格が上昇するなど我々の生活にも影響を与える可能性が高いです。

 

国華産業とは

1947年に設立された会社で現在は三菱ガス化学株式会社株式会社辰巳商會が主要株主になっています。

事業内容はタンカーやメタノール船などエネルギー関係の物資を運送する会社です。

主要取引先は海外からのエネルギー物資を日本の商社などに卸しています。

 

タンカーへの攻撃の意味するところ

日本の運行するタンカーへ何者かが攻撃を仕掛けましたが、誰が攻撃をしたのかまだ詳しい情報は分かっていません。

しかし、この攻撃の意味することは今後の世界情勢において重要な影響を与えることになるはずです。

例えば、アメリカとイランにおいては「核兵器」などの問題で関係悪化しています。

また、近隣の中東諸国(イスラエル、サウジアラビア、イラン)においても関係が悪化している状況です。

そんな中、アメリカ側(イスラエル、サウジアラビア)とイランで大きな問題が起こる「きっかけ」になると予想します。

 

魚雷だとしたら誰が所有できるのか

今回の攻撃には一部報道で「魚雷」を使用したのではないかという報道がありました。

私が思うに魚雷を所有できる人というのは、「軍」「マフィア」のどちらかだと思います。

軍に関してはどこの国か分からないですが、民間人には魚雷ほどの大型兵器を所有することは難しいと思います。

ただし、ホルムズ海峡には海賊が多いなど非常に治安の悪い海峡であり日本の船は米国に護衛されて運行するなど対応をとるなど、もともとが危険な地域です。

日本への攻撃が目的か、それともたまたま日本の船だった?

今回の攻撃に関して非常に大事なポイントは

「日本船を狙っての攻撃」なのか

「たまたま日本船が攻撃」されたのか

ということです。

そもそも海賊などが多い海峡ですから、攻撃を受けることは少なくない地域です。

もし日本の船を狙ってのことであれば、日本への攻撃ともみなすことも可能ですから、今後は国としても何らかの対応をする必要があるでしょう。

例えば、攻撃した相手が分かれば自衛隊を派遣して反撃などの対応をすることもあり得るかもしれません。

いずれにせよ、現時点では詳細な情報は報道されていませんので、今後の報道を注視したいと思います。

 

安倍首相は仕組まれた罠にはまった?

実は今回のタンカー攻撃においては、安倍首相がイランを訪問している最中の出来事でした。

日本とイランにおいては良好な関係でありますが、一部政府内においては反日主義者がいることもあり得ます。

イランとアメリカは敵対しているし、日本とイランは関係良好ですので、気に入らない一部が今回の犯行を起こした可能性もあるかもしれません。

また、アメリカとイランの緊張関係の中、今回の安倍首相のイラン訪問の目的は米イランの関係緩和に向けた仲介役でもあります。

そんな大事な役割の最中に今回のような出来事が起こることで、安倍首相はアメリカからは低い評価を受けることになるでしょう。

 

アメリカとイランの関係

アメリカとイランにおいてはイランの核兵器製造においては緊張関係です。

イラン側は核の製造は行っていないと主張していますが、アメリカ側はイランが核兵器の製造をしているのではないかと疑っています。

もしイランが核兵器を所有することになればその他の中東諸国(イスラエル、サウジアラビア、UAEなど)への脅威となるし、核によって「軍事的」に力を持つことで「発言力」も高まります。

このような理由からも親米であるイスラエルなどは絶対に隣国のイランが核兵器を所有するのは防ぎたいのです。

 

イランが「核」を所有すれば、隣国も所有する?

万が一イランが「核兵器」を所有することになれば、安全保障的に隣国のサウジアラビアなども保有する動きを始めるかもしれません。

これは自然なことです。

核兵器は一発でも所有すれば大きな「発言力」を持つことになります。

核を持っている国と持っていない国では「天と地」ほど差があるのです。

良い悪いは別として日本は核兵器を所有しませんので、他国の中国などから舐められた対応を常に受けています。

悪い意味で日本の例からも分かるように、核兵器は非常に大きな「発言力」にもなるのです。

 

日本とイランの関係

日本とイランにおいては友好関係を結んでいます。

一方でアメリカとイランは国交がないほど断絶的です。

日本においてはエネルギー確保の観点から全体の5%程度ですがイラン産の原油を昔から輸入するなど友好国として関係を築いています。

また、これまで過去の戦争など争いごとをしたこともないことが友好関係にもなっているのでしょう。

しかし、アメリカのイランへの経済制裁などによって日本もイランから禁輸を迫られるなど問題が起こっています。

 

戦争をしたい人は世の中必ずいる(仕組まれた攻撃?)

私の勝手な予想ですが、アメリカとイランの間で争いごとをしたい一部が存在すると思います。

残念ながら戦争は大きな経済特需を生みます。

歴史からも戦争をすることで大きなビジネスチャンスや利益を上げることをしてきた人達はいます。

例えば、兵器や物資を製造する会社などは戦争をすることで大きな利益を上げます。

また、株式投資や為替、原油の先物など金融経済においても大きな影響を与えますので、戦争をきっかけとして自分の利益を得ようと考えている人は必ず存在するでしょう。

勝手な想像ですが、このような考えを持った一部の力のある人達が、今回の日本船への攻撃を行った可能性もあるでしょう。

そして、日本はアメリカの友好関係国であり、「日本への攻撃はアメリカへの攻撃」だと攻撃国へ戦争をする可能性もあるかもしれません。

報道でもありますがアメリカは今回の攻撃はイランによるものではないかと、報道されています。

事実関係はわかりませんが、もしイランが日本船へ攻撃をしたのであれば大きな火種(日本とイランの関係悪化、アメリカとイランで戦争)を生むきっかけにもなるでしょう。

 

米イラン戦争は起こるのか?

今回の日本船への攻撃がイランの一部組織によるものだとした場合には、大きな問題が起こるでしょう。

アメリカの前オバマ大統領時代にはアメリカとイランは関係改善したのですが、現在のトランプ大統領になってからは関係が悪化状態です。

特にトランプ大統領はイランの核開発疑惑などによって厳しい制裁を目指しています。

このような状況からも、今回の日本船への攻撃によってアメリカはイランへ戦争という「制裁」を実施する可能性もあると思います。

 

日本船へ攻撃後、原油価格が4%上昇

世界経済に目を向けると、日本船へ攻撃後に原油の取引価格が4%上昇したというニュースがありました。

今回攻撃を受けたホルムズ海峡は原油輸送の大動脈であり、この地域が不安定になると日本だけでなく世界各国へ輸送する原油タンカーの安全が不安定になります。

また、今回の事件によって今後の原油確保が難しくなるかもしれません。

そのような理由からも原油取引価格は今後も上昇するリスクがあるでしょう。

 

中東の不安定は世界の不安定

中東という国々は歴史からも争いを継続しています。

中東が不安定になることで過去のオイルショック(1970年代に石油の価格が急上昇)など日本に住んでいる私たちの生活へも大きな影響を与えます。

特に石油価格が上昇することは、「石油製品」の値上げや「ガソリン価格」の上昇など家計を直撃することにもなります。

そのため、日本に住んでいる我々にとっても安定的に石油エネルギーを確保することは大事なことです。

今後中東で戦争などが起こることで原油は価格上昇するでしょうから、中東の問題は我々日本人にとっても無視できない問題だと思います。

 

まとめ

・日本船への攻撃で中東の安全が悪化

・もしイランが攻撃したらアメリカとイランで戦争の可能性もある

・日本もイランとの関係悪化になり、原油価格の上昇などを招く可能性

・過去の石油ショックからも原油の値上げは我々の生活にも影響

・戦争によって利益を上げようと考えている人は存在する。日本は仕組まれた可能性もある

・中東の不安定は世界へ波及する

不動産投資はM&A(企業買収)と同じ

投資家タケ:自由への第110歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【不動産投資は企業買収(MA)と同じ】というテーマです。

 

不動産投資をするということ、特に私のような1棟物件を購入して賃貸事業をするということはすなわち企業買収(MA)と同じです。

企業買収というと大企業など大資本がある組織だけが行うものと考えてしまいがちです。

しかし、不動産投資で物件を購入するということは大企業が行う企業買収と考え方は全く同じです。

規模は大企業の企業買収が大きいだけで、企業買収の縮小版が「不動産投資」だと私は思っています。

 

企業買収と不動産投資では基本は同じ

会社同士が行う企業買収(MA)も不動産投資も確認するべき項目は同じです。

例えば

<企業買収⇔不動産投資>

・買収先の収益性⇔不動産利回り

・保有する金融商品⇔担保価値

・売り上げの安定性⇔入居率

・人件費・設備運営コスト⇔建物修繕コスト

・伸びている事業か⇔今後価値は上がる立地か

上記を比較すると、企業買収をするのも不動産投資で良い物件を購入するのも本質は同じだと感じるでしょう。

不動産投資で購入前に行っている物件の分析というのは企業買収(MA)における買収先の企業分析と変わらないのです。

もちろん、細かなことになれば違いはあるでしょうが、本質的な部分(稼ぐ力、保有資産、安定性など)は会社買収でも不動産購入でも変わらないことに気づくはずです。

 

買収先の収益性⇔不動産利回り

企業を買収する際には、買収先の企業はどれくらい「稼ぎ」があるのか、毎年の「利益」はどれくらいなのか、必ず確認するはずです。

不動産投資においても「利回り」という指標で物件の収益性を必ず確認します。

そしてどちらにおいても稼ぎが大きい(利回りが高い)ことは買収する側においては有利に働きます。

企業買収において「稼ぎが大きい会社」を安く買うことと、不動産投資において「利回りの高い物件を買うこと」は同じ意味です。

 

保有する金融商品⇔担保価値

企業買収においては、買収する企業がどのくらいの金融資産(株・現金・不動産など)を持っているか大事です。

理由は買収することでそれらの金融資産も自分のものになるからです。

これは不動産投資で言えば「担保評価」と同じです。

不動産というのは土地と建物において、競売・任意売却などによって比較的早く現金に代えることも可能です。

その時に、高値で売れるものほど担保価値は高いということです。

そのため担保価値の高い物件ほど所有する価値は高くなり、担保価値の低い物件ほど所有する価値は低くなります。

不動産における「担保価値」は企業における「金融資産」と同じ考え方ができるのです。

 

売り上げの安定性⇔入居率

企業においては常にビジネスをすることで、売り上げを継続させます。

例えば、日本を代表する自動車会社のトヨタであれば、新型車を常に開発し市場で売ることで利益を上げます。

また、電化製品を売っている会社であればテレビ、洗濯機などを作って市場で売ることで利益を上げることができます。

しかし、自動車にしても電化製品にしても常に売れ行きは安定しているわけではありません。

不景気によって経済悪化したり、好景気によって経済が良くなることで、車や電化製品の売り上げは上下するのです。

これは不動産投資における「入居率」の考え方を似ています。

一等地など入居の需要が高いエリアで賃貸業を行えば、安定して賃貸事業を行うことができます。

一方で地方の田舎で賃貸業を行えば借手の需要は少ないので安定経営は難しくなるでしょう。

企業買収にしても景気に左右されるような企業を買収するのはリスクが高く、景気に左右されず安定して収益を上げられる企業を買収することが失敗しないためには大事なポイントです。

これは、不動産投資における「立地の良いエリア」で物件を購入して、賃貸事業を行うことと同じ意味でもあります。

 

人件費・設備運営コスト⇔建物修繕コスト

企業においては、「人・モノ・金」は大事なポイントです。

特に「人・モノ」に関しては企業にとってはコストであり、いかに少なくするかが利益率を高くするには大事なポイントです。

例えば、社員が多ければ「人件費」が高くなるし、機械設備が多ければ「運営コスト」や「修繕費」などが発生します。

逆に、AIの技術やロボット、コンピューター化を最大限に利用することで経費(固定費)を削減することも可能です。利益を高める方法は2つのみです。

1、売り上げを上げる

2、経費を削減する

企業において経費を削減することで利益を上げることが可能になります。

不動産投資においても実は同じ考え方です。

物件を運営していく中で、管理会社に運営を任せていれば管理費(家賃の5%)が発生します。

さらには、建物が古くなれば「外壁塗装」、「屋上防水」、「鉄部塗装」など修繕個所は確実に増えてきます。

建物は定期的にメンテナンスしなければ使用寿命を短くしてしまいます。

そのため、賃貸業においても会社運営と同様に運営コストが発生します。

企業買収、不動産投資ともに運営コストを下げれるかが、利益を上げる「鍵」になります。

そのため、確認するべき視点(コスト意識)は企業買収でも不動産投資でも大事になります。

 

伸びている事業か⇔今後価値は上がる立地か

企業買収においては、買収先の企業が将来的にも成長し続けるかが大事なポイントです。

つまり伸びている会社か、それとも今後は縮小していく事業なのかを見極めることが大事です。

せっかく企業買収しても高値で買い、さらには事業が縮小し、想定した売り上げが上げられなくなってしまえば事業買収は失敗します。

買収した企業が今後も成長し、当初購入した金額よりも多くの価値を生み出す買収でなければ意味がないのです。

この考え方は不動産投資でいえば、「地価の上昇する立地」で購入することです。

「再開発地域」

「人口増加地域」

「新幹線、リニアモーターカーの誘致場所」

「人気駅の付近」

上記のような地価が上昇する地域で物件を買うことができれば、購入金額よりも高値で売れる可能性があるし、借手の需要も増え続けるため安定運営することも可能です。

企業買収においても不動産投資においても買収先が将来成長し続けることが大事なポイントです。

 

MA、不動産投資で失敗するケース

企業買収においても不動産投資においても失敗するケースは多いです。失敗するケースに共通しているのは以下の2点であることが多いです。

1、割高で買う

企業においても不動産においても高い金額で買うことのメリットは何一つありません。

特に不動産投資においては銀行融資を受けて購入することになるので、借入金額が高くなるほど毎月の返済額も多くなります。

借入残高が多くなり金融機関への返済額が多くなるということは、それだけ利息の支払いも多くなるし毎月のキャッシュフロー(手残り)も少なくなります。

企業買収においても同様で割高で買えばそれだけ投資金額の回収に時間がかかるということです。

逆に割安で買えれば非常に有利であり、投資対効率が良いし、毎月のキャッシュフローも多くなります。

企業買収でも不動産投資でもなるべく安く買うことが成功するポイントです。

 

2、想定した収益を得られない

当初の予想した収益と買収した後の収益に差があると危ない買収になります。

不動産投資で言えば、空室が多すぎて想定利回りより大きく下がってしまう状況です。

想定利回りとは満室想定になりますから空室が多く出ることで、想定した収益を得ることができなくなります。

企業買収においても購入した企業から想定していたよりも収益を上げられないこともあるし、不祥事によって世間から信頼を失うことで、「売り上げ」を落とすこともあるでしょう。

MAでも不動産投資でも想定した収益を上げることは失敗しない大事なポイントです。

コンサルタントの意見を聞きすぎない

企業買収(MA)においては投資銀行など企業買収を専門にコンサルタントする人がいます。

一方不動産投資においては、物件を仲介する不動産会社の営業がいます。

私自身は企業買収を行ったことがありませんが、不動産投資においては営業へ何度も相談をしたことがあります。

相談と言っても購入前の物件の概要の確認などです。

その時に思ったのが、不動産の営業というのは投資家が「儲かろう」が「儲からない」が関係ないということです。

売買が成立して不動産の仲介ができれば「仲介手数料」が入るため、できるだけ売買をするように「甘い言葉」を言ってくることが多いです。

そのため、営業の話を全て信じるような人は不動産投資には失敗しやすいです。

これはおそらく企業買収においても同じでしょう。

企業買収のコンサルタントも成果報酬であれば、買収が成功しなければ利益を上げることができないので、割高な企業や将来的に伸びない会社でも買収をするように仕掛けてくる可能性は高いです。

企業でも不動産でも買えば儲かるものは少ないのが現実で、売りに出されている場合にはほとんどが高値であることが多いので、営業には注意し、自分自身で判断できるようでないと危険です。

 

まとめ

・企業買収(MA)と不動産投資では本質は同じ

・割安で買うことは「失敗リスク」を下げ、「安全マージン」を高めてくれる

・収益性、利回り、担保評価など検討すべき項目は似ている

・投資銀行、不動産会社の営業など他人の意見には注意するべき

・買えば儲かる会社や不動産は非常に少ない

資本主義のルール:使われる側で成功するのは厳しい

投資家タケ:自由への第109歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【使われる側で成功するのは難しい】というお話です。

 

日本を含む資本主義国においては、世の中のルールは「持つ者と持たざる者」、「使う側と使われる側」に分けることができます。

例えば、収益用のアパート・マンションなど不動産を所有し、会社の株式を持っていれば、持つもの側です。

会社員やパートアルバイトで働いている人は、使われる側です。

このように世の中を区別することができるのですが、お金を稼ぐという面においては「使う側」「持つもの側」に移動する必要があります。

 

利益は使う側(所有者側)のもの

例えば、不動産を所有している人は自分が働かなくても家賃収入を得ることができます。

また、ミュージシャンや作曲家は著作権によって自分の音楽を販売することができるし、小説や漫画などで作家は「印税」を得ることができます。

その他にも、会社の株式を所有していれば「配当」を得ることができます。

このように「持つもの側」に移動することで、時給という収入を得る方法から解放されるのです。

お金持ちになりたければ必ずこの段階に移動する必要があることを覚えておきましょう。

 

株主とは会社の所有者

会社とは誰のものでしょうか。

そこで働く社員のものでしょうか?それとも、お客さんのものでしょうか?

会社の本質を言えば、会社は100%株主のものです。

株主は会社に出資した人であり、オーナーです。大企業の社長であっても多くの株式を所有していなければただの、「雇われ社長」であり、年俸をもらって会社経営しているだけの存在です。

しかし、オーナー社長のように会社の6割、7割の株式を所有している上場企業の社長に関しては、自分は社長であり会社の所有者でもあります。

この状態はZOZO、ユニクロ、ソフトバンク、フェイスブック、アマゾンなどの企業の社長に該当します。

自分が社長でありながら同時に大株主でもあり、実質的にオーナーの状態です。

そのため、会社が利益を上げると配当金として所有株数に応じて多額の配当金を得ることが可能になります。

 

雇われ社長は年俸が低い

大企業の社長であっても、会社のオーナーでなければ年俸は少ないです。

例えば、日産のCEOは年俸10億円程度でしたが、これは株主としての配当ではなく会社からの給与です。

その他、上場企業の社長でも年俸は1億円、2億円程度です。

つまり、大株主にくらべると圧倒的に収入は少ないのです。

反面、自分が大株主になることで「兆」を超える金額の株式を得ることも可能です。

フェイスブックやアマゾンの社長はオーナー社長であるため、自己所有の株式を全売却すれば株価によっては「兆」のお金を得ることも可能です。

 

使われる側で生き残るのは厳しい

「使われる側」の例として、プロスポーツ選手があります。

プロスポーツ選手の本質は自分のプレーによって多くのお客を集め、チケットやグッツを売って収益をあげることです。

・プロ野球選手

・プロゴルファー

・水泳

・ボクシング

・バスケット

・フェイシング

など

しかし、プロスポーツ選手は年俸が決まっているので、たくさんチケットが売れようが、グッツが売れようが自分の収入に反映されないです。

逆に、プロリーグを運営する会社はチケットの売り上げが多ければ多いほど、自社の売り上げも増えます。

そして、その運営会社を「株式」の形で所有していればチケット販売代金が自分の利益にもつながるのです。

 

「売り上げ→会社利益→株主利益」

この構図は資本主義である限り共通です。

 

やはり、「持つものと持たざる者」に分かれるのです。

 

スポーツ選手の年俸の違いは何か?

日本においては「プロ野球選手」は一般的に年俸が高いですが、「プロバスケットボール選手」は年俸が安いです。

では、プロバスケットボール選手は努力していない、練習していないということでしょうか。

それは違います。

プロ野球選手でもプロバスケットボール選手でも、フェイシング選手でもスポーツ選手は「皆」一生懸命努力をしています。

しかし、結局は多くのファンを集め、多くのチケットやグッツを販売できる人気のスポーツ選手が多くの収入を得ることができるのです。

「人気スポーツ→多くの人へ価値提供→人・お金が集まる→選手の収入高い」

また、選手の収入が高いということはその選手を管理している球団やチーム運営会社は、選手以上に儲けていることになります。

 

プロスポーツ選手になれるのは一握り

プロ野球選手の中でも活躍し、上位数パーセントになれば1億円以上の年俸も目指せるでしょう。

しかし、プロ野球選手になるまでは並大抵の努力ではなることができないし、誰よりも努力したからとなれるものではないです。

つまりは、ある意味「選ばれた人」だけがプロ野球選手として活躍することができるのです。

そして、プロ野球選手になれなかった人は「星の数」いるのです。

プロスポーツ選手として活躍するということは「会社経営で成功」するくらい難しい事です。

会社経営であれば何度失敗しても挑戦することが可能ですが、プロスポーツ選手の場合には時間に限りがあるし、自分の体を誰かと交換することは不可能です。

それだけ会社経営のほうがチャンスが多くあるのです。

また、会社経営のほうがビジネスで成功した時の報酬額はプロスポーツ選手の比ではありません。

加えて、プロスポーツ選手は選手として活躍できる寿命があります。

特に格闘技やラグビーなどのように「激しいスポーツ」であるほど活躍できる期間は短いものです。

そうなると、いくら年俸が高くても選手人生で得られる金額は小さいということになるのです。

 

利益優先なら「使う側」になるべき

厳しいこと言うなら、資本主義である限りお金持ちは必ず「モノ・人」を搾取し、「レバレッジ」を利用することになります。

 

<搾取やレバレッジの対象>

・社員(株主のために働く)

・アルバイト(雇用主のために働く)

・収益不動産(オーナーのために働く)

・債券、社債(債権者のために働く)

・株式(オーナーのために働く)

・印税(著作者のために働く)

・プロスポーツ選手(契約団体のために働く)

 

お金持ちになることは非常にシンプルです。

上記のどれかを利用するか所有することです。

そうすることで、あなたが「働こうが働かまいが」関係なくお金は貯金口座へ毎日流れてくることになります。

 

会社経営者≠お金持ち

世の中の間違った考えとして、「会社経営者=お金持ち」という思考があります。

経営者の仕事は会社を経営することであって、お金持ちになることが目的の「資本家」とは思考が違います。

あなたは会社を経営したいのでしょうか、それともお金持ちになりたいのでしょうか。

私自身は会社を経営したいとは思ったことがないので、常に会社のオーナーになるべく「株式」を購入しています。

また、不労所得の色合いが強い「家賃収入」も大好きなので、収益用の不動産も所有しています。

お金持ちになるには一生懸命働く必要はなく、「持つべきものを持っていれば」自然とお金は増えてくるものです。

額に汗水たらして「時給」で収入を得るだけが全てではないということを理解するべきですね。

世の中には「寝ていても収入が入ってくる人」がいるのも事実であり、それが「本物のお金持ち」であるのです。

 

まとめ

・資本主義においては「持つ者と持たざる者」に分かれる

・お金持ちは「持つもの側」であり、働き続ける人は「持たざる者」

・プロスポーツ選手は高年俸であるが、選手寿命は短く、これまでの努力に対しての生涯年俸は高くない

・株や不動産、著作権など「持つ者」になれば、寝ていても収入は入ってくる

・「本物のお金持ち」は額に汗して働くことはしない

 

土地値物件に融資期間30年は危険?

投資家タケ:自由への第108歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【土地値物件に融資期間30年は危険か?】というテーマです。

 

昨今の不動産投資への融資情勢から、金融機関は収益用の不動産購入への融資を縮小しています。

都銀や地銀に関しては融資審査を厳しくするなどの対応をとったり、融資枠を縮小することで、これまで購入できていた投資家は追加で買うことが難しくなっています。

しかし、そんな融資が厳しい状況の中でも一部の金融機関に関しては積算評価が出る物件に関しては、融資を行っている状況です。

特に区分マンションに比べて価格が高額になる一棟物件に対しても、積算評価が出る物件に関しては築古でも融資期間30年なども可能なので、高利回りであればキャッシュフロー(税引き後手残り)は残る物件になります。

そんな状況で現在は、築古の土地値物件を購入する人も増えているようです。

 

土地値物件とは

土地値物件とは、1棟アパート・マンションの価格が土地値で買える物件のことです。

つまり、1棟物件の売値が5000万円だとして、土地値だけで5000万円するので建物(アパート・マンション)が無料で付いてくるということです。

注意点としては土地値物件は「あいまい」な表現ということです。

土地値とは主に2種類で表現ができます。

1、相続税路線価(相続税評価の際に使用する評価方法)

2、実勢価格(実際に市場で売買されている価格)

実勢価格は相続税路線価の価格より2,3割高くなる可能性が高いです。

しかし、地域によってバラバラなので注意してください(東京など都市部では実勢価格は路線価より2倍以上高い場合があります)。

路線価とは税務署が道路に価格を決めた数値を用いています。

そのため実際に売買で使用されている実勢価格とは異なります。

そのようなことから土地値とは「路線がベース」での土地値か「実勢価格ベース」での土地値かによって価格は変わってくるのです。

もちろん「路線価ベース」での土地値のほうが価格は小さくなりがちですので、より保守的にとらえることができます。

不動産業者から土地値なので「お得」と言われたら、「路線価ベース」なのか、「実勢価格ベース」なのかまずは確認をすると良いです。

 

土地値物件は積算評価が高い

土地値物件は土地値で上物(建物)も付いてくるので、非常に割安です。

そもため、積算評価が高い特徴があります。

積算評価とは言い換えれば「担保評価」です。土地値で購入できるということは、最悪は建物を取り壊して土地だけで売却しても購入金額と同等で売却できるということです。

銀行融資を受ける際には積算評価を重視する金融機関も多く、土地値物件である場合には融資を受けやすくなるケースもあります。

 

都市部よりも地方で土地値物件が多い

土地値物件の特徴としては、全国各地で平等に存在するわけではないということです。

つまり、土地の値段で建物も購入できるということですから、言い換えれば「割安」という意味もあります。

もしくは、「路線価>実勢価格」でもあります。

この特徴を満たすのはズバリ「地方物件」です。

例え一都三県であったとしても田舎の地域ほど土地値物件に出会えるチャンスは高いです。

これは当然で、田舎の地域ほど不動産の需要は下がるため、売買価格も下がり、割安価格で売り出されているのです。

反対に東京の一等地などであれば「路線価<実勢価格」になりますので、路線価ベースでの土地値物件を探すのは非常に難しくなります。

そのため、地方物件ほど土地値で買える物件の数は多くなるのです。

 

金融機関(ノンバンク)で融資の可能性

土地値で買える物件へ融資する金融機関はそれほど多くないです。

土地値で買える物件というのは割安ですから、決まって「耐用年数の過ぎた築古物件」が基本です。

当たり前ですが、新築物件なのに土地値で買える物件なんてありません。

築古物件であるからこそ「割安=利回り高い」になります。

そのため、融資評価の際に耐用年数を重視する都銀や地銀では融資を受けることがほぼ無理になります。

そこで登場するのが、ノンバンク系の金融機関です。

ノンバンクは一般の銀行とは違い、預金サービスを行わないで「貸出し」を専門に行う金融機関です。

ノンバンク系は都銀や地銀に比べると金利は高い(3%程度)特徴がありますが、耐用年数の過ぎた築古物件にも融資をする特徴があります。

そのため、土地値で買える物件にはノンバンク系から融資を受けるというやり方が一般的なようです。

 

土地値物件に融資期間30年とは

土地値物件の特徴として「耐用年数の過ぎた築古物件」が多いと述べました。

耐用年数の過ぎた物件というのは減価償却できる期間が短い特徴があります。

そのため、融資期間を30年など長くとることで高額な減価償却を計上できるため、購入後の数年間はキャッシュフローが良好で、なおかつ所得税が発生しない状況にもなるでしょう。

しかし、怖いのが減価償却を計上できなくなってからです。

つまり、減価償却を計上できずに利益(所得)は高くなり、元金返済は30年間継続なので手元資金が少ない状態に陥ります。

つまり、赤字のキャッシュフローになる場合があります。

そのためなるべく長く持ち続けるコツとしては購入時に建物金額の割合を最大限多くとることで、毎年の減価償却費の割合を多くし、短期でキャッシュフローを多く残し、再投資するということです。

逆に建物金額を低くしてしまうと、毎年の減価償却費を計上できずに所得ばかりが高くなります。

そうなると高額な所得税が発生します。

そのため、土地値物件で買う場合にはなるべく高い利回り(13%以上など)を目指すようにしてください。

中途半端に低い利回りだと借り入れ金利が高いので、持ち続けることができなくなるのです。

 

土地値物件は出口(売却)で買手が付かない可能性

土地値物件は高利回りで買えるメリットがありますが、売却する時にはさらに高利回りで売り出さなければ次の買い手は存在しないということになります。

そのため、物件価格を下げることが必要になったり、買手が付きにくい場合もあるのです。

さらには、築古物件に融資する金融機関の数は少ないので、今は融資するとしても今後融資しなくなったら「現金で買える人」しか買えない状況もあり得ます。

現金だけしか買えないということは、物件価格を大きく下げないと買手は存在しないということです。

築浅の物件(融資する金融機関が多い)に比べて、築古物件は売却(出口)が不安定になりやすいです。

 

短期売却になる可能性

不動産投資の目的やスタイルは人それぞれ違います。

私にとっては長期保有によるキャッシュフローをコツコツと貯めて、再投資することです。

つまり、持ち続けること、保有し続けることが大前提です。

そのためには、キャッシュフロー(税引き後利益)を黒字の状態にすることが最低限の条件です。

しかし、土地値物件を長期融資を受けて購入すると、数年以内にキャッシュフローが赤字になることが多いです。

もちろん対策として、自己資金(頭金)の割合を多くすることや、融資期間を短くする、繰上げ返済するなどによって、キャッシュフローを黒字化することも可能でしょう。

しかし、不動産を買い進めていくことも同時に行いたいという状況であれば、自己資金は保有するべきですし、繰上げ返済もしない、短期融資にもするべきではないのです。

結果、築古物件を購入してもよっぽど高利回りでもない限りは短期で売ってしまうことになるのです。

反面、築浅物件に関しては減価償却期間が長い特徴がりますので、短期でキャッシュフローが赤字になることはありませんから、長期保有には相性が良いです。

 

築古のデメリット

土地値で買える物件には築古物件という特徴があります。

築古であることで以下のデメリットがあります。

・シロアリ(建物が古く、木造が腐りやすい)

・配管水漏れ(設備が古くなり、壊れやすい)

・室内設備の交換(お風呂が古い、トイレが古い、エアコン、給湯器の老朽化など)

・室外設備の交換(貯水槽、給水ポンプの老朽化による故障)

・入居が付け厳しい(古い物件ほど入居者は住みたがらない)

 

土地値で買える物件(築古物件)には上記のようなデメリットがあるため、築浅物件にくらべて高利回りで購入できるのです。

特に注意するべきは、配管や給水ポンプ、貯水槽などの高額設備の交換が発生すると、毎月の家賃は簡単に吹き飛ぶということです。

高利回りで買えたとしても、修繕費用に高額なお金を支払っていたら「ジリ貧状態」に陥ります。

デメリットも多く存在するというのが築古物件の特徴ですが、反面、前所有者が大規模に修繕しているなど手出しなく運営できる状況であれば、非常に魅力的な投資にも変化します。

この辺りは投資家の腕によって成功するか失敗するのかが違いに出るでしょう。

 

土地値物件(築古)のメリット

売却時に土地値で売れる

土地値で買えるということは、売却時にも土地値で売れる可能性があります。

もちろん融資情勢によって買い手が付くかということが大事になります。

最悪は建物を取り壊して土地として売ることも可能です。

しかし、建物を取り壊すということは簡単なことではなく入居者の立ち退きなどの問題も起こります。

立ち退きをしてもらった経験はおそらくこの記事を読んでいる「あなた」はまだ経験ないと思います。

私自身も立ち退きを依頼した経験はないですが、非常に難しい事が予想されます。

例えば家族持ちの入居者などは子供の学校の問題(転校)などから簡単に引っ越しできない状況もあるし、高齢な人などは慣れた地域から出るのは嫌がったりするものです。

そんな状況で立ち退きを依頼し、建て壊すというのは非常にハードルが高いし「お金(補償)と時間」もかかるものです。

そのため、不動産会社の営業さんは「建物を壊して土地として売れば良い」と簡単に言ってきますが、現実は難しく、建物を取り壊して土地として売るという考えは安易に考えない方が良いでしょう。

 

利回りが高い

築古になれば当然利回りが高いです。

利回りが高いということは「多くの人がそのくらいの価格でないと買わないよ!」という意味です。

そのため、売手よりも買手が有利であり、デメリットも多いので築古で利回りが高いことはメリットというよりは当然かなと私は思います。

そのため、築古物件を購入する際には利回りが高いだけではなく、大きく相場よりも利回りが高い物件を狙っていくことが大事です。

単に、相場と同じくらいの利回りであれば購入する「うま味」はないし、儲かりにくく、出口で苦戦することにもなるでしょう。

不動産投資で成功するには、株式投資やビジネスで成功するのと同じで、相場よりも格段に安く購入することが失敗しない「ポイント」になります。

多少利回りが高いという理由で安易に購入するのは危険ですから注意してください。もし買うなら「ぶち抜いて」割安で買ってください。

割安であるほど、失敗する確率は下がり、安全率が上がります。

 

土地値物件は買えるからと安易に判断すると危険

2019年のように融資情勢が厳しい中では、ノンバンク系などが一棟物件に融資をしているようです。

金融庁からの指導に加え、都銀や地銀は各行が自主的に審査を厳格化していますから、1棟物件を購入するハードルは上がっています。

反対に区分マンションなどは融資も厳しくなく、多くの不動産会社が生き残るために区分マンションへの仲介をするようにもなっています。

そんな状況で1棟物件を購入するためにノンバンク系を使用して購入する際には、十分なシュミレーションをして欲しいと思います。

特に、金利に関しては高くなるほど毎月の元金の返済が遅くなる特徴があります。

毎月元金が減っていないということは売却時に売却損になることも意味しています。

不動産投資は物件を買ってから売るまでが投資です。

所有しているときにしっかりとキャッシュフローが残っていても、売却時に残債が残ってしまえば、投資としてプラスマイナスゼロになることさえあるでしょう。

もしくは、トータルでマイナスになることさえあるでしょう。

そういったことからも、物件を購入する際には不動産会社の営業トークには十分注意し、自分で何度も検討を重ねてから決断することが大事になります。

 

まとめ

・土地値で買える物件は築古物件になることが多い

・築古のメリットは「利回りが高い」、「減価償却が短期で計上」できる

・築古のデメリットは「高額な修繕」「建物の老朽化」「建て壊しは不可に近い」「売却が難しい」などある

・「頭金を入れる」「短期融資」「繰上げ返済」をしないと数年でキャッシュフローが赤字になる

・不動産業者の営業トークがエグイ(土地値=お得感出す)場合あるので注意

・ノンバンク系など金利が高いので収支が厳しくなる

バフェットとの昼食会に5億円:「お金と価値」について考える

投資家タケ:自由への第107歩

 

どうもタケです。

今回のテーマは【お金の価値について】考えてみます。

先日、ニュースを読んでいて気になった記事がありました。

株式投資家で有名なアメリカのウォーレン・バフェットと昼食をする権利がオークションに出品されました。

そして落札価格がなんと「5億円」です。

過去には3億以上でも落札されているようです。

そのニュースを観た時に、私は「お金というのは人によって高い安い」というのがあるということです。

つまり、Aさんにとっては高額なものでも、Bさんにとっては安いのです。

今回のバフェットとの昼食会を落札した人物は少なからず「富豪」でしょう。

しかし、世の中にいる富豪の人達が全員バフェットとの昼食会に入札したわけではないはずです。

つまり、富豪にとってもバフェットとの昼食会に「まったく価値」を感じない人もいるのです。

極端な話、無料でも参加しないという富豪もいるかもしれません。

特に「株式投資」や「バフェット」に興味がない富豪にとっては1円も払いたくないかもしれません。

逆に、「株式投資」や「バフェット」に興味がある人にとっては、5億円もの値段が付くのです。

これが「お金」と「価値」は人によって違うということの分かりやすい例です。

 

お金とは価値の対価

そもそもお金とは何でしょうか。

私なりの答えは「価値の尺度」だと思います。

例えば、ジュース1本が100円で売っている場合には、ジュースという飲み物は100円の価値を示しています。

もし同じジュース1本を1万円で売ったらどうでしょう。

誰も買わないですね。

理由はジュース1本の価値は誰もが同じく100円だと思っているからです。

しかし、この同じジュースを「砂漠のど真ん中」で「脱水症状で干乾びそうな人」に売ったらどうでしょう。おそらく、「全財産」を払っても1本のジュースを買うかもしれません。

その人にとってはジュースを飲まないことで、脱水症状により死んでしまうかもしれないからです。

このように、お金とは価値の尺度でありながら、価値はその人の「状況」によっても大きく変化する特徴があります。

 

バフェットとの昼食会に5億円

ではバフェットとの昼食会に5億円払う人の心理を想像してみましょう。

おそらく5億円を投資と考えているかもしれません。

ウォーレン・バフェットは生まれてからの大富豪ではなく、株式投資での実力で世界一の大富豪にまでなった人物です。

彼からアドバイスをもらったり、彼の考えを学ぶことができれば5億円のランチ費用は安い価格ではないでしょうか。

つまり、アドバイスをもらうことで5億円以上を株式投資で回収できる可能性があるからです。

もしかすると、彼の考え方を学ぶことで、彼以上に結果を残す可能性だってあるでしょう。

投資する金額がランチ費用の5億円だったとしても、それ以上のリターンを得れば5億円のランチ費用(投資)は高額とは言えないのです。

 

キャバクラはなぜ高い

上記のバフェットの例と少し変えて、お金と価値の関係を考えてみます。

キャバクラやホストで一晩で1000万円以上使う人がいます。

私はキャバクラには行かないですが、キャバクラで高額なお酒などを注文する人は、お酒を飲みたくて注文しているのではありません。

そこに支払うのは「心地よい空間」や「楽しい時間」に対して「お金」を支払っているのです。

お酒の原価など3万円とか5万円くらいでしょう。

しかし、同じお酒でもお店で飲むことでそれが「10倍」にも値上がりするのです。

私にとってはキャバクラでお酒を飲むことは無いので、キャバクラでの支払い費用は高いと感じます。

しかし、ある人にとってはキャバクラでの「楽しい空間」に対して支払うお金は、納得できる(妥当)と感じる人もいるでしょう。

同じキャバクラであっても、AさんとBさんではキャバクラに対する価値は変わるのです。

 

高級ホテルはなぜ高い

次に考えてみるのは、高級ホテルの宿泊料金です。

例えば有名ホテルで1泊50万円のスイートルームがあるとします。

それに対して、あなたはどのように感じますか?

高いと感じますか?

安いと感じますか?私であれば、どんなにお金があったとしても高いと感じます。

ウォーレン・バフェット級にお金持ちだったとしても高いと感じるでしょう。

理由は、私にとってはホテルの価値は1泊6000円のビジネスホテルで満足するからです。

それに対して、高級な内装、コンシェルジュ付きなどスタッフサービスの充実、室内が広い、お風呂が広いなど付加価値が付いていることは快適ではありますが、私にとっては50万円の価値はないです。

でも、世の中には「お金持ち」、「お金持ちではない」に関係なく、ホテルのスイートに宿泊する人はいるものです。

高級ホテルに宿泊することで「ラグジュアリーな空間」や「快適な空間」を買っているのでしょう。

もしかしたら、「セキュリティーが安全」だからという理由かもしれません。

いずれにせよ、価値とお金は人によって違うのです。

 

高級レストランはなぜ高い

世の中には、高級レストランが存在します。

一人一食10万円などです。

ではなぜそんなに高い値段でも客はお店に足を運ぶのでしょうか。

 

高級レストランは技術料と食材の希少性を売っている

高級レストランにおいては使用している食材が非常に希少性の高いものばかりです。

例えば、生産量が少ない「トリュフ」や松坂牛など「高級ブランド和牛」、天然の「高級マグロ」などです。

これらを使用することで食材の費用が跳ね上がります。

理由は希少性が高いからです。希少性とは世の中に存在する量が少ないために、市場において値上がりするということです。

例えば、「ダイヤモンド」や「金」、「プラチナ」などの貴金属が代表例です

高級レストランにおいては、加えて職人の「技術料」も加算されます。

職人(シェフ)が試行錯誤し、普通の料理人では作れないような技術やアイディアによって「美味しい料理」を作るのです。

そのため、高級レストランほど「美味しい料理」や「珍しい食材の料理」を味わうことができます。

そこに「価値」を感じる人にはレストランで10万円でも平気で払うことができますし、高いとも思わないのです。

逆に、お金持ちでも高級レストランに価値を感じなければ、1万円のコース料理よりも1杯850円のラーメンに価値を感じる人もいるでしょう。

 

高級車はなぜ高い

高級車はなぜ高いのでしょうか。

理由は、「ブランド料」と「乗り心地」だと思います。

例えば、イギリスの車でロールスロイスがあります。

1台5000万円くらいします。

この車は非常に静かで、快適性を求めたら右に出るものは無いでしょう。

対してフェラーリがあります。

スポーツカーなので快適性よりも「加速感」や「直進安定性」などドライビングを楽しくするという要素が強い車です。

両方とも「乗り心地」の性格は真逆ですが、ブランド力は強いです。

ベンツやBMWに関しても「安全性」や「運転性」が良いなどありますが、購入する人にとってブランドという付加価値を買っている人もいるのは確かでしょう。

故障しにくいなど車としての品質だけであれば、海外の高級車よりも日本車の方が上だと思います。

でも、海外の高級車は値段が非常に高いです。

国産車のようにロボットによって作られているのとは逆に、ロールスロイスなどほとんどが職人により手作業で作られている車です。

このような部分に価値を見出す人が5000万円などの高額な車でも価値を感じて購入するのでしょう。

 

価値の基準は人によって違う

上記に挙げた例からも、お金というのは「価値の尺度」です。

そして、価値というのは人によって異なるのです。

Aさんにとっては、100万円の価値があるものでも、Bさんにとっては0円でも欲しくないなど、極端に分かれます。

そのため、バフェットとの昼食会に5億円払うという人に対して、高すぎると思うかもしれませんが、一方では5億円払っても価値があるということなのです。

特に今回のケースはオークション形式でしたので、入札によって徐々に値段が上がりました。

バフェットとの昼食会には過去にも3億円以上で落札されています。

そのため、価値を感じる人に取っては数億円払っても十分お得なのでしょう。

 

高いもの≠良いもの

値段というのは受け取る人が決めるものです。

つまり、高いからと、良いものとは限らないのです。逆に安物でも価値があるということです。

高級車に何千万円を払う人もいれば、一方で中古の200万円の車で満足する人もいる。

またレストランに10万円払う人もいる一方で850円のラーメンで満足する人もいるのです。

そういった世の中のギャップや歪み(ゆがみ)を察知することで実はビジネスにも応用できるのです。

 

まとめ

・お金は価値の尺度を示す。

・尺度とは人によって違うので、値段が高いからと価値があるわけではないし、安いからと価値がないとも限らない。

・同じものでもA氏には100万円の価値でもB氏には0円の価値ということが起こる

・キャバクラが高額なのは、「夢を売っている」「楽しい時間」の値段が高いから

・価値のギャップを理解することでビジネスにも応用できる

 

【極論】日本の終身雇用制度は崩壊すべき

投資家タケ:自由への第106歩

どうもタケです。

今回のテーマは【日本の終身雇用制度は崩壊すべき】というお話です。

先日、ニュースを観ていたところトヨタ自動車社長が「終身雇用を維持するのは難しい」という趣旨の発言をされていました。

 

さらには、他の大企業の経営者からも「終身雇用は維持できない」という同調した発言がありました。

終身雇用とは就職から退職まで一貫して同一企業に勤めることですが、日本では戦後の高度経済成長期から始まり現代においても大企業を中心に一般的な考え方です。

しかし、昨今の景気の不安定や大企業においても先行きが不透明など、社員を入社後から定年退職まで一生涯に渡り雇用するのは厳しい時代となってきているのです。

終身雇用制度は時代に合わない

時代は常に変化しています。

過去の考えが現代においても正しいことはなく、過去の考えを変えなければならないこともあります。

その代表例が終身雇用です。

1960年頃からの高度経済成長期においては、日本経済は成長していました。

その時代においては一生涯に渡り一度就職した企業に勤めることが、働く側にとって一番賢い選択ですし、雇用する側の企業においても熟練の従業員を確保することができるのでメリットがありました。

しかし、現代においては製造業を中心にロボット化や機械化、AI技術などにより、人間(熟練工)などの価値は下がり続けています。

さらには、大企業においても競争が激化し簡単に倒産や経営悪化する時代です。

特に外国製品など安価な商品が大量に輸入されてきます。

企業において社員はコストです。

多くの社員を雇用し続けることは企業においては収支悪化の原因になります。

企業にとっては「人件費」をなるべく下げることが安定経営にも繋がるため、景気動向に応じて雇用人数を調整することが一番時代に合っていると思います。

そのため、必要であれば社員を増やすし、過剰であれば社員を減らすという考えが「安定経営」と「収益の最大化」においては重要になるでしょう。

つまり、終身雇用は現代の企業にとって不都合となるのでしょう。

 

海外で終身雇用制度はない

日本においては就職するときには一括採用で就職することになります。

しかし、アメリカを中心に海外では一年中就職活動が可能です。

このため、日本のように就職時期を逃すという考えがありません。

さらには、スキルアップも含めて「転職」するというのがアメリカでは一般的です。

同じ企業に長期間勤めるという考えは逆に成長していないという考えを持つでしょう。

終身雇用は日本独自の考え方ですが、過去の「高度経済成長期」においては非常にメリットが大きい制度でしょうが、現代においては「雇用される側」も「雇用する側」においてもデメリットが大きいのだと思います。

 

終身雇用だと仕事を「サボる人」がでる?

終身雇用になることで、一生涯に渡り企業に勤めることができます。

極論、仕事を多少サボっていても給与をもらえるのです。

公務員に近い考えで、仕事において結果を出さなくても解雇まではなりません。

つまり、生きるのに必要な収入を得ることができるので、「ぬるま湯」に浸かった状態です。

結果を出さなくてもある程度の仕事で生きていけるので、「サボる人」も少なからず出てくるリスクがあります。

 

実力主義や成果主義にすべき

企業においては、欧米型の実力主義が今後は必要です。

極論、「結果を出せない人は解雇」、結果を出す人は「どこまでも昇進」です。

企業の本質は「利益の追求」です。

稼げない企業は生き残ることはできません。

そのため、利益の最大化を継続することが、一番の目標ですから、「使えない従業員:結果の出せないは解雇」し、「使える従業員:結果を出す従業員」を雇用し続けることが企業にとってもメリットになります。

もちろん、使えない従業員を教育して使える従業員へ変えることも可能でしょう。

しかし、「教育費用」と「時間」が発生しますから、一番効率が良いのは「即戦力の社員を雇用」するということです。

これまでの日本的な考え方(終身雇用)に比べると、非常に「冷たい考え」のように感じるでしょうが、資本主義においては「弱肉強食」が基本的な考え方です。

「強いもの」が生き残り、「弱いもの」は淘汰(とうた)されるのが本質です。

そのため、令和の時代には「実力主義」や「結果主義」が雇用される側にますます求められるのです。

 

優秀な外国人

令和の時代は企業において社員は日本人だけではありません。

優秀な外国人も積極的に雇用する必要があるでしょう。

とくに製造業を中心に海外展開している日本企業は多いです。

英語だけではなく日本語も流暢(りゅうちょう)に話す外国人も最近は増えています。

そのため、通年に渡り外国人の途中採用も今後は増えていくことでしょう。

そうなると、ますます終身雇用を維持するのは難しくなるでしょう。

社員においても年齢や国籍に縛られずに優秀な人(企業へ貢献できる人)は今後も生き残れるが、企業へ貢献できない人(結果の出せない人)は生き残れない時代となるのです。

 

日本の99%は中小企業

終身雇用は大企業を中心とした考え方です。

しかし、大企業というのは日本の企業の1%にも満たないのです。

つまり、99%が中小企業です。当然ですが、中小企業は経営状況が大企業に比べて厳しく、不景気の影響を受けやすい特徴があります。

そのため、そもそも終身雇用を続けることに無理があるのです。

昨今になって大企業において終身雇用維持は難しいという流れになっていますが、競争が激しい中小企業においては「とっくの前」から終身雇用など不可能なのです。

 

昇進の年齢制限を取り払うべき(年功序列の廃止)

終身雇用制度の中にいると、必ず感じるのが「年配が偉い」という考え方です。

もちろん熟練者は経験が豊富だし、仕事における知識も豊富という状況があります。

しかし、端に年齢が高いからというだけで役職が上がったり、年齢が低いからと役職が低いままなのでは企業にとって損失でしかないです。

上記のような年功序列という考え方も大企業にはまだ存在するでしょう。

実力があれば20代でも「上位の役職」になれ、50代でも実力がなければ「平社員」のままというのが、社員の「やる気」を刺激し、結果、企業にとっても「利益の追求」に繋がると思います。

 

まとめ

・終身雇用は「高度経済成長期」には良い制度であったが、現代においては無理がある

・社員を終身で雇用するのは、競争が激しい時代には不可能

・大企業においても安定経営というのはなく、不景気によって倒産することもある

・若年者でも結果次第では、どこまでも昇進できるようにすべき

・企業は利益追求が本質。社員を雇うことが企業の仕事ではない

・外国においては終身雇用の概念はなく、転職によるスキルアップが一般的な考え方

・実力主義を採用することで、企業の活性化(利益の追求)を刺激できる